房地产开发企业配建保障性住房相关业务涉税及融资处理
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来源：西政资本
《目录》
一、建成后由政府部门回购形式
（一）业务层面
（二）涉税业务
（三）项目融资
二、建成后无偿移交政府部门形式
（一）业务层面
（二）涉税业务
（三）项目融资
房地产开发企业配建保障房，按最终移交政府部门的形式，具体可分为两类，一类即建成后由政府部门回购，此类属于政府的市场行为，主要目的一是解决保障房压力，投向于公租房、保障房市场，用来缓解刚需需求；二是缓解房地产库存压力； 另一类则是建成后无偿移交政府部门，以此作为土地出让条件，属于房地产调控重要手段之一。从具体实施上看：
一、建成后由政府部门回购形式
（一）业务层面
从具体实施上看，采购的房源通过政府招采，锁定选择合适的楼盘，选取一定的比例房源进行采购，但企业通常会选择位置较差，价格上又存在一定回旋余地的房源，一类分为政府定价采购，另一类则属于相对按照市场价格采购。后续产权转移等，则视情况，交易阶段属于完整意义上的市场行为。
（二）涉税业务
建成后由政府部门回购形式下，房地产开发企业因房屋产权转让而应承担的增值税及附加、土地增值税、所得税等，均应严格执行房地产基本的纳税业务，不存在调整等内容。
（三）项目融资
按照市场操作习惯，该类形式不会对前期项目的融资造成实际的影响，而对于按照大单业务要求定制产品，在融资上则相对于自售产品有一定的优势和融资方式选择空间，资金压力相对较小。
二、建成后无偿移交政府部门形式
（一）业务层面
城乡建设部、国土资源部 2017年联合发布《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》后，自5月起各地的土地拍卖相继出现了“限地价、竞配套”等一系列政策，此时的“竞配套”则属于设置条件的房地产开发企业配建保障性住房行为，但多以无偿移交为条件。
到2017年之后，类似的房地产开发企业配建保障性住房不仅限于此，政府招商引资的项目、市政重点项目等等，多有此类配建要求，并做出明确的限制，包括物业形态（包括公寓、普通住宅及其面积等）、设计方案（包括户型、位置等）、进度控制（包括时间节点、与商业住宅相对比的进度节奏等）、回购价格（比如设定固定价格、按照成本价回购、无偿移交等）、付款方式（如一次付清、按进度付款、分期付款）等等；
从项目的立项角度上，有两种倾向，一种是政府扶持的属于PPP政府入库的项目，这一类项目通常规模较大，相应的条件设定比较严格，相关的数据要求也都有公示要求，同时，政府会给予一定的地方性便利政策支持；另一种则属于政府对房地产企业拿地环节的调节行为，属于配建性质，相关项目的立项也属于纯粹的市场行为，不存在政策左右的影响。
（二）涉税业务
由于房地产的特殊性，配建或者招商引资的要求上，存在红线内、红线外的两种不同要求，在涉及税务的处理上，也就出现了两种不同的结果。
1、 增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第14条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
因此，保障房建成后无偿移交政府部门，其后续本身不存在公益属性，视同属于向其他单位无偿转让不动产，应做视同销售处理。且在营业税时代对于配建房、安置房的处置也一律视同销售处理。
《税苑微课》土增系列课程中，王老师针对配建房谈及税收处理时，是从“政府补偿”与“无偿移交”两方面分析了增值税的相关处理（推荐大家阅读《“限地价+竞配建”拿地方式税收分析》），尽管两位老师的观点不同，但穗友们可以辩证学习，争取按照有利于企业的角度进行处理。当然，如果您有自己的特殊情况，可以参加2019年1月17、18日的在河北石家庄举办的《土地增值税实战训练营》，现场与王老师探讨。
对于新项目而言存在抵扣的问题，即与获取土地相关的配套是否计入土地成本而非建安成本计算扣减相应应税收入则存在一定的争议性，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目，其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等，以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。但配建的无偿移交如何界定 ？
从法律上看，政府土地出让收入包括四个方面：
（一）招标、拍卖、挂牌和协议出让土地取得的土地价款；
（二）改变原有土地用途补缴的土地价款；
（三）划拨土地取得的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等补偿性收入；
（四）国有土地出租等其他配置方式取得的土地价款。
而其征收则是由市、县国土资源管理部门依据土地出让合同或供地协议具体负责征收，从这方面理解，无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分，不同的是从货币转为了非货币支付，应该可扣除相应的成本支出，但在实操上，由于各地执行口径参差不齐，建议沟通确认后，确定可执行的最佳方案。
由于增值税是价外税，属于按照公司作为纳税计算主体，除作为项目纳税扣减项目的情况外，红线内外的其他进项并不影响计税依据。
2、 所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）第7条的规定，无偿移交作为土地取得的交换条件之一，属于换取其他货币性资产的行为，应该视同销售征收所得税，同时其相关成本可作为成本税前扣除。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）第31条的规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
同时，亦应注意，所得税属于以企业一定期间内的所得额为征税对象的税种，红线内外的支出并不影响其作为扣除项目的存在。
3、 土地增值税
按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，无偿移交视同向开发产品换取非货币性资产的行为视同销售，但，同时由于土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种，以项目为主体的存在，在要求按照立项、规划等文件执行，此时的配建作为红线内外的要求则不尽相同，部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象，而红线内成本则可视业态分为公共配套、建安等相关成本计算并加计扣除。
虽然从各税种的角度上，视同销售可以确定，但就其计税价格，按照成本价、组成计税价格还是按照公允价格计算则存在一定的争议，各地不尽相同。政策上，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第3条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。实际操作中，具体还是要以各地税务政策和执行口径为准！
（三）项目融资
第一类作为政府招商引资的重点项目，受相关金融政策、地方优惠政策的影响，在公开市场的融资相对受青睐，融资难度较低，但作为PPP入库存在的项目，由于其业态构成和性质的不同，虽有官方背景加持，但受目前政府债违约及城投等公司、部门付款进度的影响，社会资本对于此类的兴趣短期内呈现极端化。
第二类作为土地取得条件的配建，属于纯市场行为，其项目本身的配建比例，业态构成和比例则属于房地产融资的纯市场判断，不存在政府政策层面对项目融资的影响。
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