最高法裁决：银行未对抵押房产进行审慎调查，丧失抵押权
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司伊犁分行。营业场所：新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市飞机场路一号。
负责人：徐新生，该行行长。
委托诉讼代理人：丁宁，该行工作人员。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：伊犁锦城房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市经济合作区辽宁路350号世纪嘉苑服务中心2楼。
法定代表人：姚新雄，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：伊犁永成农业装备制造集团有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区伊宁市边境经济合作区北京路3号。
法定代表人：李永军，该公司董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李永军，男，1953年8月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李双恕，女，1967年5月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。
再审申请人中国农业银行股份有限公司伊犁分行（以下简称农行伊犁分行）因与被申请人伊犁锦城房地产开发有限公司（以下简称锦城公司）、伊犁永成农业装备制造集团有限公司（以下简称永成公司）、李永军、李双恕借款合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终173号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
农行伊犁分行申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求：1.撤销（2018）新民终173号民事判决；2.撤销（2017）新40民初43号民事判决第五项及第二项第二款中“1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋除外”的判项；3.改判农行伊犁分行对位于伊宁市英阿亚提街所有权证号为伊宁市房权证字第××号项下全部房屋享有优先受偿权；4.诉讼费用由永成公司、锦城公司、李永军、李双恕负担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。锦城公司提交的房地产抵押清单载明案涉房屋处于出租状态，农行伊犁分行向房屋登记机关核实抵押房屋权属登记在锦城公司名下，农行伊犁分行已尽到谨慎的注意义务，作为善意第三人，抵押权有效。原审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第113条，适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。房屋产权登记在锦城公司名下，锦城公司即享有处分权，且该法系实体法，效力高于司法解释。周俊玉等人不是房屋所有权人，存在与锦城公司恶意串通虚假诉讼的情形。生效判决认定周俊玉等人于2006年与锦城公司签订合同，2012年前已取得房屋所有权，但在2014年农行伊犁分行发放贷款前未备案登记，不符合常理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押第三人的，买受人可追究出卖人责任。本案周俊玉等人可依据上述规定追究锦城公司的责任。
根据农行伊犁分行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。本院认为，根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。
综上，农行伊犁分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回中国农业银行股份有限公司伊犁分行的再审申请。
审判长 欧海燕
审判员 王 涛
审判员 杨弘磊
二〇一九年六月五日
法官助理魏晓龙
书记员陈璐
新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司伊犁分行，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市飞机场路77号。
负责人：徐新生，该分行行长。
委托诉讼代理人：王恕维，新疆同泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：伊犁锦城房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市经济合作区辽宁路350号世纪佳苑服务中心2楼。
法定代表人：姚新雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁永川，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伊犁永成农业装备制造集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市边境经济合作区北京路3号。
