售后回租，把握三个问题
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一项业务往往嵌套着各类税收政策，稍不留意，处理结果就有问题。实务中如此，即使在《税苑微课》配套的实战演练中，同样需要谨慎。我有幸参加金穗源商学院举办的“土地增值税实战训练营”，王老师结合实务设置的一些题目，更加让我体验到训练就是实操。本次训练课中，我收获很大，现以“售后回租”业务与大家做以分享。
某房地产企业2017年10月采取“售后回租”方式销售商铺，单间商铺市场售价200万元（含税），合同约定，回租业主商铺3年，支付业主（自然人）租金24万元。为了减少资金往来，业主直接支付176万元。（新项目，房地产企业一般纳税人，沿用老师案例，稍有调整）
（1）土地增值税清算商铺的收入金额？
（2）房地产企业回租业主商铺，业主开具增值税普通发票？还是增值税专用发票？
（3）简单计算业主缴纳的个人所得税、房产税
训练会议中，题目抛出后，各小组就开始展开讨论。
土地增值税清算商铺的收入金额
对于业务熟悉的同仁，这个问题不难，房地产企业应该以200万确认收入。尽管资金净流入只有176万，但这恰是老师设置的一个幌子。
业主给房开企业开具发票的选择
业主收取房开企业的租金，需要向房开企业开具发票毋庸置疑，但是开什么票？该怎么开？又该开具多少金额的发票？实务中你是否清楚呢？
“个人是不可以代开增值税专用发票的。”我们组成员已经跃跃欲试了。
没错！营改增之前我们的一贯思维，自然人是无法开具增值税专用发票的。而营改增后，根据《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145）第二条规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
所以，业主是可以向房地产企业开具增值税专用发票的！
然而大家需要清楚，“个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”这是总局公告2016年第53号的规定。
在题目中，业主3年收取房屋24万，每月平均收款6,666.67元，可以适用免征增值税政策。所以，业主也可以开具增值税普通发票给房地产企业。
“站在房地产企业的角度考虑，如果业主开具发票的税费由业主自身负担，还是要求其开具增值税专票为首选；如果税费由房地产企业负担，让业主开具增值税普通发票即可。”王老师给大家做出总结。
个人所得税、房产税的计算
通过以上分析，个人享受小微企业优惠免征增值税，财产租赁个人所得税的计税依据就是24万元。
同时，根据《个人所得税法实施条例》规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。税率为20%。
所以，业主平均每月收取租金24万÷3÷12=6,666.67元（大于4000元），个人所得税为6,666.67×（1-20%）×20%=1,066.67元/月。
房产税，从租计征，一次性缴纳，24万×（1-30%）×12%=20,160.00元。
到此题目就分析完成，而现场的演练却并非这样顺利，粗心大意、顾此失彼，往往在老师分析之后，有着大彻大悟的感慨。
实战课程中，经典的题目有很多，比如买房送车位（区分有产权、无产权）申报表的填报、拆迁还建会计处理、土地投资与销售土增税负测算等等，都是房开企业实际中遇到的问题。当然，从我听课的感受来讲，实战课程必须要求精力集中，思维敏捷，所以，还是建议大家在参加实战训练课程前，一定要仔细学习《税苑微课》的每个章节。
你 还 在 等 什 么！！
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