误导销售：房子买到手后1.8米门却变成1米！法院判决：开发商赔偿99万！

案情简介

被告A公司委托被告B公司代理销售其开发的某楼盘。2018年5月19日，原告向B公司付款350万元购买了案涉商铺。后原告与A公司于2018年10月30日补签了一份《商品房预售合同》。合同附件中有原告签字确认的套型及分层平面位置图，预售合同一直由被告保管。

2019年9月2日，原告去接收商铺时，发现门宽仅1米，与购房时业务员介绍与样板间一样宽1.8米的情况不符。2019年12月28日，A公司同意原告退房，并解除预购商品房协议，A公司退还原告350万元。因双方就赔偿问题未能达成协议，原告诉至法院。

       原告认为：合同因被告欺诈而解除，导致了原告的重大损失。B公司受托为A公司销售商品房，两被告应共同对原告的损失承担连带赔偿责任。为此请求A公司向原告支付利息损失99万余元，B公司对上述债务承担连带清偿责任。

A公司认为：被告不存在欺诈的事实。首先，商品房预售合同附件中有原告签字确认的套型及分层平面位置图，能看出房屋的门较窄。其次，商铺预售合同约定双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。请求驳回原告诉讼请求。

B公司认为：B公司接受A公司的委托代为销售商品房，委托代理的后果应当由委托人承担。故原告要求B公司对原告的损失承担连带责任的诉讼请求，应予驳回。

法院经审理认为

原告购买商铺用于经营，商铺门宽过窄，不符合原告合理期待。被告业务员在销售时告知案涉商铺门宽大概和样板间一样，且案涉楼房共有5间商铺，各商铺公示的价目表的单价相差不多，原告有理由相信案涉商铺的门宽与其它商铺相同。

被告在不与原告立即签订合同的情况下，业务员告诉原告“2天内付全款，后面会涨价”，案涉商铺的原价为550万元，现价350万元，价差巨大，利诱明显，被告促使原告在仓促间作出购买的决定，构成销售误导。

 法院最终判决

 由于被告的误导销售，对异常条款未履行提示和说明义务，导致原告的合同目的不能实现，对原告造成损害，故原告要求A公司赔偿利息损失，法院予以支持。B公司受A公司委托以A公司名义进行房屋销售，应由被代理人A公司承担民事责任，原告要求B公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。被告A公司支付原告利息损失99万余元，驳回原告其他诉讼请求。

法官说法

“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
原告虽在套型及分层平面位置图下方签字，但被告并未在图纸上对门的宽度作特别的标注或说明，原告难以通过肉眼的观察发现门宽异常，故应将该平面位置图视为异常条款，该条款不成为合同的内容。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，被告对门宽所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当成为合同的内容。

本案中，由于被告的误导销售，对异常条款未履行提示和说明义务，导致原告的合同目的不能实现，对原告造成损害，故原告要求A公司赔偿利息损失，法院予以支持。B公司受A公司委托以A公司名义进行房屋销售，应由被代理人A公司承担民事责任，原告要求B公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。（案例来源：南京市玄武区人民法院）

销售人员、宣传册上有人车分流和游泳池实际没有，法院判决：酌情开发商赔偿损失

【案情回放】

       业主：购房的时候，你们销售说的清清楚楚，人车分流和游泳池都有，宣传册、广告片和沙盘都能证明。  

       开发商：《商品房预售合同》明确约定了售楼广告、样板房等宣传资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分。

        周某等人向开发商天福公司购买涉案小区商品房，楼盘售卖时的房屋宣传资料都显示了小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。但后来业主们得知：在天福公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流，天福公司是在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令天福公司进行整改、恢复地面车位；至于“室外泳池”，则系违法建筑，不能使用。当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。周某等人认为自己受到了欺诈，故向法院起诉，要求开发商天福公司赔偿损失，按照每平方米3,000元计算（其中，周某房屋面积92.43平方米，故主张损失27万余元）。

        一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，天福公司未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，天福公司未能履约应承担违约责任，酌定支持周某等人要求赔偿的部分金额。（其中，周某的获赔金额为12,000元）

    一审判决后双方不服，均上诉至上海一中院。

    天福公司上诉称，《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，天福公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。目前的小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。

    周某等业主则上诉认为开发商的违约行为给自己造成了重大损失，一审法院认定的违约金仅相当于总房价0.4%，明显过低。

【以案说法】

       经审理，上海一中院认为，《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分等格式条款限制了购房者的权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而天福公司未就上述条款向周某等履行提示或说明义务，鉴于周某等人不认可上述条款具有拘束力，故依据《民法典》第496条等规定，认定该格式条款不成为《商品房预售合同》的内容；一审结合在案证据，认定涉案宣传资料内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，构成要约并判令天福公司承担相应的赔偿责任并无不当。

         关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。

    综上，上海一中院遂驳回上诉，维持原判。（转自：，上海一中院）

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