法定代表人：李永军，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：李永军，男，汉族，伊犁永成农业装备制造集团有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区伊宁市。
被上诉人（原审被告）：李双恕，女，汉族，伊犁永成农业装备制造集团有限公司职员，住新疆维吾尔自治区伊宁市。
上诉人中国农业银行股份有限公司伊犁分行（以下简称农行伊犁分行）因与上诉人伊犁锦城房地产开发有限公司（以下简称锦城公司）、被上诉人伊犁永成农业装备制造集团有限公司（以下简称永成公司）、李永军、李双恕借款合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2017）新40民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农行伊犁分行的委托诉讼代理人王恕维、上诉人锦城公司的委托诉讼代理人袁永川、余川到庭参加诉讼。被上诉人永成公司、李永军、李双恕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行伊犁分行上诉请求：1.请求撤销一审判决第五项及第二项第二款中“101号、102号、104号、109A号、111号房屋除外”的判项，并依法改判为“农行伊犁分行对锦城公司位于伊宁市英阿瓦提街44号永成农机市场l号楼房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号项下全部房屋享有优先受偿权”；2.请求维持一审判决的其他判项；3.全部诉讼费用由永成公司、锦城公司、李永军、李双恕负担。事实和理由：1.一审判决认定农行伊犁分行的部分抵押无效存在错误，应予以纠正。首先，一审判决认定锦城公司对2006年出售给案外人的五间房屋无处分权与客观事实不符。案外人仅与锦城公司签订涉案房屋买卖合同，但双方并未办理相关房屋产权过户登记手续，案外人实际并未取得房屋所有权。其次，农行伊犁分行与锦城公司签订的抵押合同是双方当事人的真实意思表示、内容合法，依法为有效合同。锦城公司2014年将涉案房屋抵押给农行伊犁分行时，农行伊犁分行已向房屋登记机关核实了涉案房屋的权属登记相关事项，在涉案房屋权属记载明确在锦城公司名下，且未反映出有任何争议的情况下，办理了抵押登记，并依法取得了涉案房屋的他项权利证书。综上，农行伊犁分行已取得他项权利证书的抵押权均合法有效。
锦城公司辩称，一审法院认定事实清楚，但对没有涉及诉讼的9间门面房没有做出认定，这部分属认定事实错误。1.锦城公司与永成公司之间约定2012年12月15日之前锦城公司的债权债务由永成公司负担，本案诉争的15间门面房属永成公司所有。2.本案15间门面房办理抵押登记时农行伊犁分行已进行尽职调查，锦城公司对15间门面房没有处分权，锦城公司是按永成公司与农行伊犁分行的要求帮助双方贷款而签字盖章的，永成公司与农行伊犁分行之间存在恶意串通，侵害锦城公司的合法权益。
锦城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项第二款，改判锦城公司名下伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼所有权证号为伊宁市房权证字第某某号项下其余9间商铺农行伊犁分行同样不享有优先受偿权（一审判决除101、102、104、109A、111号除外）。2.撤销一审判决第四项，改判锦城公司不承担物的保证不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任。3.诉讼费用全部由农行伊犁分行负担。
事实与理由：1.农行伊犁分行与永成公司恶意串通，诱使锦城公司在《抵押合同》上签字、盖章，其《抵押合同》当然无效。2012年12月以前，锦城公司为李永军开办的永成公司的全资子公司，因所谓的经营需要，于当年12月将其全部股权转让给儿子范献之和儿媳侯远飞并变更法定代表人为侯远飞。2013年3月，永成公司对锦城公司进行增资扩股，由案外人姚新雄以3800万元购买范献之、侯远飞的全部股权。为明确三方关于锦城公司的资产及债权债务，多次明确以2012年12月15日作为资产和债权债务承担的基准日，即此前的债权债务及资产归永成公司所有，用于抵押担保的伊宁市英阿亚提街44号15间门面房为2006年永成公司所开发，属永成公司所有，且在其向农行伊犁分行借款抵押担保时，一再声称未出售，只是租赁给他人使用，农行伊犁分行在贷款审查时，还向锦城公司提供调查核实的《租赁合同》，永成公司出具保证承诺后，锦城公司因是该资产“名义”上的所有人才加盖的公章，因此，锦城公司在该15间门面房抵押合同上加盖公章，完全是按照永成公司与农行伊犁分行双方恶意串通的意思表示，欺骗锦城公司所为。
2.一审法院将15间商铺中其余9间认定抵押有效，适用法律错误。首先，这15间门面房不是锦城公司所有的资产，此前是否出售或出租，锦城公司一概不知。其次，农行作为金融机构，在放贷审查时已依法进行合法性审查。但在当年10月，锦城公司就接到周俊玉等人的民事起诉状后及时向农行伊犁分行相关负责人报告。农行伊犁分行经审查后，依法及时达成《补充协议》，以永成公司所有的北京路3号的近千平方米的商铺用于抵押，将原用于抵押的15间门面房置换。即其余9间门面房锦城公司依然没有处分权，永成公司早已出售他人并收取全部款项。因此，一审法院判决认定其余9间商铺抵押有效为认定事实错误。
