三、全面废除房地产预售制可能显著增强房地产市场垄断和外资控制力房地产业的高负债特征本身并非罪恶,米勒-莫迪利亚尼模型(Miller-Modigliani
Model)早已指出,提高负债率有利于提高投资回报,二战之后各国企业部门负债率因此普遍显著提高,且房地产业的基本特征又使其最优负债率高于其它多数行业。迈尔斯(Stewart C. Myers)早已指出,有形资产在破产后容易转让,技术、人力资本等无形资产则难以转卖,因此资本密集企业破产成本低,拥有巨额无形资产的企业破产成本高,导致前者的最优负债率高于后者。资本密集正是房地产业的基本特征,客观规律决定了该行业的最优负债率高于其它多数行业。同时,大规模债务融资(包括金融机构贷款和预售资金)也使得中国房地产开发商能够操作规模比其它国家和地区同行大得多的项目,从而实现境外同行所无法企及的规模效益和范围经济。无论如何抨击房地产业是“用别人的钱建造自己的王国”,我们都不能改变这一客观规律;强行违逆,只能降低这个产业的效率,让房地产业用户、全社会付出更高的成本。不仅房地产业,对整个国民经济而言,高负债率本身不是问题,盲目追求降低负债率可能妨碍社会充分实现其经济增长潜力;需要的是管理以短期存款支持长期项目融资的期限错配、以外币负债支持本币融资的货币错配、过度投机等问题,从而避免金融体系潜在的脆弱性爆发成为现实的风险。正因为客观规律决定了房地产业的最优负债率明显较高,因此,强行全面废除商品房预售制虽然会提高开发商自有资金门槛,但并不会根本改变这个行业的高负债特征,而是会使得这个行业整体上更加依赖机构贷款和外资。事实上,今年上半年房地产开发企业到位资金结构变化就已经显现了这种苗头:1—6月房地产开发企业到位资金同比下降25.3%,其中,国内贷款下降27.2%,利用外资增长30.7%。如果不是适逢美联储超强力度加息而导致跨境资本回流,中国房地产市场利用外资部分增幅应该还会更大。房地产行业资金供给更加依赖外资,从长期看会增强外资的市场控制力;总体上更加依赖金融机构贷款,长期内无形之中必然放大金融机构对这个行业的控制力,相关环节的腐败风险上升也就不可避免了。不仅如此,中国要防范社会固化,不能过度依靠政府主持的再分配,那样长期下来将消磨全社会的自我奋斗精神,最重要的是要让有才智有干劲但没有多少家庭背景和资本的人有足够机会、空间,通过自我奋斗实现向上流动;为此,许多产业、行业的资本等项门槛不能设置得太高,那样做的话,常常只是打着这样那样“正义”的旗号而行垄断之实。在中国房地产业从新兴产业发展而来的进程中,一批有才智有干劲但没有多少家庭背景和资本的人起家了,实现了向上流动;时至今日,进入房地产业的资本门槛已经比当年提高了许多;在此基础上,如果还要通过全面废除商品房预售制而进一步大幅度提高这个门槛,对于这个行业的效果是加强其垄断,对于整个社会的效果是进一步压缩依靠自我奋斗向上流动的空间而加剧社会固化,这是我们所期望的吗?