房地产企业成本分摊系列(七)综合运用
在此之前,我们逐一向大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法,同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利,这些方法,在具体运用的时候不可偏颇,要综合使用,并采取全排列(有可能的话)的方式逐一排查,选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是,分摊方法,不可以简单地复制,每个企业开发项目不同,具体的规划差异,不能套用一样的模式。比如,某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法,土地增值税税负最低;其他企业复制以上方法就不一定税负最低,要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
在此,我将成本分摊方法的要领总结一下,提供大家参考。
1、土地成本
先横向,再纵向。先采取占地面积法分割,分割之后采取建筑面积法分摊土地成本,然后综合“楼面地价”。
2、建造成本
个性化的成本直接归集;共同的成本,按照建筑面积法分摊,同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集(如玻璃幕墙),属于共同成本部分(如基础设施)按照建筑面积法分摊,并考虑层高系数法的使用。
3、合理划分期间费用和开发间接费
土地增值税清算时,当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”,发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”,从而影响扣除以及加计扣除,导致纳税人税负增加。
截止到今天,房地产企业成本分摊系列,我就和大家分享完了。本着“从实践中来到实践中去”原则,每个人在理解与运用上,尤其在实务中还有一定距离的,我希望大家运用这些方法,检验这些方法,完善这些方法,有新的感想或者问题,“写留言”(屏幕右下角)告诉我,我们相互探讨,您也可以写成文章发表在金穗源商学院平台,让更多的人受益。
原创之路不容易,多谢大家支持,我将继续坚持写文章,也希望更多有志之士加入进来,展现我们在岗位上的历练,为财税行业发展贡献力量!
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