3.永成公司与农行伊犁分行双方恶意串通，将北京路3号的商铺不进行他项权利登记，其责任不在永成公司一方。4.锦城公司在借款合同签订前20天出具的股东会决议，因双方增加了物的保证且未在主合同签订后重新签订保证合同，锦城公司多次要求永成公司退还，但永成公司声称已经销毁。同年8月20日，锦城公司向经办人提出退还未担保的股东会决议，经办人明确说：“未签订保证合同，该股东会决议自行失效，我自己销毁就是了”。2016年5月，该贷款经办人要求锦城公司在催款通知书上签字盖章，并言明因最早的15间门面房抵押时是锦城公司名义上的所有人，后面已经置换更换了永成公司所有的北京路3号的商铺作为新的抵押物，为应付上级检查，请求永成公司在指定处盖章。因此，锦城公司未与永成公司就保证担保达成协议，一审法院判决锦城公司承担保证责任严重偏袒永成公司。
农行伊犁分行辩称，1.农行伊犁分行与锦城公司签订的抵押合同是双方当事人的真实意思表示、内容合法，依法为有效合同。抵押合同不存在任何法定无效情形，且农行伊犁分行在办理抵押手续时，已向房屋登记机关核实了抵押房屋的权属登记相关事项，在抵押房屋权属记载明确在锦城公司名下，且未反映出有任何争议的情况下，办理了抵押登记，并依法取得了抵押房屋的他项权利证书。故农行伊犁分行对锦城公司抵押房屋享有优先受偿权。2.锦城公司上诉状中所述“恶意串通”内容无任何事实依据和法律依据。首先，锦城公司已向农行伊犁分行出具股东决议，承诺为永成公司在农行伊犁分行处借款提供连带责任保证，农行伊犁分行也已接受锦城公司出具的股东决议，双方已达成保证合同关系；其次，锦城公司在农行伊犁分行催收贷款时，已在催收通知单上保证人栏加盖公章予以确认，进一步明确其保证人的身份。故锦城公司应当在物的担保不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任。
农行伊犁分行向一审法院起诉请求：1.永成公司偿还其银行贷款本金1800万元及利息3540051.53元；2.农行伊犁分行对以下五处抵押物享有优先受偿权：①永成公司位于伊宁市英阿亚提街6-6-35号房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和伊宁市房权证字第某某号房屋；②锦城公司位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼所有权证号为伊宁市房权证字第某某号房屋；③李永军、李双恕共有位于伊宁市经济合作区辽宁路253号世纪嘉苑二期19号楼B1单元301室，房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和位于伊宁市英阿亚提街小区19栋1单元105室，房屋所有权证号为伊宁市房权证2009字第某某号；3.李永军、李双恕、锦城公司对该笔贷款承担连带清偿责任；4.诉讼费用由永成公司、李永军、李双恕、锦城公司承负担。
一审法院认定事实：2014年8月20日,农行伊犁分行与永成公司签订《流动资金借款合同》,约定永成公司向农行伊犁分行借款1800万元,借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮10%，直至借款到期日；借款按月结息，结息日为每月20日，借款人须于每一结息日当日结息。如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，在未付利息应利随本清；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上，按照逾期期限从逾期之日起上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利；借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。
同日，农行伊犁分行与永成公司、锦城公司、李永军、李双恕签订了《抵押合同》，约定永成公司以位于伊宁市英阿亚提街6-6-35号房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和伊宁市房权证字第某某号的房屋为上述借款提供抵押；锦城公司以位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼第一层房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号房屋为上述借款提供抵押，房地产抵押清单载明该房屋处于出租状态；李永军、李双恕以位于伊宁市经济合作区辽宁路253号世纪嘉苑二期19号楼B1单元301室房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和位于伊宁市英阿亚提街小区19栋1单元105室房屋所有权证号为伊宁市房权证2009字第某某号的房屋为上述借款提供抵押；并办理抵押登记手续。
同时，农行伊犁分行还与李永军、李双恕签订了《保证合同》,约定李永军、李双恕对上述借款承担连带保证责任保证。并约定：“本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权”。2014年8月1日，锦城公司向其银行出具股东决议，承诺为上述借款提供连带责任。
农行伊犁分行于2014年8月27日将1800万元打入了永成公司指定的账户。2016年5月12日，农行伊犁分行向锦城公司催收该笔贷款，锦城公司在催收通知单上保证人栏加盖公章予以确认。永成公司认可位于伊宁市英阿亚提街44号商住楼为其公司所有。
中国人民银行公布的2014年8月27日一年期贷款基准利率为6%。2015年4月20日之前的利息永成公司已付清。
