【税事】降税率后，购房者可否要求开发商退“税差”？

Lawping 金穗源商学苑

2024-08-24

来源：财税评论

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2019年3月5日十三届全国人大二次会议上总理明确，“深化增值税改革，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低；保持6%一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增，继续向推进税率三档并两档、税制简化方向迈进。”

回顾去年，2018年5月1日起，制造业等行业增值税税率从17%降至16%，交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。而随后，却发生了一系列降税率引发的诉讼，本期选取两个案例，供大家参考。可以发现，争议的主要导火索还是合同条款规定：“根据国家财政部、税务总局相关规定，2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策，买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、赔/补偿金以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。”这个条款在营改增之后增加无可厚非，可事易时移，随着去年降税率新政到来，合同成了直接约定11%的税率，而即使是一个点的税率在大额房产交易中影响金额还是很可观的，无怪乎客户要打官司，这真是合同没拟好、好事变坏事。

所以笔者提示，降税率不仅是财税部门的事情，更需公司法务、营销、成本等部门联动，需做好销售、采购等合同条款约定，避免和客户、供应商的纠纷。

笔者查了一下，仅苏州虎丘法院就审理了好几起类似案件，还都是和同一家房地产商打的官司。以下选两个判决供参考。

林凤与苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市虎丘区人民法院

民事判决书

(2018)苏0505民初3520号

原告：林凤。

委托诉讼代理人：周华宏，江苏政纬律师事务所律师。

被告：苏州旭高房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市高新区浒关开发区四明路8号。

法定代表人：黄永灏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵胜，上海市协力（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。

原告林凤与被告苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审判，于2018年8月17日、9月20日公开开庭进行了审理。原告林凤的委托诉讼代理人周华宏、被告苏州旭高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵胜、陈军杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同开具增值税发票（金额1460989.63元、税额146098.96元、税率10%，总价为1607088.59元）；2、判令被告退还14610.41元总房价（已扣除546元）；3、判令被告退还132.82元代收契税；4、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买房屋。合同约定房屋总价1622245元（含11%税额），房屋面积89.14平方米，后由于被告原因导致房屋实得面积为89.11平方米。被告开具发票金额1474271.82元、税率10%、税额147427.18元、总金额1621699元的发票给予原告。经原告核实，被告在开具发票时恶意提高房价来躲避自身退款责任，并且导致原告额外多支出契税。综上，被告应当退还原告相关费用，因原告与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。

被告苏州旭高房地产开发有限公司辩称，第一、原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》第四条明确约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再做变动，表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形。涉案房屋交付时，房屋实测面积为89.11平方米，总价款实为1621699元，被告据此已经向原告开具增值税发票，并退还原告面积补差款546元，并不存在任何违约情形，原告要求重新开具增值税发票的主张无事实和法律依据。第二、原告要求退还14610.41元总房价，其实质是因增值税税率调整而产生的税差，被告认为原告无权主张返还，因为合同补充条款虽然约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%，但这仅是基于当时营改增政策，原被告双方对税种、开票种类的约定，不具有降税降价的意思表示，降税降价必须在合同中有明确的意思表示，才能得到法律支持；合同第四条约定总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形，并未有任何关于税率调整而调整总房价的约定，原告以不含税总价乘以现行税率机械相加的结果，是擅自变更合同价款的行为，没有合同和法律依据，不应得到支持。第三、根据合同约定，房屋总价款为1621699元，被告据此代收14742.72元的契税是合法的，原告无权要求返还。综上，原告作为购房者，无权主张享有因增值税税率下调而产生的税差部分金额，被告根据合同约定确定的总价款开具增值税发票的行为是符合法律规定和合同约定的，并不存在恶意提高房价来躲避退款责任的行为，原告也并未因此多支出契税，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2016年11月2日，原告林凤作为买受人、被告苏州旭高房地产开发有限公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同201611010034）一份，约定原告购买由被告开发的位于苏州市高新区文昌路269号鸿文雅苑XX幢XX室商品房，房屋建筑面积89.14平方米，总价款为1622245元。合同第四条约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再做变动。合同第八条约定，商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准，实测面积与预测面积发生误差的，根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在3%（包含3%）以内的，按该商品房每平方米单价计算多退少补。合同补充条款第23条第5项约定，根据国家财政部、税务总局相关规定，2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策，买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、赔/补偿金以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同另对其他事宜进行了约定。

原被告在庭审中一致确认，被告于2016年9月28日收到原告支付的购房定金5万元，于2016年9月30日收到购房款572245元，于2016年11月21日收到购房款100万元；涉案房屋的实测面积为89.11平方米，涉案房屋已交付原告，交房时被告退还原告房屋面积补差款546元，并代收原告交纳的维修基金10693元和契税14742.72元；涉案房屋尚未办妥产权证。

另查明，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。

2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。

涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年6月12日，金额为1474271.82元，税率为10%，税额为147427.18元，价税合计1621699元。

以上事实，由苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、收据、物价局备案价格材料、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知、关于调整增值税税率的通知，以及本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故双方当事人应当按照合同约定行使权利以及履行义务。本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。针对上述争议焦点，本院认为：首先，原被告在合同第四条约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法；且不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故原被告通过合同作出固定房屋总价款的约定有利于维护商品房交易秩序的稳定；其次，合同补充条款第23条第5项约定，原告购买涉案房屋适用增值税税率为11%，被告辩称上述约定仅是基于当时营改增政策，原被告双方对税种、开票种类的约定，原告主张上述约定系原被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一，故税率下调后房屋总价款应当随之调整，本院认为，开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但原被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响；换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；第三，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，本院认为，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，现房屋总价款因面积差异原因变动为1621699元，被告根据上述价款开具增值税发票及收取契税的行为并无不妥，故原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告林凤的诉讼请求。

