【土地转让合同风险】一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
【案情概览】
长沙金霞开发建设有限公司于1993年与湖南省长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，获取了长沙市北郊1961.235亩的国有土地，有权在土地使用年限内将土地进行转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
1996年12月31日，金霞公司（甲方）与长沙市交通局（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定金霞公司将位于长沙市经济开发区金霞小区内43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局。协议规定：该地将开发建设成为长沙汽车北站和长沙公路主枢纽指挥中心以及其他经政府批准的项目；乙方如需改变土地用途应取得甲方及规划行政部门批准；乙方向甲方支付土地使用权转让金500万元，协议签订当日支付200万元定金，乙方在支付40%转让金后90天内甲方应给《国有土地使用证》；乙方有权将全部或部分地块的余期使用权再转让、出租、抵押；如一方未履行义务，视为违约，违约方赔偿另一方的一切损失；如乙方不能按时支付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的1%缴纳滞纳金；本协议所有附件、补充协议，作为本协议不可分割的部分与本协议具有同等效力。
同日，双方还签订了一份补充协议，补充规定甲方交给乙方土地红线后，乙方再付300万元；乙方保证给甲方修水泥道路一条，不包括下水道、绿化、电讯、电杆等其他工程；乙方在甲方指定时间内进场施工。
1997年3月14日，金霞公司告知长沙市交通局转让土地的坐标，即时可开始三通一平工作，双方约定拆迁、补偿、安置等问题由金霞公司负责解决，由金霞公司派员现场24小时处理当地村民矛盾。
1997年12月15日，金霞公司向长沙市交通局发函称已投入资金500余万元，现资金制约导致红线未分割，恳请长沙市交通局尽早到位第二期购地款，承诺半月内将水沟填盖好，二个月之内将三栋民宅拆迁完毕。
1999年12月23日，金霞公司和长沙市交通局又签订了一份《补充协议》“乙方在十二月底预付征地补偿款150万元整给甲方，若乙方迟付，按每天1‰罚款给甲方；2000年2月底甲方要完成拆迁任务，若甲方迟交，按每天1‰付款给乙方；乙方3月1日后进场施工，由于拆迁方面造成的阻工，损失由甲方付全部责任。乙方在二季度底以前负责办理汽车北站的有关手续，甲方完成客站的征地拆迁。”
2006年4月7日后，湖南龙骧交通发展有限责任公司（长沙市交通局下属企业）在该土地上经营长沙汽车北站，由于土地至今未能过户，长沙汽车北站的建设滞后，龙骧公司将部分土地出租给他人经营非运输业务。长沙市人民政府根据长沙市交通局请求于2011年4月27日决定：汽车北站用地已明确为交通基础设施用地，该宗地不得再次转让和抵押；由开福区政府与金霞公司协调土地过户问题，如协调未果再通过行政裁决和法律途径解决；由长沙市交通局和龙骧公司进行汽车北站交通枢纽项目规划、方案设计和建设前期准备工作。
金霞公司已于2010年办理国有土地使用权证。双方签订协议后，长沙市交通局于1997年1月6日至1999年12月28日向金霞公司付款共计500万元，也按约定履行修建道路的义务，中建五局一公司第八分公司完成了该施工任务，长沙市交通局支付了工程款，而金霞公司则认为该道路系金霞公司出资完成修建。
金霞公司因未及时偿还中国工商银行股份有限公司长沙五一路支行的贷款，双方与江湾公司达成调解协议，约定由江湾公司代金霞公司偿还本金3830万元和利息59.1407万元，金霞公司将该土地的土地使用权证和权益交给江湾公司。
双方就协议的土地产生纠纷，向中华人民共和国最高人民法院提起诉讼。
【评论】
金霞公司作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理土地使用权变更登记手续。长沙市交通局先行合法占有投资开发土地，应该优先取得土地，并且可已请求金霞公司履行土地使用权变更登记等合同义务。
长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷二审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2015）民一终字第163号
上诉人（一审原告、反诉被告）：长沙金霞开发建设有限公司
住所地:湖南省长沙市开福区捞刀河乡政府内。
法定代表人：赖立新，该公司董事长。
