【中法二审】业主共有的场地用于建造车位，产权属业主共有！
案情概览
2007年12月28日，原告张玉萍与被告山东鑫路源建设有限公司签订了馨苑花园车位买卖合同一份，合同约定：被告山东鑫路源建设有限公司将位于馨苑花园小区南端第14号车位卖给原告张玉萍。
2011年8月8日原告张玉萍接到菏泽市住房保障和房产管理局《更正登记告知书》。
2011年9月5日，被告鑫路源公司与馨苑花园业主委员会、业主监督小组签订协议书，其中规定：A号楼、B号楼前20个地上车位归全体业主共有。后经小区规划图显示，涉案车位属于绿地。原告张玉萍所购买的车位在鑫路源小区规划范围内。
原告张玉萍将鑫路源公司吿至原审法庭，要求将与鑫路源公司2007年12月28日签订的鑫苑花园车位买卖合同无效并赔偿损失。
原审判定涉案车位属业主所有，合同无效，鑫路源公司应赔偿原告张玉萍损失。
鑫路源公司不服上诉，二审驳回上诉，维持原判。
评论
本案审理过程中，争议焦点为：一、涉案车位的归属问题；二、涉案合同是否有效。
虽然鑫路源公司与张玉萍签订买卖停车位合同在前，与小区确认停车位归属权在后，但涉案车位属于建筑规划区的绿地，绿地属业主共有，也就是说，鑫路源占用了业主的场地用来作为停车位，显然这部分停车位的归属权属于业主，鑫路源公司对于涉案停车位没有处分权，在与张玉萍签订合同时也未经业主同意，未向业主取得处分权，所以涉案合同也是无效的。
借此，穗友们需要注意了，对于房地产开发商来说，在开发完毕后一定要确认所建建筑的归属权，对所建建筑是否有处分权，尤其是超建部分，以免带来不必要的麻烦；对于购买者来说，也要注意相关问题，要确认好卖主到底是谁？
相关法律
《中华人民共和国物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
案情经过
张玉萍与山东鑫路源建设有限公司车位纠纷
山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第218号
上诉人（原审被告）：山东鑫路源建设有限公司。
被上诉人（原审原告）：张玉萍，市民。
上诉人山东鑫路源建设有限公司因与被上诉人张玉萍车位纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2007年12月28日，原告张玉萍与被告山东鑫路源建设有限公司签订了馨苑花园车位买卖合同一份，合同约定：被告山东鑫路源建设有限公司将位于馨苑花园小区南端第14号车位卖给原告张玉萍，该车位总价款42700元，被告山东鑫路源建设有限公司应于2009年8月26日前将原告张玉萍购买的车位交付原告使用。合同签订后，原告张玉萍支付车位款42700元，被告山东鑫路源建设有限公司于2009年11月18日为原告出具正式发票。同年11月19日，原告张玉萍缴纳车位契税1281元，2009年12月4日，菏泽市房产管理局为原告张玉萍颁发菏房权证市直字第××号房产证，该证书备注：共有权人：陈国强，A号楼地上车位14号。2011年8月8日，菏泽市住房保障和房地产管理局对陈国强下发更正登记告知书，告知陈国强对A号楼前地上停车位的记载进行更正，逾期不申请，根据有关法律规定，将对错误的记载予以更正。2011年9月5日，被告山东鑫路源建设有限公司与馨苑花园业主委员会、馨苑花园业主监督小组签订协议书，其中，协议书第5条规定：馨苑花园业主委员会、馨苑花园业主监督小组认为A号楼、B号楼前20个地上车位归全体业主共有，归属问题先由馨苑花园业主委员会、馨苑花园业主监督小组协助山东鑫路源建设有限公司与买主协商，协商不成再进入司法程序。合同签订后，业主的车位被收回。鑫路源小区规划设计总平面图显示涉案车位属于绿地。原告张玉萍所购买的车位在鑫路源小区规划范围内。庭审中，原告张玉萍要求确认与被告山东鑫路源建设有限公司2007年12月28日签订的鑫苑花园车位买卖合同无效并赔偿损失。2013年10月22日，原告张玉萍申请，对菏泽市鑫苑国际花园内及周边小区内的地上同等面积（16.5平方米）车位以2011年8月8日为基准日，按市场现行价值进行鉴定。经原审法院委托，菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司于2014年1月27日作出菏弘正房估字（2014）第A130127号房地产评估报告，评估结果为：经综合评估测算张玉萍位于菏泽开发区丹阳办事处丹阳路社区鑫苑国际花园A号楼地上14号车位的价值为79194元。原告张玉萍支付鉴定费2000元。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点是：被告山东鑫路源建设有限公司与原告张玉萍签订的车位买卖合同的效力。
