招拍挂取得土地，[耕地占用税]的那些税事儿
耕地占用税，一个很小的税种，然而因为小，常常被忽视，但却能摊上各种事儿，想必大家都深有体会。下面就招拍挂取得土地后，关于耕地占用税的问题做一个总结分享。
金穗源房地产开发公司2016年通过招拍挂竞得一块土地20000平方米，结果在办理土地使用权证时，有关部门要求金穗源公司缴纳耕地占用税和城镇土地使用税，请问，金穗源公司是否是耕地占用税的纳税义务人呢？
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部 国家税务总局令第49号）第四条规定：
A、经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。
B、未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
根据该文件，耕地占用税的纳税义务人应该是政府或者国土资源部门。那么，政府让金穗源公司缴纳耕地占用税是否正确？
2015年1月7日，国家税务总局发布的《关于〈国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告〉（国家税务总局公告2014年第74号）的解读》是这样讲的：“目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。”
也就是说金穗源房地产开发公司取得土地的这种形式，在该企业招拍挂土地前，该市国土部门代表政府统一办理农用地转用批准文件中无法标明建设用地人。因此，应认定该市国土部门为用地申请人，即为耕地占用税的纳税人。
金穗源通过公开拍卖出让方式竞得该宗地土地使用权，成为占用该地从事非农业建设的实际用地人，属于该宗土地耕地占用税的实际负税人，即作为该宗土地受让人代国土局缴纳了耕地占用税，国土局应为金穗源公司出具收款凭证。
通过分析，金穗源可以代缴耕地占用税，国土局应出具收款凭证。那么，金穗源房地产开发公司应该何时缴纳耕地占用税？
《财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》（财税〔2007〕176号）第二条：
A、经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
B、未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。
金穗源如果按规定缴纳了耕地占用税后，是否可以在一年内免征城镇土地使用税？
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第九条：
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
问题是，耕地在这里并非金穗源房公司征用的，征用也是国土局土地储备中心先行征收而后出让，能否适用上述规定吗？
从土地出让的历史进展看，上述规定是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。
目前土地出让的主要方式——由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。不再由土地使用人直接征用。
因此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条：
A、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
B、合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）对此问题进行了明确：
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。即金穗源公司招拍挂的建设用地，不属于耕地，不能在缴纳耕地占用税起满1年才开始缴纳土地使用税。
上述规定是否存在其他争议呢？如：合同约定交付日期为2017年1月1日，土地证也已经办理，但由于政府拆迁不利，金穗源公司迟迟无法获得土地实际使用权。是否也应当按合同签订的次月起开始缴纳土地使用税？还真不一定：
《海南省地方税务局关于土地使用税有关问题的通知》（琼地税发[2009]57号）中规定，对因政府规划等原因，造成纳税人有证却无法使用土地，并且纳税人已履行了应有责任的情况，纳税人能够提供县级以上(含本级)人民政府或国土、规划等部门文件证明的，经直属地方税务局审核，不征收土地使用税。
《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知》（渝地税发[2011]111号）中则根据不同的土地交付主体作了区别处理，即对于从土地行政主管部门取得的土地，采用“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先”的处理原则，而对于其他主体之处受让取得的土地，按照财税[2006]186号中的规定执行。
附：关于规范耕地占用税征收管理有关问题的通知（点击“阅读原文”查看）
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