事不过三，今天再写最后一篇最高法院2023年第1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关文章。前文《2023年1号司法解释“嗨”了两批人，法律解读不是这么玩的》可见，这个司法解释一经发布，立马引来很多人群嗨，直呼买到烂尾楼的购房者看到了希望。可认真分析之后会发现，从解释内容到司法实现，恐怕这群人是会失望的，信他们的，也会被现实打脸。也应该看到，这个司法解释出台之后，有些法律人从专业的角度提出了异议认为，如此的规定内容，赋予了购房者绝对的优先权，属于突破了现行法律规定和法理要求，会造成法律规定、司法诉讼的混乱，不应该提倡。
上图中司法解释的第一条没有新内容，只是参照原有规定而已。异议来自第二三条，有网友留言：无抵押债权受清偿顺序优先于有抵押债权的上位法依据是什么？这与执行异议与复议司法解释第29条规定的唯一住房要求有矛盾，如何适用?烟语君的回答是天理！天理高于法理，高于所谓的法律规定？
第二条规定的，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”需要注意的是，本条只适用于掏空家底只为购房居住的购房者，其他购房者就别奢求适用了。
该条的适用条件是“以居住为目的购买房屋”和“已支付全部价款”（一审辩论终结前也行，按揭贷款购买的实际上也是全额付款）。支付全部价款很好理解，如何认定“以居住为目的”呢？《九民会议纪要》第125条规定， “买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋（或是虽然已有1套房屋但面积上仍然属于满足基本居住需要）。
为了满足居住需要而签订的购房合同，效力就可以高于有抵押权的其他债务合同吗？法律依据何在？依据在于《民法典》设立的居住权和保障人类基本生存需要的天理所在。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。依据该规定，只要达到居住需求的，甚至可以排除房屋所有人的所有权，更别说抵押权了。此外，购房者在市场地位处于优势的开发商、大小施工企业、各种商业银行面前，本就处于法律知识和权益保障的弱势，购买房屋时，开发商提供的格式合同，根本不会给购房者要求开发商设定担保等责任条款的空间。留给交了房款之后购房者的，只有一个购房合同的期待权而已。如果按照通常的施工企业工程款优先受偿＞抵押债权＞普通合同债权的话，购房者就会陷入掏空了家底只为在城里安个家，最后却陷入了排在开发商有抵押权优先权的大小债主之后，无房可以入住，还要偿还剩余贷款的境地。这是不是违背天理的、一番抵押法律程序操作之后的企业经营权打败了属于人类基本生存权的购房者居住权？第三条规定的，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”要具备“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件，基本相当于开发商已经自己或被有权部门宣告躺平破产。现实中，要达到这样的情形，银行同意吗？大小债主同意吗？当地行政部门同意吗？法院法官可以自行认定吗？罗翔曾经说过，法律人，在学习法律时，一定不要失去了常识。
按照某些法律人认为，购房者的普通债权怎么能跟银行对于开发商的土地抵押权、施工企业的工程款优先受偿权、甚至是破产开发商的职工权益相提并论呢？
按照如此法律推论的话，是不是要让付了全部房款只为买房居住，继续偿还着银行贷款去租房居住或是睡大街？一番法律操作就是要达到利用法律优势地位，制造他人付了房款无房居住还要继续还贷的效果?这是国家设立法律程序、设立法律职业的目的吗？
这已经不是什么法律问题，而是事关基本公平正义、居住保障的基本社会常识了！法律存在意义是什么？是一番法律操作之后，让法律弱势资源的一方，失去基本的住房还要背负房贷？当法律经过了一番所谓的程序操作、依法办事之后，却造成了社会成员基本的居住权都无法保障时，会造成什么样的社会后果？这难道不是法律、司法需要考虑的社会意义吗？烟语君曾经在评析一个房产案件中认为，法官审查当事人之间的约定，不能仅以合同约定属于双方自愿、不违反法律规定为标准，而要以这样的约定司法认可之后，会对房地产行业、社会风气造成何等影响的高度，来审查合同约定条款。单纯的只是执行法律规定，尊重当事人事先约定，就会造成“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的花钱买房子最后还要还着贷款流落街头的局面，实则是法官的失职。法律设计了越来越复杂的程序规定，究其目的，还是要追求公平和正义，如果一番法律操作下来，连普通人一眼就能看出结果根本不符合常识性的正义理解，只能说，肯定是法律适用者的价值标准发生了错误。也许，这就是（2023）年第1号司法解释所要划定的，适用范围很小，适用条件很严苛，但却是最低限度的司法保障职能的目的所在吧！ 往期文章：刑讯逼供之下，没有人是无罪者，没有人是清白者
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