2015年，案外人周俊玉以锦城公司于2006年已将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农资市场第一幢一层101号房屋出售给其为由起诉锦城公司，请求判令锦城公司立即给其办理房屋产权登记及产权过户手续。2015年12月24日，伊宁市人民法院作出（2015）伊民初字第5018号民事判决，判决锦城公司于该判决生效之日起十日内给周俊玉办理其伊宁市英阿亚提街44号永成农机农资市场第一幢一层101号房屋的产权备案登记手续。
2015年，案外人吴太彬以锦城公司于2006年已将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼102号商铺出售给其为由起诉锦城公司，请求判令锦城公司将该房屋资料报产权登记机关备案以协助其将产权证办理至其名下。2015年9月6日，伊宁市人民法院作出（2015）伊民初字第2436号民事判决，判决锦城公司于该判决生效之日起十日内将该商铺权属登记资料报产权登记机关备案。宣判后，锦城公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提出上诉，该院于2015年12月4日作出（2015）伊州民二终字第702号民事判决，予以维持。
2015年，案外人张洪正以锦城公司于2006年已将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场第一座一单元104、111号房屋出售给其为由起诉锦城公司，请求判令锦城公司出具协助手续，履行协助办理房屋产权过户手续的义务。2015年7月17日，伊宁市人民法院作出（2015）伊民初字第1775号民事判决，判决锦城公司于该判决生效之日起十五日内将协助张洪正办理伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场第一座一单元104、111号房屋的产权证手续。宣判后，锦城公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提出上诉，该院于2015年12月4日作出（2015）伊州民二终字第598号民事判决，予以维持。
2015年，案外人李道先以锦城公司于2006年已将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场第一幢一层109A号商铺出售给其为由起诉锦城公司，请求判令锦城公司将该房屋资料报产权登记机关备案以协助其将产权证办理至其名下。2015月9月6日，伊宁市人民法院作出（2015）伊民初字第2435号民事判决，判决锦城公司于该判决生效之日起十日内将该商铺权属登记资料报产权登记机关备案。宣判后，锦城公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提出上诉，该院于2015年12月4日作出（2015）伊州民二终字第701号民事判决，予以维持。
锦城公司向农行伊犁分行提供的抵押房屋位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼第一层房屋所有权证号为伊宁市房权证字第046513号房屋含有上述已出售的101号、102号、104号、109A号、111号房屋。
一审法院认为，本案争议焦点是：1.借贷双方对罚息及复利的约定是否符合法律规定；2.农行伊犁分行对锦城公司提供的抵押物是否享有优先受偿权；3.锦城公司是否承担连带清偿责任。
农行伊犁分行与永成公司签订的《流动资金借款合同》，与永成公司、李永军、李双恕签订的《抵押合同》，与李永军、李双恕签订的《保证合同》均符合法律规定，均具有法律效力。
关于罚息及复利问题。《流动资金借款合同》中关于罚息、复息的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，永成公司应当依照该约定承担罚息及复息。
关于锦城公司提供的抵押物问题。抵押权人对抵押物优先受偿权的实现，需以抵押人对抵押物享有处分权为前提。本案中，锦城公司于2006年将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农资市场第一幢一层101号、102号、104号、109A号、111号房屋分别出售给了案外人周俊玉等人，已经人民法院生效判决予以确认，并判令锦城公司履行上述房屋产权登记义务，锦城公司在向农行伊犁分行提供上述房屋作为抵押财产时向农行伊犁分行陈述该部分房屋出租给了他人，隐瞒了该部分房屋已出售的事实，致使农行伊犁分行同意接受上述房屋作为抵押财产，实际上锦城公司对上述房屋已无处分权，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》113规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”。故该院对农行伊犁分行请求确认对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。永成公司与锦城公司之间约定伊宁市英阿亚提街44号永成农机农资市场第一幢一层房屋属永成公司所有，不影响农行伊犁分行依法取得该房屋的抵押权，农行伊犁分行对锦城公司未出售的部分享有优先受偿权。李永军、李双恕主张农行伊犁分行应先就永成公司提供的抵押物实现债权，再以其二人提供的抵押物实现债权，于法无据，该院不予采纳。