委托代理人：赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人：钟志强，湖南光韵律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：长沙江湾科技投资集团有限公司，住所地湖南省长沙高新技术产业开发区MO组团北七楼。
法定代表人：余志华，该公司董事长。
委托代理人：张淋淋，湖南金厚律师事务所律师。
委托代理人：于冬冬，湖南金厚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：长沙市交通运输局，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段269号。
法定代表人：刘明理，该局局长。
委托代理人：方小波，湖南海川律师事务所律师。
委托代理人：杨志高，湖南海川律师事务所律师。
一审第三人：湖南龙骧交通发展集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路637号。
法定代表人：龚乐群，该公司董事长。
委托代理人：方小波，湖南海川律师事务所律师。
委托代理人：杨志高，湖南海川律师事务所律师。
上诉人长沙金霞开发建设有限公司（以下简称金霞公司）、长沙江湾科技投资集团有限公司（以下简称江湾公司）与被上诉人长沙市交通运输局（以下简称长沙市交通局）以及一审第三人湖南龙骧交通发展集团有限责任公司（以下简称龙骧公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案，一审审理过程中，长沙市交通局提出管辖权异议。2011年9月19日，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）作出（2011）湘高法立民他字第6号民事裁定，将本案交由湖南省长沙市中级人民法院审理（以下简称长沙中院）。金霞公司不服该裁定，向最高人民法院提起上诉。2012年10月9日，最高人民法院作出（2012）民一终字第33号民事裁定，撤销（2011）湘高法立民他字第6号民事裁定，将本案指定湖南高院审理，并建议将长沙中院受理的（2011）长中民三初字第0512号案件与本案合并审理。2013年8月22日，湖南高院作出（2013）湘高法民一初字第4-1号民事裁定，将长沙中院（2011）长中民三初字第0512号案件与本案合并审理。2014年3月17日，根据当事人的申请，湖南高院追加江湾公司和龙骧公司为本案第三人。2014年12月11日，湖南高院作出(2013)湘高法民一初字第4号民事判决。因文字上笔误，2015年11月10日，湖南高院就该判决作出（2013）湘高法民一初字第4－3号民事裁定予以纠正。金霞公司、江湾公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月11日对本案进行了审理。金霞公司的委托代理人钟志强、赵怡远，江湾公司的委托代理人张淋淋，长沙市交通局以及龙骧公司的委托代理人杨志高、方小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南高院一审审理查明：1993年7月8日，长沙金霞开发建设总公司（该公司改制后更名为长沙金霞开发建设有限公司）与湖南省长沙市国土资源局（以下简称长沙市国土局）签订一份《国有土地使用权出让合同》，约定长沙市国土局将长沙市北郊马厂分场1961.235亩国有土地的使用权出让给金霞公司，该土地使用权下包含了本案诉争的土地，金霞公司依据该合同有权在土地使用年限内将土地进行转让、出租、抵押或用于其他经济活动。1996年12月31日，金霞公司（甲方）与长沙市交通局（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定金霞公司将位于长沙市经济开发区金霞小区内43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局。