昨天，最高法院法院2023年第1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公开发布，瞬间引燃了法律圈和社会层面部分人的热情。
看看都是谁在狂欢？都是谁在片面解读！看看这些媒体对于这个司法解释的内容解读。
可见，被这个司法解释催嗨最厉害的是房市的销售者，还有部分的法律人。按照他们的解读和宣传，有了这个司法解释，再也不怕所购房屋烂尾了：一旦烂尾的话，盖成的楼房，购房者可以优先于有抵押权的银行、施工企业，第一顺序获得房屋；没有盖成的楼房，购房者可以优先于其他有抵押的债权人，第一顺序的起诉开发商拿回购房款。
不知道这些人，是基于法律水平不足，法律知识不精，才从以上司法解释中得出这样的理解；还是根本就只是急于充实自身业务量，根本不将司法解释具体内容及司法现状告诉大众，故意作出片面性的解释和宣传。
按道理讲，房产行业从业人员、法律行业从业人员，应该都是专业人士，更应该明白目前房产行业的水有多深水有多浑。怎么能仅凭一个司法解释，就轻易打着最高法院的名义，喊出什么“房子烂尾业主可直接退款！”、“再也不怕烂尾楼了！”的解读和口号呢？概括而言，这个司法解释确实有进步，明确了已经付款的购房者，在向开发商主张房屋交付或房款退还时，比其他有抵押权的各种债主具有优先权，但是，要达到这种优先权，该司法解释也规定了，诸多的模糊不清的限制条件。如主张房屋交付时，需要达到“全部支付房款且购房目的是用于居住”（根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条解释，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）的条件；如主张房款返还时，需要达到“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。直白点讲，前一种情况，多数出现在开发商“一房两卖”的情况下，后一种情况，多是出现在开发商彻底躺平直面破产的情况下。
再直白点讲，符合这个司法解释适用条件的，只有极少数购房情况，而且在没有明确权威的概念解释的情况下，是否适用该司法解释，如何理解该司法解释，决定权在各个法官、法院手里。如此的司法解释，尽管有进步，但何至于令这么多专业人士发出欢呼的程度？
早在2019年，最高法院的（2019）最高法民再245号民事判决书（详见《最高法院一槌定音：烂尾楼剩余贷款应开发商支付，《贷款合同》限制无效》）一文，就分析出了烂尾楼的购房者非法非理处境，明明是因开发商违约导致购房者不能收房，却让违约的开发商拿着购房者支付的贷款，让没有获得房屋的购房者背负着银行贷款，明显不合理，“各方权利义务失衡，有违公平原则”，故而裁判，因开发商未按照约定期限交付房屋致《商品房预售合同》解除的，《借款合同》《抵押合同》等从属合同因主合同目无法实现也应予以解除；解除之后的法律后果是，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房者，购房者不再承担剩余贷款的偿还责任。如此简单合理的法律分析，如此明确的裁判说理及裁判标准，也曾被众多的媒体予以转发。如果真的能执行如此司法标准的话，还需要出台以上新的司法解释吗？司法实践是，有多少房产纠纷的司法案件，是按照如此的裁判标准予以司法裁判的？
根据本人的亲身经历总结，不管是房产购买的合同签订阶段，还是遇到纠纷的行政监管阶段，还是在司法诉讼阶段，购房者虽然人数众多，不管是法律知识储备，还是市场地位，还是在执法司法者心目中，但绝对处于弱势地位。即便是有了最高法院判例及司法解释文件的支持，光是文件内容遭遇到的各种考量的执行阻力，就困难重重。
综上可见，就算是最高法院裁判明确的同类型案件，到了具体的司法实践中，一些地方法院也会基于各种考量，作出不同的裁判结果，更不要说，以上这份含有各种适用条件、其中概念模糊的2023年1号司法解释的适用情况和力度了。那些动辄对于这个司法解释喊出“重大胜利”、“立即执行”、“再也不怕”的文章，是不是就是一种“骗死人不偿命”的极度不负责任？曾经有一个网友咨询过烟语君一案经一审判决的案件，大意是他通过微信转了几万块钱给另一人，让另一人用于租房，两人合伙开门店经营餐饮业务。后来业务亏损，他就凭着转账及索要记录主张借贷关系起诉另一人，结果遭到了一审法院以双方系合伙关系驳回诉讼请求的判决结果。
烟语君问他，你凭什么相信借贷关系就能打赢官司。他说他在网上直播时认识了一个律师，该律师收了他800元的咨询费，在网上看了他手里的证据说，主张借贷关系肯定能打赢官司。他也就起诉了，没想到获得了如此的结果，问烟语君应该如何上诉。烟语君回答他，你起诉民间借贷肯定错误，一审判的没有问题，上诉也是白搭，除非另行起诉合伙清算纠纷，不过从聊天记录看，另一人亏得更多，起诉的胜诉的概率也不大。可见，提供负责任的专业化建议，有多重要！作为一名负责任的法律或房产专业人员，理应以更专业的精神，帮助社会民众解读房产行业法律规定（司法解释）的方方面面，特别是其中附带的条件和蕴含的风险；以对结果和未来负责的态度，告知潜在的购房者目前房产领域、司法实践中各级法院执行的司法标准和裁判考量，而不是看到一个司法文件就投深陷烂尾楼无望者的喜好、不顾文件规定严苛的适用条件，空喊什么“胜利”、“执行”等口号。法律理解不是喊口号，法律事务不能错误指导，否则害人不浅。从业人员，如此的执业态度，可能会给自己的执业带来暂时的业务量猛增，文章流量的猛增，但宣传的内容跟法律现实的脱节，终究会造成其的盲从者会面临着被司法现实结果的打脸，更会贻害整个行业的社会形象。 往期文章：刑讯逼供之下，没有人是无罪者，没有人是清白者
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