首先，被告山东鑫路源建设有限公司对涉案车位是否有处分权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。该款属于法定归属，即法律强制规定车库、车位归业主共有。因此，被告山东鑫路源建设有限公司对涉案车位无处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告与原告签订的合同，没有经过权利人业主的追认，应当认定为无效合同。原告于2011年8月8日接到菏泽市住房保障和房产管理局《更正登记告知书》，该时间应当推定为合同无效的时间。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告张玉萍与被告山东鑫路源建设有限公司签订的馨苑花园车位买卖合同被确认为无效合同，原告张玉萍不能实际占有、使用所购买的车位，被告山东鑫路源建设有限公司存在过错，对原告张玉萍支付的车位款42700元及以2011年8月8日为合同无效日产生的损失，被告山东鑫路源建设有限公司应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张玉萍与被告山东鑫路源建设有限公司于2007年12月28日签订的鑫苑花园车位买卖合同为无效合同；二、被告山东鑫路源建设有限公司赔偿原告张玉萍损失款79194元（含车位款42700元），鉴定费2000元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告张玉萍的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告张玉萍负担1320元，被告山东鑫路源建设有限公司负担1780元。
上诉人山东鑫路源建设有限公司不服上述民事判决，向本院上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的车位买卖合同为无效合同，属认定错误。二、原审判决上诉人赔偿被上诉人损失款79194元（含车位款42700元）、鉴定费2000元，缺乏事实和法律依据。三、原审判决适用法律错误。本案应当依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款。涉案车位经菏泽市规划局规划审批许可并备案，上诉人可以对外出售。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张玉萍答辩称：上诉人上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，2007年12月28日，上诉人山东鑫路源建设有限公司与被上诉人张玉萍签订了馨苑花园车位买卖合同一份，双方当事人对该车位买卖合同的效力有争议。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。涉案地上车位占用的土地属业主共有的场地，该车位应属业主共有。上诉人山东鑫路源建设有限公司对涉案车位无处分权，上诉人将涉案车位出售属于无权处分。根据山东鑫路源建设有限公司与馨苑花园业主委员会、馨苑花园业主监督小组签订的协议书内容，馨苑花园业主委员会、馨苑花园业主监督小组认为A号楼、B号楼前20个地上车位归全体业主共有。权利人即全体业主对于上诉人出售涉案车位的行为不予追认，由此上诉人山东鑫路源建设有限公司与被上诉人张玉萍签订的车位买卖合同合同应当认定为无效合同。被上诉人张玉萍于2011年8月8日接到菏泽市住房保障和房产管理局《更正登记告知书》，原审判决将该时间推定为合同无效的时间点并无不当。涉案车位买卖合同因上诉人的无权处分行为而无效，上诉人存在过错。被上诉人不能实际占有、使用所购买的车位，上诉人应当返还被上诉人张玉萍支付的车位款并赔偿损失。经评估涉案车位在估价基准日2011年8月8日的价值为79194元。上诉人对该估价结论虽有异议，但未申请重新鉴定，且未能提出证据证明该鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的四种情形之一，评估结论依法应予采信。据此，原审判令山东鑫路源建设有限公司赔偿张玉萍损失款79194元（含车位款42700元）并无不当。
综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由上诉人山东鑫路源建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 田 源
代理审判员 李 兴
二〇一四年七月十日
书 记 员 刘启国
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