协议第八条：协议项下转让使用的地块，按照城市建设总体规划和被批准的规划要求，将开发建设成为长沙汽车北站和长沙公路主枢纽指挥中心以及其他经政府批准的项目；第十一条：在地块使用期限内如需改变协议第八条规定的土地用途应当取得甲方及规划行政部门批准；第十二条：乙方同意按本协议向甲方支付土地使用权转让金，转让金500万元；第十三条：协议经双方签字后当日内，乙方须向甲方支付200万元定金；第十四条：乙方在支付40%转让金后，90天内甲方应发给《中华人民共和国国有土地使用证》；第十六条：乙方有权依中华人民共和国法律、法规将协议项下全部或部分地块的余期使用权再转让，可根据有偿原则依法自由再转让出租、抵押给中华人民共和国内外的公司、企业、其他组织和个人；双方签订的再转让、出租、抵押合同，不得违背国家法律和本协议的规定；第二十一条：除国家法律已有明确的规定外，本协议可根据后继立法和法律变更进行修改或补充，但必须用书面形式提出申请并经双方协商签字同意，并报政府有关部门批准后执行；第二十二条：如一方未履行协议的义务，应视为违约，违约方应负责向另一方赔偿违约引起的一切损失；第二十三条：如果乙方不能按时支付本协议款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的1%缴纳滞纳金；第二十六条：因执行本协议而发生的争议，由争议各方协商解决，协商不成的，依国家法律法规之规定申请仲裁机构仲裁；第二十七条：本协议由双方签字后，经国土局认可，即签订正式合同，合同以协议为基础，合同为法律效力的最终文本；第二十九条：本协议所有附件、补充协议，作为本协议不可分割的部分与本协议具有同等效力。同日，双方还签订了一份《土地使用转让补充协议》，内容如下：“长沙市交通局（乙方）在金霞开发区A4区内购买64.509亩土地作为汽车北站和长沙公路主枢纽指挥中心用地，征地费500万元包干（土地出让中的一切税费均由甲方金霞公司负责）。经双方商定合同中未尽事宜，达成以下约定：1、合同签订后乙方付给甲方200万元的订金，甲方交给乙方土地红线后，乙方再付给300万元。2、乙方在500万元工程款下保证给甲方修从6号公路至金霞广场止，约长0.8km，宽14m的水泥道路（合同中有具体位置的示意图）一条，不包括下水道、绿化、电讯、电杆等其他工程。3、乙方在甲方指定时间内进场施工。4、本补充协议一式肆份，双方各执两份为凭。1997年3月14日，金霞公司向长沙市交通局发出一份《关于交通建设基地用地有关事项的通知》，内容主要是：1、告知长沙市交通局双方协议所转让的土地的坐标；2、告知长沙市交通局接该通知后，即可开始三通一平工作；3、说明1997年3月12日前给予红线分割图两份，以便进行规划设计；4、用地范围内拆迁、补偿、安置等问题均由金霞公司负责解决。5、施工队伍进场后，由金霞公司派员现场24小时处理当地村民矛盾。1997年8月21日，金霞公司向长沙市国土局发出一份《关于请求分割长沙市长沙市交通局所属项目用地红线的报告》，内容为：“根据我司与长沙市交通局签订的土地使用权转让协议，我司已将金霞小区A4区68.39亩土地出让给长沙市交通局作为长沙公路主枢纽管理服务中心和长沙汽车客运北站项目建设用地，边界控制坐标为：东北向X-106680.328、Y-49099.555；西北向X-106606.352、Y48822.448；东南向X-1066525.352、Y-49139.335；西南向X-106451.799、Y-48863.881。本项目已经国家交通部批准并报长沙市计委立项，为迎接湘交会的召开，配合招商引资工作，请贵局办理有关用地红线分割手续为荷。”1997年12月15日，金霞公司向长沙市交通局发出《恳请支持解决第二期部分购地款的函》，内容如下：“贵局汽车北站建设用地的征用、拆迁、补偿工作在你们大力支持与施工单位配合下，合作愉快，进展顺利。我们为保证贵局用地的顺利进行，目前在拆迁补偿、水电增容及拆迁安置建房等方面所投入的资金已达500余万元，但目前红线内两条约百余米长的排水沟及三栋民宅尚未拆迁的主要原因就是资金制约了工程开发建设。加之前期的规划设计也耽误了时间，至今红线还未分割。为了保证下一步各项工作的顺利进行，我们恳请贵局伸出友谊之手，支持我们解决第二期购地款尽早到位的问题，以解我们资金困难的燃眉之急，我们承诺在第二期购地款到位后，半月内将水沟填盖好，二个月之内将三栋民宅拆迁完毕。万分感谢。”1999年9月14日，湖南省长沙市计划委员会向长沙市交通局下达《关于长沙汽车零担货运总站建设项目的批复》，同意长沙市交通局所属长沙长途汽车货运总公司在长沙市经济开发区新建长沙汽车零担货运总站（货运公司本部）；同时指明该项目选址于金霞小区A4区东北角，用地40亩，建筑面积22400平方米，车坪及道路11300平方米。1999年12月23日，金霞公司和长沙市交通局又签订了一份《补充协议》，内容为：“为推动金霞小区的建设，加快长沙客、货站的动工建设，双方在金霞公司会议室召开联系会议并协议如下：乙方在十二月底预付征地补偿款壹佰伍拾万元整给甲方，乙方迟付，按每天1‰罚款给甲方。上述款项付达后，甲方二月底（2000年）前完成货运站的征地拆迁任务，腾地交给乙方，甲方迟交，按每天1‰付款给乙方，同时甲方郑重承诺：乙方三月一日后进场施工，如果由于拆迁方面造成的阻工等情况，其损失由甲方付全部责任。乙方在二季度底以前负责办理汽车北站的有关手续，甲方完成客站的征地拆迁，腾地交给乙方使用。”