【土地转让合同风险】政府拟对土地重新拍卖，可以构成土地转让合同的法定解除条件吗？
【案情概览】
达州广播电视大学（达州财贸学校）在四川省达州市通川区西外镇分三次征地63.12亩建新校区，2001年底新校区全面启动建设以来，电大财校报经达州市政府同意后，通过招商引资筹集资金，按照中国农业银行达州市分行要求，出让取得的土地才能抵押贷款，电大财校将28亩（18681.15平方米）土地由划拨变为出让，获得了2000万元贷款，抵押期限为3年（2002年6月13日至2005年6月12日）。
2002年达州市政府对四川省达州市通川区西外镇南北干道南延线道路线路走向进行了调整，电大财校新增加用地约12亩（8422㎡），为充分发挥土地资源的最大效益，电大财校再次申请对划拨土地约12亩补交土地出让金，土地用途变更为商住用地，作为申请贷款抵押物。达州市政府同意将土地用途调整为商住用地。
2005年3月15日电大财校与聚丰公司签订《联合开发投资新建西外校区临街部份协议书》约定：电大财校以四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约12亩（8422㎡）性质为商住用 作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需的资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。
2007年3月7日达州市政府向电大财校颁发《国有土地使用证》:使用权面积8422㎡为商住综合用地，使用权类型出让。
2008年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》，双方达成权利与义务协议。
2010年6月22日达州市政府召开专题会议，对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易。学校已无法履行《合作开发协议书》，2012年4月27日电大财校向聚丰公司发出解除协议函。
聚丰公司于2012年2月28日向四川省高级人民法院提起诉讼，请求：1、判令电大财校因单方解除与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》给聚丰公司造成的经济损失11200万元（前期投入约3200万元，最低预期利益8000余万元）；2、诉讼费由电大财校承担。一审驳回聚丰公司的诉讼请求。
聚丰公司不服四川省高级人民法院的判决，向最高人民法院提起上诉。二审判决：1、撤销四川省高级人民法院的民事判决；2、达州广播电视大学继续履行与四川省聚丰房地产开发有限责任公司签订的《合作开发协议书》；3、一审案件受理费601800元、二审案件受理费601800元，均由达州广播电视大学负担。
达州电大认为二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律不当，且有新的证据足以推翻该判决，向最高人民法院申请再审。
【评论】
达州广播电视大学与四川省聚丰房地产开发有限责任公司签订的《合作开发协议书》约定的内容表明“达州电大只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险”，此合同应当认定为土地使用权转让合同。《合作开发协议书》约定“聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下，达州电大可以解除合同。
政府拟对合作开发的土地重新拍卖，达州电大据此无法履行合作协议而解除合同，并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。
虽然达州市人民政府注销了达州电大涉案土地的国有土地使用证，但是不动产权利人的确定应当以不动产登记簿的记载为依据，土地登记档案中载明的涉案土地的权利人仍然是达州电大，达州电大仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》应该继续履行。
达州广播电视大学与四川省聚丰房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民申字第56号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：达州广播电视大学。
法定代表人：张永霞，校长。
委托代理人：黄微，该校工作人员。
委托代理人：王强，该校工作人员。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：四川省聚丰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：廖玻，总经理。
委托代理人：张兴剑，北京市君致律师事务所律师。
委托代理人：李仕祥，该公司工作人员。
达州广播电视大学（以下简称达州电大）与四川省聚丰房地产开发有限责任公司（以下简称聚丰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年5月28日作出（2013）民一终字第18号民事判决，已经发生法律效力。达州电大向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
达州电大申请再审称，（2013）民一终字第18号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律不当，且有新的证据足以推翻该判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六、十一项的规定，申请本案进入再审程序。
（一）达州电大与聚丰公司签订的《合作开发协议书》名为合资、合作开发房地产，实为土地使用权转让，约定的土地使用权转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定的条件。虽然该两条法律规定属于管理性强制规范，不直接导致合同无效，但达州电大与聚丰公司违反管理性强制规范的行为会导致炒卖土地，损害公共利益的后果发生。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，应当认定达州电大与聚丰公司签订的合同无效。二审判决认定《合作开发协议书》有效，系适用法律错误。
（二）达州电大于2011年5月9日向聚丰公司发出《解除函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，聚丰公司在异议期内并未提起诉讼或仲裁，《合作开发协议书》已经解除。聚丰公司在解除合同的通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，人民法院不应支持。一审期间，聚丰公司并未以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩。在此情况下二审判决直接认定已超过合同解除异议期的解除行为不发生法律效力，判令继续履行合同，超出了当事人诉讼请求，适用法律错误。
