租赁合同纠纷中有关装饰装修处理的裁判规则指引
转自法眼观筑
一、承租人未经出租人同意对租赁房屋所做装饰装修，法律规定明确，一般不考虑导致租赁合同终止的原因。
根据《合同法》第二百二十三条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修的，承租人应当自行拆除装饰装修物并将租赁房屋恢复原状，如因拆除行为导致租赁房屋损毁的，还应当恢复原状或赔偿损失。
在房屋租赁中，承租人虽基于租赁合同取得了房屋的使用权，但自始至终并未取得该房屋的所有权，即租赁房屋的所有权人一直为出租人。故承租人要对属于出租人所有之租赁房屋进行装饰装修的，则必须事先经出租人同意。如承租人未经出租人同意擅自对租赁房屋进行装饰装修的，从行为性质上讲，应属违约行为，如因此造成租赁房屋损害的，还将构成侵权。
换言之，在该种情形下，一般不考虑租赁合同终止的原因，亦不再考虑装饰装修是否形成附合。即使装饰装修物在事实上已不能拆除且对出租人具有一定利用价值，出租人也不必给予承租人任何补偿。因为在此种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿，而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。
二、承租人经出租人同意对租赁房屋所做的装饰装修，应首先区分租赁合同无效、解除或履行期限届满的不同情形，其次结合装饰装修物是否已形成附合及/或出租人是否同意利用等因素，最后再确定不同的处理方式。
（一）装饰装修在租赁合同无效的情况下的应如何处理？
1、租赁合同无效的情形
除《合同法》第52条所规定的无效情形外，根据《合同法》第214条及《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条、第15条之规定，有下列情形之一的，租赁合同应为无效：
（1）租赁期限超过二十年的，超过部分无效；
（2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定在城镇土地上建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（3）出租人就未经批准或者未按照批准内容在城镇土地上建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效；
（5）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
2、根据租赁房屋中的装饰装修是否形成附合，并区分出租人是否同意利用以确定不同的处理方式。
（1）在装饰装修物未形成附合时：
①出租人同意利用的，可折价归出租人所有。但实践中适用的前提是，出租人和承租人应能就该未形成附合的装饰装修物由出租人继续使用及补偿数额达成一致。
②出租人不同意利用的，则可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。在此需要注意的是，如房屋租赁合同无效系由出租人过错造成的，并不影响承租人请求出租人赔偿损失的权利，包括但不限于：装饰装修物折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失等。
（2）在装饰装修物已形成附合时：
①出租人同意利用的，说明该装饰装修符合出租人的使用需求，对出租人具有使用价值，故可折价归出租人所有。但此时折价的范围应仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存的价值即现存价值，而不能以承租人支出的投资数额为准。
②出租人不同意利用的，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（参见《房屋租赁合同司法解释》第9条）
3、实践中应重点把握的两大难点：
（1）如何确定装饰装修的现值损失？
在合同无效的情况下，一般不再考虑租赁期限的长短，只考虑承租人对其装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不是按照租赁期限进行分摊。
而实践中，则往往通过鉴定的方式确定装饰装修的造价，并根据承租人占有使用房屋的期间扣除正常使用的损耗，最终确定装饰装修尚存的实际价值。而承租人占有使用房屋期间已享有的装饰装修利益，则不再在列入合同无效的损失范围。
（2）如何判断出租人是否同意利用？
出租人是否同意利用不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。
实践中，有的出租人虽未明确表明同意对租赁房屋的装饰装修继续利用，但其事实上已经实际利用了装饰装修的，亦应视为出租人同意利用。如：在未拆除原有装饰装修物的租赁房屋再次开业经营；或是未拆除现有装饰装修即将租赁房屋出租给第三人，允许第三人对租赁房屋的装饰装修物进行利用；或是虽未自行使用或允许第三人使用该装饰装修，但亦未明确提出不同意对其进行利用。
（二）因一方违约解除而导致租赁合同终止的情况下应如何处理？
1、应首先区分租赁合同提前解除的原因。
（1）租赁合同履行过程中，承租人在哪些情况下可以请求解除合同？
一般情况下，如租赁合同具备《合同法》第94条之规定情形之一的，承租人可以依法行使解除权，请求解除合同。除此之外，实践中，如因出租人存在下列违约情形之一，而导致租赁房屋无法使用的，承租人亦可以请求解除合同：
①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
②租赁房屋权属有争议，以致承租人无法对标的房屋使用、收益，行使租赁权的；
③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；
④租赁房屋客观状况使租赁房屋无法通过相关行政审批，导致约定的使用目的无法实现，如未通过消防验收或环评导致无法在租赁房屋从事约定的经营项目；
⑤租赁房屋不具备正常使用的条件，如存在危及承租人的安全或者健康的情况，即使承租人明知的，其仍然可以随时请求解除合同。
（2）租赁合同履行过程中，出租人在哪些情况下可以请求解除合同？
一般情况下，租赁合同具备《合同法》第94条之规定情形之一的，出租人可以依法行使解除权，请求解除合同。除此之外，实践中，如因承租人存在下列违约情形的，出租人亦可以请求解除合同：
①承租人未按照约定的方法或租赁的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；
②承租人未经出租人同意擅自转租，出租人对转租行为不予认可的；
③不定期租赁的，出租人可以随时请求解除合同，但应当在合理期限内通知承租人；
④租赁物为房屋的，承租人未经出租人同意擅自对房屋进行改建或扩建，出租人提出异议并要求承租人恢复原状或赔偿损失的，承租人不予恢复或赔偿的；
⑤承租人使用租赁物从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或传染病原体等危险物质和其他违法活动的。
2、根据租赁房屋中的装饰装修物是否形成附合，并结合出租人是否同意利用以确定不同的处理方式。
