3月1日起房贷迎巨变：全国的存量房贷合同都需要“重新签订”

　   按照中国人民银行的要求，从3月1日起，一直到8月31日为止，全国的存量房贷合同都需要“重新签订”，未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准，房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。这个规定，事关所有商业贷款买房者的利益，引起广泛关注。

何为存量浮动利率个人贷款？根据人民银行公告，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

公告指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

存量房贷是指10月8日之前没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价和发放的住房商业贷款。10月8日之后，可能也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，这也属于存量房贷，但比较少。从央行规定看，存量浮动利率贷款政策并不包括公积金个人住房贷款。

　　记者观察分析，本次重新签定存量贷款合同，贷款购房人需要知道三件事：

　　第一件事：虽然重新签定贷款合同，但未来一年，贷款利率和过去相比没有任何变化，选择等额本息还款法的购房贷款人还是像过去一样还款。

　　根据央行《公告》，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，即：新贷款利率=LPR+加点。

　　但存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR之后，未来一年即2020年房贷利率和2019年房贷利率相比没有变化，只是计算方式变了，套用了市场利率，为2021年后形成房贷利率市场化作了准备。

　　之所以2020年房贷利率能够保持不变，是因为将2019年原合同执行利率作为“固定得数”，减去了“相应期限LPR”，得到了“加点数值”。

　　从规定来，重签贷款合同的第一年属于过渡期，贷款利率保持不变，是为了贷款人能够适应新变化。

　　第二件事：虽然重签贷款合同后第一年贷款利率不变，但购房贷款人需要知道自己的“加点“是多少，为一年后的还贷变化做到心中有数。

　　所谓的“加点“，要明确基点概念。一个基点的定义为“百分之零点零一”，即0.01%，它在计算利率、汇率、股票价格等方面被广泛应用。

　　加点是怎么计算出的？这次加点参考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。如果你是2017年购房，当时利率打9折，你的实际利率是4.9%的9折，也就是4.41%，你的加点是：4.41%-4.80%=-0.39%，即负39个基点。

　　如果你是2015年购房，二套房，享受了4.90%的基准利率，你加的点就是4.90%-4.80%=0.10%，即加10个基点。

　　房贷利率是上浮10%，也就是4.9%的1.1倍，年利率是5.39%。他的转换方式仍然是保持利率不变，根据12月20日的LPR利率倒推出“加点”：5.39%-4.80%=0.59%。也就是说，加点是“59个基点”。

　　上述加点再和LPR利率相加，就形成了新的还贷利率，所以还贷人要对加点有所了解。

　　第三件事：选择“一年一变“好还是固定利率好？

　　按照新规定，购房贷款人重新签定贷款合同，可以选择固定利率，也可以“一年一变“，但机会只有一次，选择之后不能再变。

　　选择固定利率，有好处也有坏处。固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但能够在利率上行时减少还贷增大的压力。

　　选择房贷利率“一年一变”，从道理上讲，也是利弊同在。“一年一变“，个人要承受利率上升带来的还贷额度增加负担，在利率上升期，这个选择并不好；但如果利率处于长期下行渠道，“一年一变“倒是明智选择。（以上来源：大众日报记者 周学泽）

可以转几次？

根据央行公告，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

新政合同有哪些选择？

房贷利率不挂钩基准利率，挂钩LPR后，你会有两种选择：

一是选择固定利率，以后还房贷期限内就不浮动了；

二是从基准利率切换LPR，把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值。以后LPR变化了，就用新的LPR价格加这个差值，得出最新的房贷利率。

计算公式如下：

如果约定2020年3月1日转换为LPR，每年1月1日为重定价日，重定价周期为1年，

加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR

从转换时点至此后的第一个重定价日，

新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值

之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价周期的重定价日，

实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值

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