关于锦城公司是否承担连带清偿责任。锦城公司虽然未与永成公司签订保证合同，但锦城公司向农行伊犁分行了出具股东决议，承诺为上述借款提供连带责任，农行伊犁分行也接受了锦城公司出具的股东决议，据此，双方已达成保证合同关系。2016年5月12日，农行伊犁分行向锦城公司催收该笔贷款，锦城公司也在催收通知单上保证人栏加盖公章予以确认。故锦城公司的辩解理由不能成立，该院不予采纳。判决：一、永成公司于判决生效之日起十日内偿还农行伊犁分行借款本金18000000元；支付该款自2015年4月21日起至2015年8月18日期间的利息396000元；支付该款自2015年8月19日起至实际支付之日止的罚息，按照日利率6%×1.1倍×1.5倍÷360天计算；支付利息及罚息的复利，自2015年5月21日起计算至实际支付之日止，其中自2015年5月21日起至2015年8月18日期间按照日利率6%×1.1倍÷360天计算，自2015年8月19日起至实际支付之日按照日利率为6%×1.1倍×1.5倍÷360天计算；二、农行伊犁分行以下抵押财产享有优先受偿权：1.永成公司位于伊宁市英阿亚提街6-6-35号房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和伊宁市房权证字第某某号房屋；2.锦城公司位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机市场1号楼房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号房屋，101号、102号、104号、109A号、111号房屋除外；3.李永军、李双恕共有位于伊宁市经济合作区辽宁路253号世纪嘉苑二期19号楼B1单元301室，房屋所有权证号为伊宁市房权证字第00077780号和位于伊宁市英阿亚提街小区19栋1单元105室，房屋所有权证号为伊宁市房权证2009字第某某号；三、李永军、李双恕对上述债务承担连带清偿责任；四、锦城公司对上述债务在永成公司提供的抵押财产位于伊宁市英阿亚提街6-6-35号房屋所有权证号为伊宁市房权证字第某某号和伊宁市房权证字第某某号房屋不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任；五、驳回农行伊犁分行的其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1.农行伊犁分行是否对锦城公司的抵押物享有优先受偿权；2.锦城公司是否对永成公司的债务承担连带清偿责任。
一、关于农行伊犁分行是否对锦城公司的抵押物享有优先受偿权的问题。公民的合法民事权益受法律保护。农行伊犁分行与永成公司、锦城公司、李永军、李双恕签订《抵押合同》并办理抵押登记之前，周俊玉等人与锦城公司签订了房屋的买卖合同，周俊玉等人已经支付价款并实际占有。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。
本案中，锦城公司于2016年将位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农资市场第一幢一层101号、102号、104号、109A号、111号房屋分别出售给了案外人周俊玉等人的事实，已被人民法院生效判决予以确认。依据前述事实物权人的真实权利优先保护的原则，周俊玉等人享有事实上的所有权，如保护农行伊犁分行的抵押权，则会产生剥夺了周俊玉等人的财产所有权的后果，也有失公允。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第一百一十三条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，农行伊犁分行关于确认其对上述房屋享有优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予支持；农行伊犁分行对锦城公司未出售的部分仍享有优先受偿权，锦城公司关于除上述房产外，农行伊犁分行对其余房产亦不享有优先受偿权的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
二、关于锦城公司是否对永成公司债务承担连带清偿责任的问题。本案中，依据锦城公司向农行伊犁分行出具的股东决议及锦城公司在贷款催款通知单保证人栏签字盖章，可以证实锦城公司与农行伊犁分行成立保证合同法律关系。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。农行伊犁分行与永成公司、锦城公司之间对担保物权实现的情形并未进行约定，故农行伊犁分行应当先就债务人永成公司提供的物的担保实现债权，锦城公司作为保证人在永成公司提供物的担保不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任。对于锦城公司上诉认为农行伊犁分行与永成公司恶意串通损害其合法权益，其不应当承担保证责任的抗辩，并未提供证据予以证实，本院不予采信。
综上所述，农行伊犁分行、锦城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75634.80元，由中国农业银行股份有限公司伊犁分行负担44034.80元，伊犁锦城房地产开发有限公司负担31600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吐尔逊江
审 判 员 侯 卫 宁
审 判 员 李 李
二〇一八年九月二十九日
法官助理 孟 祥 辉
书 记 员 努热斯曼
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