无效合同之物业服务合同无效的认定与处理

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》（以下法条仅供参考，具体请见《民法典》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国公司法》

第二十一条　公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。

违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二百一十六条　本法下列用语的含义：

（一）高级管理人员，是指公司的经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。

（二）控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。

（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。

（四）关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。

一、物业服务合同无效的处理

(一)具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：

1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。

2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。

3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。

4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。

5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。

6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。

7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。

(二)合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。

(三)符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：

1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。

2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的。

3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。

二、什么样的合同属于无效合同

无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。无效合同具有违法性。一般来说本法所规定的无效合同都具违法性，它们大都违反了法律和行政法规的强制性规定和损害了国家利益、社会公共利益，如合同当事人非法买卖毒品、枪支等。无效合同是自始无效的。所谓自始无效，就是合同从订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同。由于无效合同从本质上违反了法律规定，因此，国家不承认此类合同的效力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。

案情简介

2015年6月17日，恒年公司认缴1000万元成立了全资子公司即好生活公司。2015年12月1日，江南城发公司由全民所有制改制成有限责任公司，恒年公司为江南城发公司原股东之一，委派其法定代表人彭文节担任江南城发公司副董事长兼任执行董事，行使公司内部管理的12项职权。

江南城发公司财务实行副董事长审批制或授权总经理审批制，具有财务审批权。

2017年6月，湖南恒丰项目管理有限公司受江南城发公司委托，对临江棚户区改造项目A04地块展示中心（沅水右岸文化艺术中心）物业管理服务项目进行国内公开招标，招标编号为：CDJZW（2017）036。

2017年7月3日，好生活公司递交投标文件，确定物业管理服务项目投标总价为1557080元/年，包含项目员工薪金、劳保福利、加班费三项。同日，右岸公司由江南城发公司认缴500万出资注册成立。

2017年7月6日，好生活公司中标常德市江南临江棚户区改造项目A04地块展示中心（沅水右岸文化艺术中心）物业管理服务项目。

2017年7月12日，江南城发公司与好生活公司就右岸文化艺术中心物业服务事宜签订《物业服务合同》。物业坐落位置为常德市鼎城区临沅路392号；占地面积为1600平方米，建筑面积为3900平方米，物业类型为文化艺术中心；合同期限为三年，自2017年7月12日至2020年7月11日止；年度物业服务人工费为1557080元；还约定好生活公司对物业产权人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收。

2017年10月16日，右岸公司与好生活公司签订《保洁服务协议书》，约定由好生活公司为右岸文化艺术中心提供室内保洁服务。服务期限为2017年9月9日至2018年9月8日；服务范围为右岸文化艺术中心所有非公共区域的地面、门窗玻璃及家私表面的保洁；服务时间为每日营业后；服务酬金为15000元/月。

另查明，江南城发公司与右岸公司向好生活公司共计支付物业服务费1913768.83元。

在诉讼过程中，江南城发公司、右岸公司申请对好生活公司物业服务项目合法、合理、正常成本进行司法审计。2019年12月3日，湖南德源联合会计师事务所作出湘德源审字（2019）6022号《审计报告》，审计结论为：右岸文化艺术中心物业服务费按504000元/年为合理的年收费，每平方米的服务费为10.76元/平方米/月。

争议的焦点

一、案涉《物业服务合同》是否有效；

二、好生活公司是否应返还江南城发公司物业服务费，数额如何确定；

三、恒年公司是否应承担连带清偿责任。

裁判要旨

关于焦点一，案涉《物业服务合同》是否有效。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定：“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。”

本案中，好生活公司系恒年公司的全资子公司，恒年公司系江南城发公司的股东，恒年公司的法定代表人彭文节同时担任江南城发公司的副董事长和执行董事，根据公司章程规定，彭文节实际掌控江南城发公司及其全资子公司右岸公司的人事权、财务权及日常经营权。

从以上事实来看，江南城发公司的股东恒年公司与好生活公司系关联公司；另根据江南城发公司招投标文件约定，投标人不得存在如下情形之一：与招标人或者招标代理机构存在隶属关系或者其他利害关系，好生活公司因与恒年公司系关联公司，存在利害关系，其不符合投标人资格。

综上，因好生活公司不具备投标人资格，其投标行为违反了法律的禁止性规定，该投标行为无效，江南城发公司与好生活公司依据中标结果而签订的《物业服务合同》应认定为无效合同。

关于焦点二，好生活公司是否应返还江南城发公司物业服务费，数额如何确定。

因案涉《物业服务合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，好生活公司依据合同所取得的物业服务费应当予以返还，但好生活公司确实履行了物业服务义务，对于其提供物业服务的合理成本，应当予以扣除。

根据湖南德源联合会计师事务所作出的湘德源审字（2019）6022号《审计报告》的结论，右岸文化艺术中心物业服务费504000元/年为合理的收费标准，即每平方米的服务费为10.76元/平方米/月。好生活公司上诉称鉴定机构没有司法鉴定资格，且价格评估超出了会计师事务所的经营范围，《审计报告》不能作为认定案件事实的依据。

经查，湖南德源联合会计师事务所是在一审诉讼中经双方选定，一审法院委托的鉴定机构，其在对好生活公司财务资料进行审查后，参考《湖南省物业管理服务收费等级标准》，《高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准》所作出的案涉物业服务费为504000元每年的标准符合本案实际，也符合常德市物业服务收费的市场行情，可以作为认定本案事实的依据，好生活公司的该上诉理由不能成立；好生活公司另上诉称，只收到物业服务费1758071.52元，《专题会议会议纪要》规定的行政办公费、固定资产折旧费、利润200000元没有支付。

经查，好生活公司上诉称的上述200000元确实没有支付，但江南城发公司、右岸公司一审提交证据显示，已支付好生活公司的物业服务费为1913768.83元，好生活公司的该上诉理由亦不能成立。综上，原判认定好生活公司应在扣除合理的物业服务成本后返还江南城发公司、右岸公司1409768.83元并无不当。

关于焦点三，恒年公司是否应承担连带清偿责任。

因恒年公司与好生活物业公司的关联交易，导致江南城发公司较市场价多支付了物业服务费1409768.83元，损害了公司利益。

根据《中华人民共和国公司法》第二十一条规定，恒年公司作为江南城发公司的控股股东，应当与好生活公司承担连带赔偿责任。

另本案系公司关联交易损害责任纠纷，江南城发公司起诉恒年公司承担连带清偿责任，系当事人对自身民事权利的处分，未漏列当事人。好生活公司上诉称本案程序违法，漏列当事人的理由不能成立，法院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。好生活公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件来源：
湖南好生活物业管理服务有限公司与常德市江南城市发展有限公司、常德市右岸文化艺术有限公司、湖南恒年置业投资有限公司公司关联交易损害责任纠纷二审民事判决书
湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07民终892号

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