（三）达州市人民政府于2013年12月15日作出的达市府土函（2013）77号批复和2013年12月20日作出的达市国土收（2013）003号决定书，两份新证据进一步证明涉案土地使用权已经由人民政府收回，并且注销了达州电大的涉案土地使用权。人民政府的曾经同意行为，已由决定注销土地使用权的行为所代替，履行《合作开发协议书》已无可能。二审判决继续履行《合作开发协议书》，缺乏证据证明。
聚丰公司答辩认为，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，达州电大申请再审理由不能成立，应予驳回。
（一）《合作开发协议书》没有违反任何效力性强制性规范，是双方真实意思表示，不损害国家、集体或者第三人的利益。二审判决已经认定《合作开发协议书》为土地使用权转让合同，对合同性质和效力的认定准确完整。在本案中，是达州电大主动招商引资并利用当地政府有关部门扩大其利益，签订《合作开发协议书》时请当地政府法制部门为合同的合法有效性把关，后来又请当地政府法制部门论证合同无效。这些行为均证明系达州电大不遵守契约、不诚实守信，是达州电大损害了公共利益，破坏了社会主义市场经济秩序。
（二）达州电大2011年5月9日发出的解除函中的理由不能成立，不符合关于解除合同的相关法律规定。达州电大在一审过程中于2012年4月27日又以聚丰公司违约发出解除通知，该通知实际上也否定了此前解除函的效力。聚丰公司已按合同约定支付首期款，第二期款未支付的原因是达州电大没有按照合同约定办理土地使用权过户手续，聚丰公司没有违约。聚丰公司在收到解除函后三个月内通过起诉、政府协调等多种途径积极寻求救济，没有怠于行使权利。《合作开发协议书》并未解除。二审判决准确分析了达州电大解除通知的性质，正确适用法律，查清了相关事实，审理完全符合法定程序。
（三）达州电大提出的“新证据”不符合民事诉讼法第二百条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第十条关于新证据的规定，并非新证据。达州市人民政府将涉案土地使用权予以注销并收回，目的就是对抗二审判决的执行，是在利用公权力任意而为。聚丰公司已经保证了达州电大的最大利益，同时投入了巨大财力、物力和人力。对于达州电大单方毁约和当地政府滥用公权力的行为，聚丰公司将依法采取适当方式保护自己的合法权益。
本院认为，达州电大的再审申请与聚丰公司的答辩意见，仍然围绕着二审判决确立的三个焦点问题展开：第一、双方2008年3月15日签订的《合作开发协议书》性质和效力，第二、该《合作开发协议书》是否已经解除，第三、《合作开发协议书》是否能够继续履行下去。
关于第一个焦点问题，《合作开发协议书》约定的内容表明，达州电大只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案合同性质为土地使用权转让合同，二审判决对于合同性质的认定是正确的。根据2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项均为管理性强制规定，不能据此认定合同无效。达州电大在再审申请中虽然不再坚持其在原审中认为的应当依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项认定合同无效。但提出了新的理由，即：达州电大和聚丰公司违反上述法律规定转让土地，必然导致炒卖土地等损害社会公共利益的后果出现，而损害社会公共利益属于合同法第五十二条规定的第四种合同无效情形，因此应当认定《合作开发协议书》无效。本院认为，聚丰公司与达州电大签订《合作开发协议书》，履行合同义务，行使合同权利，实施合同约定，并没有违反相关法律关于合同效力的强制性规范。达州电大认为双方签订合同的行为侵害了社会公共利益，既无事实依据，也无法律依据，此项理由不能成立，本院不予支持。二审判决关于合同有效的认定是正确的。
关于第二个焦点问题，双方订立的《合作开发协议书》第十条的约定，在聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款“将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下，达州电大可以解除合同。政府拟对合作开发的土地重新拍卖，无法履行合作协议，并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于达州电大通知解除合同的情形，其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩，但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行，实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思。二审判决依据事实和法律认定合同有效并支持当事人诉讼请求，程序合法，不存在非法剥夺当事人抗辩权的情形。因此，达州电大认为合同已经解除的再审申请理由也不成立。
关于第三个焦点问题，虽然2011年11月17日达州市人民政府注销了达州电大涉案土地的国有土地使用证，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条以及第十七条的规定，不动产权利人的确定应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但在二审诉讼期间，达州市地籍地政事务中心保存的土地登记档案中载明的涉案土地的权利人仍然是达州电大。这表明政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况，达州电大仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。
达州电大作为新证据提交的两份材料，其一为达州市政府2013年12月15日作出的《达州市人民政府关于依法收回达州市广播电视大学土地使用权的批复》，其二为达州市国土资源局2013年12月20日作出的《收回国有建设用地使用权决定书》。内容是解除与达州电大关于涉案土地使用权的出让合同，收回土地使用权，注销土地使用权登记和土地权利证书。以进一步证明其与聚丰公司签订的《合作开发协议书》在客观上不可能继续履行。这两份材料的内容所反映的只是政府有关部门在二审判决生效后对涉案土地使用权作出的新的决定，并不符合证实原审时案件真实情况的新证据的条件。不过却能够进一步证明，涉案土地使用权在二审时仍然属于达州电大，当时判决继续履行有法律依据，并非适用法律错误。
综上，达州电大申请再审的理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回达州广播电视大学的再审申请。
审 判 长 何 抒
审 判 员 王云飞
代理审判员 杨心忠
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 许冬冬
热点文章推荐
转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。
扫描下图二维码，关注“金穗源商学院”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！
关于我们