2000年4月29日，长沙市规划管理局向长沙市交通局下属的长沙长途汽车货运总公司下达《建设用地规划许可证》，其中用地单位为长沙长途汽车货运总公司，项目名称为长沙零担货运总站，用地位置为金霞大道，用地面积25289.91平方米，该宗地即为涉案土地。2001年12月14日，湖南省长沙市人民政府（以下简称长沙市政府）发出《关于长沙汽车新北站（临时）投入运营的通告》，主要载明长沙汽车新北站位于金霞大道长沙长途汽车货运公司前坪，将于2001年12月26日正式投入运营，并对运营后的有关客运经营户、公路客车的相关事宜进行了规定，同时还规定了相关管理部门在北站运营后的管理措施等。此后，涉案土地由长沙市交通局原下属企业长沙市汽车客运发展（集团）有限公司经营，该公司于2005年进行企业改制，并于2006年4月7日改制完毕，其企业名称由长沙市汽车客运发展（集团）有限公司变更为湖南龙骧交通发展有限责任公司，所有权益和对外债权债务由龙骧公司承受，企业性质由全民所有制企业变为混合所有制企业。2006年4月7日后，龙骧公司在涉案土地上经营长沙汽车北站，由于土地至今未能过户，长沙汽车北站的建设滞后，龙骧公司将部分土地出租给他人经营非运输业务。2008年7月3日，长沙市交通局向长沙市政府提交《关于要求依法保证长沙汽车北站规划营运用地面积的请示》，该请示对长沙市规划局于2008年6月26日在网上对长沙汽车北站使用的涉案土地由交通用地调整为教育用地进行公示的行为提出异议，并请求长沙市政府确保长沙市汽车北站规划用地面积，不对涉案土地的规划进行调整，同时请求长沙市政府协调金霞公司办理汽车北站土地使用权权属过户手续。湖南省长沙市开福区政府于2010年5月31日向长沙市政府提交《关于尽快迁建长沙汽车北站有关问题的请示》，请求长沙市政府支持汽车北站的搬迁。长沙市人民政府于2011年4月27日召开会议，作出《关于汽车南站北站黎托站建设有关问题的会议纪要》（长府阅〔2011〕42号文），该纪要对长沙汽车北站的问题决定如下：（一）根据市领导批示，汽车北站用地早在2008年已经明确为交通基础设施用地，规划和国土资源部门要严格把关，防止该宗地再次转让和抵押。（二）由开福区政府牵头就汽车北站用地问题与金霞公司进行协调，如协调未果再通过行政裁决和法律途径解决。（三）由市长沙市交通局和业主单位龙骧公司进行汽车北站综合交通枢纽项目规划、方案设计和建设前期准备工作，配合市轨道公司衔接好地铁一号线汽车北站站位的对接。根据长沙中院在审理长沙市交通局原起诉金霞公司一案中所调取的资料，金霞公司于2003年4月20日即就涉案土地办理了国有土地使用权证，此后经过历次换证，金霞公司于2010年办理了长国用（2010）第073586号国有土地使用权证，该权证项下的土地包含了金霞公司本案中转让给长沙市交通局的43000平方米土地。经一审法院再次核实，上述情况无误。
湖南高院一审另查明，长沙市交通局与金霞公司于1996年12月31日签订《土地使用权转让协议》后，长沙市交通局陆续向金霞公司付款，付款情况如下：1997年1月6日付100万元；1997年1月12日付100万元；1999年7月29日付50万元；1999年9月13日付100万元；1999年12月28日付150万元，共计500万元。金霞公司认可长沙市交通局在合同中的付款义务就是该500万元。长沙市交通局为履行上述《土地使用转让补充协议》中关于修建道路的义务，于1997年4月29日与中建五局一公司第八分公司签订一份《工程承包施工合同》，工程承包范围为6号公路的抽水、清理污泥，客站和中心场地的土方回填及压实，周边规划小区内道路路基的土方回填及压实，场地控制标高为31米，道路控制标高为30.5米。中建五局一公司第八分公司完成了合同中的施工任务，长沙市交通局陆续支付了工程款，该合同已履行完毕。本案审理过程中，经一审法院到长沙汽车北站进行现场勘查，查明上述道路已修建完毕并通车。此后一审法院就该道路到底由谁修建完成的问题询问了双方当事人，长沙市交通局称其在修建完上述道路的基础后，因金霞公司未向其提供相应的图纸和技术指标，故长沙市交通局未全面完成该道路修建，该道路最终由长沙市市政部门牵头修建完毕，而金霞公司则认为该道路系金霞公司出资完成修建，并称要补充证据证明该事实，但至今未向一审法院提交此方面证据。关于涉案土地的规划问题，一审法院在审理过程中到长沙市规划局调查了相关情况，根据查询结果，涉案土地的建设规划至今仍为交通用地。因金霞公司和长沙市交通局在履行上述合同中发生争议，金霞公司于2003年10月28日向长沙仲裁委员会申请仲裁，请求解除本案双方签订的合同，长沙仲裁委员会就此申请于2011年6月15日作出〔2003〕长仲决字第270号决定书，以双方之间的仲裁条款对仲裁机构约定不明为由，决定对双方之间的土地使用权转让合同纠纷不再仲裁。双方遂提起本案诉讼。