（1）在装饰装修物未形成附合时：
①如双方对未形成附合的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理；
②如双方对未形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，则可由承租人拆除取回，且不以出租人同意为必要条件。但承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到安全注意义务，不得对租赁房屋造成毁损，一旦因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应恢复原状或承担损害赔偿责任。如承租人不拆除，却反而向出租人要求补偿装饰装修费用的，人民法院一般不予支持。
（2）在装饰装修物已形成附合时：
①双方对已形成附合的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理；
②双方对已形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，应当按照下列情形分别处理：
A、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。也就是说，在出租人违约导致租赁合同解除情况下，承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，也就同时意味不能完全享用附合的装饰装修价值。因此，对于承租人无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修价值，出租人应当承担违约责任，赔偿损失。
B、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。也就是说，虽然承租人因自身过错而不能继续享用剩余租赁期限内的装饰装修价值，责任自负。但不排除在该种情况下，出租人与承租人经协商达成一致后，由出租人在其利用装饰装修物的价值范围内对承租人予以适当的补偿。
C、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。司法实践中，关于如何具体确定出租人与承租人的责任分担比例，则应根据双方当事人的违约行为性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，综合认定双方的过错大小，以尽可能做到公平公正合理。
D、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。司法实践中，所谓不可归责于双方的事由，一般主要是但不限于不可抗力，即《民法通则》第153条和《合同法》第117条所指，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（参见《合同法》第223条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条）
3、实践中应重点把握的三大难点：
（1）如何认定装饰装修物是否已形成附合？
通常情况下，如装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离，则基本可以认定装饰装修与租赁房屋构成附合，如地板、水暖系统、天花板等；如装饰装修物与租赁房屋未完全结合或虽与租赁房屋结合但尚未达到不可分离的状态，移除、更换时不会损坏房屋结构或其表面装饰装修的，则不能认定为构成附合，如吊灯、窗帘等。
（2）租赁合同解除后，当事人除主张装饰装修损失等经济损失外，是否还可依据合同约定的违约责任条款向对方主张违约金？
根据《合同法》第113条、第114条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》第29条的规定，当事人承担的违约金数额应当与因其违约行为给对方造成的经济损失数额相适应。如果违约金数额与经济损失数额相差较大的，当事人可以要求调整。
因此，当事人因租赁合同履行问题发生诉讼，如果租赁合同约定了违约条款，当事人又主张其有装饰装修费、经营损失等经济损失的，当事人应当选择其一主张。如果当事人在诉讼中既主张违约金又主张装饰装修等经济损失的，则法院应当释明当事人作出选择。
如当事人选择主张违约金的，如违约金过分高于其实际经济损失数额的，对方当事人可以要求法院降低；如违约金低于实际经济损失数额的，则当事人可以要求法院以实际经济损失为基础提高违约金。
（3）如何确定剩余租赁期间内已形成附合的装饰装修的残值？
通常情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修时，不仅会考虑租赁房屋的用途及其个性化需求，而且还会将租赁期限的长短作为主要参考因素，即对于租赁期限较长的房屋，承租人可能会投入较大的装饰装修费用，而对于租赁期限较短的房屋，承租人可能只做一般的装饰装修或不做装饰装修。于是，在房屋租赁合同履行期限未满而提前解除时，承租人对其按原约定履行期间投资的附合于租赁房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。
司法实践中，关于残值损失的确定方法，一般应以装饰装修造价为基础，根据合同约定的租赁期限计算摊销费用，以合同未履行期间未摊销费用与装饰装修现值进行比较，取其低者即为残值损失。如出租人和承租人对附合装饰装修的投资数额无法达成一致的，则委托专业鉴定机构对此进行鉴定。
（三）因租赁期间届满而导致租赁合同终止的情况下应如何处理？
1、在装饰装修物尚未形成附合时：
（1）如双方对未形成附合的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理；
（2）如双方对未形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，则可由承租人拆除取回，且不以出租人同意为必要条件。但承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到安全注意义务，不得对租赁房屋造成毁损，一旦因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应恢复原状或承担损害赔偿责任。如承租人不拆除装饰装修物却反而向出租人要求补偿装饰装修费用的，人民法院一般不予支持。
2、在装饰装修物已形成附合时：
（1）双方对已形成附合的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理；
（2）双方对已形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，则当租赁合同履行期限届满，即使已形成附合的装饰装修仍有利用价值，仍应视为装饰装修费用在租赁期限内已摊销完毕，出租人无需再对该装饰装修给予补偿。但如出租人自愿补偿的，则另当别论。
（参见《房屋租赁合同司法解释》第10条）
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