菏泽市地方税务局 菏泽市国家税务局
关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告
2014年第1号
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）有关规定，现对菏泽市范围内房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题公告如下：
一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率在菏泽市行政辖区范围内统一确定为15%。
二、房地产开发经营企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
三、本公告自2014年3月1日起施行。
特此公告。
菏泽市地方税务局菏泽市国家税务局
二0一四年一月二十九日
关于《房地产开发经营企业销售未完工开发产品
计税毛利率问题的公告》的解读
一、本公告出台的背景
根据山东省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知（鲁地税发[2009]37号），企业销售未完工开发产品的计税毛利率，由各市地方税务局、国家税务局按照《办法》第八条的规定进行确定。为规范房地产企业所得税政策的执行，菏泽市地税局、菏泽市国税局分别选取了我市20户房地产开发经营企业，对销售未完工产品缴纳营业税金及附加、期间费用等数据进行了调查测算。在调查测算的基础上，综合周边地市实际执行情况、房地产开发企业利润水平、相关行业所得税贡献率等有关情况，在广泛征求基层单位和纳税人意见的基础上出台了本《公告》。
二、企业销售未完工开发产品计税毛利率的政策规定
1.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条规定：“ 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
2.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”
3. 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十一条规定：“企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。”
4、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：“企业发生的期间费用，已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
三、销售未完工开发产品计算实例
假如我市市区某房地产开发经营企业，无完工项目，2014年一季度销售未完工房地产项目实现预售收入500万元，当期发生销售费用5万元,财务费用2万元，管理费用3万元，如何计算一季度应预缴企业所得税？
第一步，先计算应缴纳营业税金及附加等
应缴纳营业税＝500×5%＝25万元
应缴纳城建税＝25×7%＝1.75万元
应缴纳教育费附加＝25×3%＝0.75万元
应缴纳地方教育附加＝25×2%＝0.5万元
应缴纳地方水利建设基金＝25×1%＝0.25万元
应预缴土地增值税＝500×2%＝10万元
以上税金及附加合计＝25+1.75+0.75+0.5+0.25+10＝38.25万元
占预售收入的比例＝38.25/500＝7.65%
第二步，计算预售收入按照计税毛利率计算出的预计毛利额
预计毛利额＝500×15%＝75万元
第三步，计算应纳税所得额，应扣除当期缴纳的税金及发生的期间费用
应纳税所得额＝75-38.25（营业税金附加等）-5（销售费用）-2（财务费用）-3（管理费用）＝26.75万元
第四步，计算应纳税额
应纳税额＝26.75×25%＝6.6875万元
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