再查明：金霞公司因未及时偿还中国工商银行股份有限公司长沙五一路支行（以下简称工行五一路支行）的贷款，被工行五一路支行起诉至长沙中院。该案上诉后，双方当事人与江湾公司达成调解协议，约定由江湾公司代金霞公司偿还所欠工行五一路支行的贷款本金3830万元和利息59.1407万元，金霞公司则将包括涉案土地在内的土地使用权证和权益交给江湾公司，湖南省高级人民法院于2009年7月17日作出（2008）湘高法民二终字第5号民事调解书（以下简称5号调解书）确认了上述调解协议的内容。本案审理过程中，一审法院根据长沙市交通局的财产保全申请及其提供的担保，于2014年6月9日作出（2014）湘高法民一初字第4-2号民事裁定书，查封了金霞公司名下位于长沙市开福区江湾半岛6号地长国用（2010）第0525036号国有土地使用权证项下70641.96平方米(地号：0505010013)的国有土地使用权。
金霞公司向湖南高院提起一审诉讼，请求：1、解除与长沙市交通局签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用转让补充协议》以及《补充协议》；2、诉讼费由长沙市交通局负担。
长沙市交通局向湖南高院提起一审反诉，请求：1、金霞公司将位于长沙市开福区江湾半岛6号地登记在长国用（2010）第073586号国有土地使用权证项下的43000平方米（约64.509亩，以实测面积为准）土地使用权分割办理转移登记手续给长沙市交通局；2、金霞公司赔偿长沙市交通局经济损失4952700元（损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2011年6月21日，以后继续按此计算至办妥土地转移登记之日）；3、诉讼费由金霞公司负担。
江湾公司以第三人身份加入本案诉讼，请求：确认长国用（2010）第073586号土地使用权归江湾公司所有。
龙骧公司的答辩意见与长沙市交通局一致。
湖南高院一审审理认为，本案的争议焦点是：一、本案中金霞公司与长沙市交通局于1996年12月31日签订的《土地使用权转让协议》及其相关补充协议是否应当解除；二、金霞公司是否应将其名下的长国用（2010）第073586号国有土地使用权证项下的43000平方米土地使用权转移登记至长沙市交通局名下；三、金霞公司是否应当承担长沙市交通局已付款500万元的利息损失；四、上述土地使用权是否应确认为江湾公司所有。
关于金霞公司与长沙市交通局于1996年12月31日签订的《土地使用权转让协议》及其相关补充协议是否应当解除的问题。金霞公司与长沙市交通局于1996年12月31日签订的《土地使用权转让协议》和《土地使用权转让补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反签订时的法律规定，合法有效。根据查明的事实，虽然双方当事人签订合同后未严格按《土地使用权转让协议》第二十七条约定将该协议提交长沙市国土局审批，也未就涉案土地转让相关事宜签订正式合同等，但金霞公司在签订协议前已与长沙市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，取得了包括涉案土地在内的1961.235亩土地的成片开发权及处置权。根据金霞公司向长沙市国土局出具的函件，金霞公司以已与长沙市交通局签订涉案土地使用权转让协议为由要求长沙市国土局对涉案土地的红线图坐标进行分割，此后涉案土地的坐标由长沙市国土局确定，并由金霞公司告知长沙市交通局，故长沙市国土局实际已认可金霞公司将涉案土地转让给长沙市交通局，长沙市政府相关会议纪要和长沙市规划局对涉案土地所下发的《建设规划许可证》也表明长沙市政府同意涉案土地由长沙市交通局用于经营公共交通事业（即经营长沙汽车北站）。合同签订后长沙市交通局按约定支付了全部土地使用权转让款项，金霞公司也将土地交付长沙市交通局。涉案土地多年来一直作为交通用地使用，长沙汽车北站已在该宗土地上建成并营运多年，双方已经实际履行了大部分合同内容。涉案《土地使用权转让协议》约定了交易的土地位置、面积、转让价格、付款方式、违约条款等主要权利义务，事后也确定了土地的四至坐标范围，虽然有些内容（如土地交易税费由谁负担）未作详细约定，但不影响合同的成立和生效，未尽事宜双方可以事后进行协商解决（双方合同中也有此约定），故金霞公司主张涉案合同未生效、为意向性合同、不具备可操作性等主张不能成立。上述《土地使用权转让补充协议》约定了长沙市交通局为金霞公司修建一条道路的义务，在合同履行过程中，虽然长沙市交通局未全部完成该道路的修建义务，仅完成了基础施工，有一定的违约行为，但该道路的修建并不是合同的主要义务，金霞公司也无证据证明该道路未及时建设导致合同目的不能实现，长沙市交通局的行为不构成根本违约，该违约行为不构成金霞公司据以解除合同的法定事由。