案件受理费168元，减半收取84元，由原告林凤负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。

审判员　　李盼盼

二〇一八年十一月一日

书记员　　周美芳

朱秉章、陆宇佳与苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市虎丘区人民法院

民事判决书

(2018)苏0505民初3521号

原告：朱秉章。

原告：陆宇佳。

以上两原告共同委托诉讼代理人：周华宏，江苏政纬律师事务所律师。

被告：苏州旭高房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市高新区浒关开发区四明路8号。

法定代表人：黄永灏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵胜，上海市协力（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。

原告朱秉章、陆宇佳与被告苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审判，于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告朱秉章、陆宇佳的共同委托诉讼代理人周华宏、被告苏州旭高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵胜、陈军杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱秉章、陆宇佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同开具增值税发票（金额1406122.74元、税额140612.27元、税率10%，总价为1546735.01元）；2、判令被告退还14060.99元总房价（已扣除537元）；3、判令被告退还127.82元代收契税；4、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买房屋。合同约定房屋总价1561333元（含11%税额），房屋面积87.28平方米，后由于被告原因导致房屋实得面积为87.25平方米。被告开具发票金额1418905.45元、税率10%、税额141890.55元、总金额1560796元的发票给予原告。经原告核实，被告在开具发票时恶意提高房价来躲避自身退款责任，并且导致原告额外多支出契税。综上，被告应当退还原告相关费用，因原告与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。

被告苏州旭高房地产开发有限公司辩称，第一、原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》第四条明确约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再做变动，表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形。涉案房屋交付时，房屋实测面积为87.25平方米，总价款实为1560796元，被告据此已经向原告开具增值税发票，并退还原告面积补差款537元，并不存在任何违约情形，原告要求重新开具增值税发票的主张无事实和法律依据。第二、原告要求退还14060.99元总房价，其实质是因增值税税率调整而产生的税差，被告认为原告无权主张返还，因为合同补充条款虽然约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%，但这仅是基于当时营改增政策，原被告双方对税种、开票种类的约定，不具有降税降价的意思表示，降税降价必须在合同中有明确的意思表示，才能得到法律支持；合同第四条约定总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形，并未有任何关于税率调整而调整总房价的约定，原告以不含税总价乘以现行税率机械相加的结果，是擅自变更合同价款的行为，没有合同和法律依据，不应得到支持。第三、根据合同约定，房屋总价款为1561333元，被告据此代收14189.05元的契税是合法的，原告无权要求返还。综上，原告作为购房者，无权主张享有因增值税税率下调而产生的税差部分金额，被告根据合同约定确定的总价款开具增值税发票的行为是符合法律规定和合同约定的，并不存在恶意提高房价来躲避退款责任的行为，原告也并未因此多支出契税，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2016年10月，原告朱秉章、陆宇佳作为买受人、被告苏州旭高房地产开发有限公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同201610020121）一份，约定原告购买由被告开发的位于苏州市高新区文昌路269号鸿文雅苑XX幢XX室商品房，房屋建筑面积87.28平方米，总价款为1561333元。合同第四条约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再做变动。合同第八条约定，商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准，实测面积与预测面积发生误差的，根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在3%（包含3%）以内的，按该商品房每平方米单价计算多退少补。合同补充条款第23条第5项约定，根据国家财政部、税务总局相关规定，2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策，买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、赔/补偿金以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同另对其他事宜进行了约定。

原被告在庭审中一致确认，被告于2016年9月28日收到原告支付的购房款5万元，于2016年9月30日收到购房款262333元，于2016年10月24日收到购房款1249000元；涉案房屋的实测面积为87.25平方米，交房时间为2018年7月7日，被告同日退还原告房屋面积补差款537元，并代收原告交纳的维修基金10470元和契税14189.05元；涉案房屋尚未办妥产权证。

涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年6月12日，金额为1418905.45元，税率为10%，税额为141890.55元，价税合计1560796元。

以上事实，由苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、收据、物价局备案价格材料、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知、关于调整增值税税率的通知、（2018）苏0505民初3520号案件庭审笔录以及本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故双方当事人应当按照合同约定行使权利以及履行义务。本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。针对上述争议焦点，本院认为：首先，原被告在合同第四条约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法；且不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故原被告通过合同作出固定房屋总价款的约定有利于维护商品房交易秩序的稳定；其次，合同补充条款第23条第5项约定，原告购买涉案房屋适用增值税税率为11%，被告辩称上述约定仅是基于当时营改增政策，原被告双方对税种、开票种类的约定，原告主张上述约定系原被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一，故税率下调后房屋总价款应当随之调整，本院认为，开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但原被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响；换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；第三，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，本院认为，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，现房屋总价款因面积差异原因变动为1560796元，被告根据上述价款开具增值税发票及收取契税的行为并无不妥，故原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告朱秉章、陆宇佳的诉讼请求。

案件受理费154元，减半收取77元，由原告朱秉章、陆宇佳负担。

审判员　　李盼盼

二〇一八年十一月一日

书记员　　周美芳

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