上述《土地使用权转让协议》对土地使用权转让价格进行了明确约定，金霞公司无证据证明该价格约定存在显失公平、重大误解或欺诈等情形，该约定是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定。涉案土地虽由长沙市交通局交给其下属企业进行建设经营，该企业改制后又由改制后形成的新企业龙骧公司经营，但未改变《土地使用权转让协议》关于土地用途（交通用地）的约定，该土地的用地规划一直也是交通用地，签订《土地使用权转让协议》时双方的意愿就是将涉案土地用于公共交通，长沙市交通局作为行政机关不能经营营利性事业，其将涉案土地交给从事公交事业的企业经营不违反双方的意愿和法律的规定。且合同约定长沙市交通局可以对涉案土地使用权再行转让或出租等，长沙市交通局如何使用涉案土地与金霞公司无关。另，涉案土地主要是用于长沙汽车北站，虽然其中部分土地对外进行了出租，但该宗土地的用途并未整体变更，长沙市交通局在未取得涉案土地使用权证的情况下也无法对长沙汽车北站进行改扩建，金霞公司对此应负一定责任，该出租行为是为避免损失扩大，并无不当，且《土地使用权转让协议》中未约定此种情况下金霞公司可以解除合同，该行为亦不是合同解除的法定事由。综上，涉案土地使用权的转让取得了主管部门的认可，合同内容明确具体，长沙市交通局已实际履行了大部分合同义务，其轻微违约行为不构成根本违约，不影响合同目的的实现，金霞公司关于解除涉案《土地使用权转让协议》和《土地使用权转让补充协议》以及《补充协议》的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。
关于金霞公司是否应将其名下的长国用（2010）第073586号国有土地使用权证项下的43000平方米土地使用权转移登记至长沙市交通局名下的问题。本案中长沙市交通局已按合同约定支付了全部转让款，但金霞公司未按《土地使用权转让协议》的约定（支付40%土地转让款时为长沙市交通局办理权证）为长沙市交通局办理涉案土地的国有土地使用权证，其行为构成违约，长沙市交通局要求金霞公司将位于长沙市开福区江湾半岛6号地登记在长国用（2010）第073586号国有土地使用权证项下的43000平方米土地使用权分割办理转移登记手续给长沙市交通局的反诉请求符合双方合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，一审法院对该反诉请求予以支持。至于办理涉案土地国有土地使用权转让手续的费用，双方应按原协议约定执行，如有关费用在原协议中未明确约定由谁承担，双方可以另行协商解决，协商不成可根据相关法律规定通过其他法律途径处理。
关于金霞公司是否应当承担长沙市交通局已付款500万元的利息损失的问题。虽然金霞公司未按合同约定及时为长沙市交通局办理国有土地使用权证构成违约，但长沙市交通局在履行合同中也有一定的违约行为，主要是未完整履行修建道路的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方当事人均有违约，应各自承担相应的责任，长沙市交通局要求金霞公司支付已付款项利息的反诉请求，不予支持。
关于涉案土地使用权是否应确认为江湾公司所有的问题。金霞公司与江湾公司在（2008）湘高法民二终字第5号一案中达成的调解协议本质上仍是民事合同，该协议虽经法院制作民事调解书进行确认，但该民事调解书只是对双方权利义务的确认，并不是对涉案土地所有权的确认。虽然江湾公司按照该民事调解书履行了自己的义务，取得对金霞公司的债权，但该债权并不优先于长沙市交通局在本案中的债权。本案中长沙市交通局与金霞公司签订的《土地使用权转让协议》和《土地使用转让补充协议》系在金霞公司与江湾公司签订调解协议之前，长沙市交通局按照上述合同约定支付了全部土地转让款，在涉案土地上进行了建设并占有使用多年，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项之规定，本案中长沙市交通局已先行合法占有涉案土地，江湾公司关于确认涉案土地归其所有的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、金霞公司于本判决生效之日起90日内将其名下长国用（2010）第073586号国有土地使用权证项下的43000平方米国有土地使用权登记至长沙市交通局名下（土地坐标：东北向X-106680.328、Y-49099.555；西北向X-106606.352、Y48822.448；东南向X-1066525.352、Y-49139.335；西南向X-106451.799、Y-48863.881。该坐标以国土部门的实测坐标点为准）；二、驳回金霞公司的诉讼请求；三、驳回长沙市交通局的其他诉讼请求；四、驳回江湾公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。一审案件本诉受理费541800元，反诉受理费195782元，第三人缴纳的诉讼费270900元，共计1008482元，金霞公司负担641800元，长沙市交通局负担95782元，江湾公司负担270900元。
金霞公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）原判决认定事实不清，遗漏了对本案事实有实质影响的重要证据。1、涉案土地使用权的转让行为没有经过长沙市国土局的批准和认可，一审法院以长沙市交通局提供的第四组证据推定该局已经批准和认可涉案土地使用权的转让行为错误。2、一审法院对涉案土地使用权证的取得是划拨取得还是出让取得、金霞公司是否缴纳出让金没有涉及，对金霞公司是否有权将涉案土地使用权转让给长沙市交通局亦没有查明。3、合同约定由长沙市交通局完成的修路义务实际由金霞公司修建，一审法院认定长沙市交通局完成道路基础工程、最终由长沙市市政部门牵头修建完成错误。（二）金霞公司取得土地使用权证后的客观情况已发生重大变化，涉案土地使用权证上存在多起抵押、冻结及第三方权益，致使金霞公司客观上无法履行，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，双方签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用转让补充协议》以及《补充协议》应予解除。请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费及其他费用由长沙市交通局负担。
江湾公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）江湾公司依据5号调解书已经取得涉案土地使用权。一审法院在没有对5号调解书进行再审并通知当事人全部到庭的情况下，否决了江湾公司对涉案土地享有的权利，程序错误。（二）涉案土地为中小学用地，一审法院认定是交通用地没有依据。一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，认为江湾公司取得涉案土地的权利不优先于长沙市交通局错误。请求：1、撤销一审判决，确认涉案土地使用权归江湾公司所有；2、一、二审诉讼费由长沙市交通局负担。
针对金霞公司的上诉，长沙市交通局答辩称，（一）原判决认定事实清楚。1、长沙市国土局是否批准和认可涉案合同，不影响合同的效力。涉案土地使用权证之所以办理到金霞公司名下，是该公司单方申请造成，并非长沙市国土局不同意转让。2、涉案土地出让金的缴纳情况是金霞公司作为土地一级开发商与国土资源部门之间《土地使用权出让合同》约定的事项，与涉案《土地使用权转让合同》没有关联。金霞公司没有提供证据证明其在转让涉案土地时无权转让，称无权转让没有依据。3、金霞公司未按约提供道路规划、施工许可等文件，也未按约在长沙市交通局支付40%土地转让金后90天内交付《国有土地使用权证》，因此，长沙市交通局只能完成道路路基工程，不构成违约。（二）长沙市交通局支付了转让价款，并在土地上投资建成了长沙汽车北站。涉案土地即使存在因金霞公司原因造成的抵押、查封等情况，与本案无关，也不能导致土地使用权无法过户。请求：驳回上诉，维持原判。
针对江湾公司的上诉，长沙市交通局答辩称，5号调解书确定的权利义务与本案有关联的是金霞公司与江湾公司，一审法院无须通知其他人参加诉讼。涉案土地规划用途为交通用地，长沙市交通局已提交政府文件证明。涉案土地没有进行过户登记，江湾公司并未取得涉案土地使用权。一审法院驳回江湾公司诉讼请求正确。请求：驳回上诉，维持原判。
龙骧公司答辩称，同意长沙市交通局答辩意见。请求：驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据双方诉辩意见，当事人二审争议的焦点问题是：1、金霞公司与长沙市交通局签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用转让补充协议》以及《补充协议》应否予以解除；2、案涉土地使用权应否归江湾公司所有；3、一审程序是否违法。
（一）关于金霞公司与长沙市交通局签订的《土地使用权转让协议》《土地使用补充协议》以及《补充协议》应否予以解除问题。本院认为，1996年12月31日、1999年12月23日，金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证，但在2011年7月11日金霞公司提起本案诉讼之前，该公司已于2003年4月20日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。据此，涉案三份协议均为有效协议，双方亦按合同约定履行了义务。长沙市交通局支付了500万土地转让费、获得土地并按照《土地使用权转让协议》的约定投资建成长沙汽车北站进行营运，金霞公司亦获得500万土地转让费。双方在《土地使用权转让协议》中虽有经国土局认可，即签订正式合同约定，但该约定系双方对合同形式要件提出的要求。在金霞公司已依法取得土地使用权证且合同实际履行的情况下，该形式要件是否具备并不影响合同的继续履行。金霞公司称涉案土地未获得国土局批准、合同无法继续履行的上诉理由缺乏事实与法律依据。关于修路问题。按照《土地使用转让补充协议》的约定，长沙市交通局完成了道路基础部分的施工。金霞公司虽称道路是该公司修建，但自始没有提供证据证明。金霞公司称长沙市交通局未履行修路义务、构成根本性违约，涉案三份协议应予解除的上诉理由缺乏证据支持。金霞公司未按约完成涉案土地使用权证的变更义务，即使涉案土地存在抵押、冻结及第三方权益，也是金霞公司的违约行为所致，该情形亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件。金霞公司依此主张解除涉案协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于涉案土地使用权应否归江湾公司所有的问题。本院认为，5号调解书确认，江湾公司作为案外人自愿替金霞公司偿还了工行五一路支行的3889.1407万元贷款后，工行五一路支行解除6号地和9号地的抵押，金霞公司将6号地和9号地的土地使用权证及权益交给江湾公司。工行五一路支行在5号调解书中并没有转让债权，江湾公司也不是该行债权的受让人。江湾公司在5号调解书中的身份是金霞公司债务的代为清偿人，其清偿行为系债的加入。江湾公司依据《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利”的规定，认为江湾公司已经取得6号地、9号地的抵押权，有权就涉案土地优先受偿的上诉理由缺乏事实与法律依据。涉案土地是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。江湾公司没有对涉案土地使用权进行变更登记，称其依据5号调解书已取得涉案土地使用权的上诉理由亦不能成立。
就涉案土地，金霞公司在1996年12月31日已与长沙市交通局签订了《土地使用权转让协议》的情形下，又于2009年7月17日，将涉案土地通过5号调解书转让给江湾公司，金霞公司上述转让行为均未办理土地使用权变更登记。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二项规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：…（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。”长沙市交通局先行占有涉案土地并在该土地上投资建成长沙汽车北站，一审法院据此认定金霞公司应将涉案土地使用权证变更登记至长沙市交通局名下并无不当。江湾公司称应将涉案土地确权给该公司所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于一审程序是否违法问题。本院认为，本案诉争的主要问题是涉案土地使用权的归属，江湾公司作为5号调解书中涉案土地的第二次受让人，在本案中以第三人身份参与诉讼，并提出独立的诉讼请求，符合法律规定。5号调解书中的其他当事人均与涉案土地使用权无关，一审法院未通知5号调解书的其他当事人到庭参加诉讼，程序并无不当。5号调解书是否进入再审程序及效力是否被否定，与一审法院对涉案土地使用权的认定亦不冲突。江湾公司称一审判决否决了5号调解书的效力，程序违法的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，金霞公司、江湾公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费541800元，由长沙金霞开发建设有限公司负担379260元，长沙江湾科技投资集团有限公司负担162540元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王友祥
审 判 员 李 春
代理审判员 胡 越
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 蒋保鹏
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