关于契税政策执行若干问题的通知
渝地税发[2010]32号
各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：契税征管工作启动以来，在政策执行及实际征管中存在若干问题。为统一政策执行，规范管理，经研究，现就契税政策执行若干问题明确如下：
一、关于减免政策执行问题
（一）房屋拆迁安置
依照城市房屋拆迁管理规定实施的房屋拆迁，被拆迁的单位或个人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后重新承受房屋，适用以下优惠政策。
1.被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置一处房屋的（即货币补偿安置），购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税；超出拆迁补偿款的部分，应按适用税率征税。其中，拆迁补偿款包括：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等；适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定。
2.被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋（即房屋产权调换安置），不补缴产权调换差价款的，免征契税；应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适用税率征收税。适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。
被拆迁房屋的单位或个人包括被拆迁房屋的所有权人、房屋共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
（二）农村居民购买住房
拥有重庆市户籍的农村居民，在重庆市城镇首次购买一套建筑面积不超过90平方米的普通住房，免征契税。首次购房的证明由购房当地房屋管理部门出具。
为便于政策落实和实际执行，无论购房单价是否超过本地商品房平均交易价格，以及对于已婚的农村居民，无论其配偶是否已购房，均适用上述政策。
（三）职工购买公有住房
符合重庆市公有住房出售管理的相关规定，经县以上房改部门审核批准的公有住房出售，职工购买单位公有住房的，根据契税暂行条例的规定，可免征契税。
（四）购置标准厂房
根据《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》（渝办发〔2007〕325号）的规定，入驻重庆市特色工业园区的企业购买园区内标准厂房的，免征契税。所称标准厂房是指在经市政府批准的特色工业园区规划范围内，由符合要求的开发业主统一规划建设，用于出租或出售，达到建筑规模要求的通用工业厂房。标准厂房应符合以下认定标准，取得由市园区办核发的《标准厂房建设项目初步确认书》。
开发业主：原则上应为工业园区投资设立的建设开发公司和具有房地产开发四级以上资质的各类开发企业。
建筑规模：原则上不低于5万平方米，楼层不少于两层。
容积率：“一圈”内主城区不低于1.2，其他区县不低于1.0：“两翼”区县（自治县）不低于0.8；总体不超过3.0.
控制指标：绿化率不超过30%；建筑密度不低于45%；生活配套设施不超过7%.
用途：用于出租或出售给工业企业，自用面积少于30%.
销售限价：项目单独核算，确定最高限价，税前利润不超过销售收入的10%（政策性减免、返还和奖励除外）。
二、关于征税范围界定问题
（一）基本登记类型的征税范围界定
根据相关法律的规定，土地房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依法登记，国土房管部门将土地房屋权属登记分为八大类，若干小类，大类包括：初始登记、 转移登记、变更登记、 注销登记、 抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记。根据契税暂行条例及其细则的规定，契税征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让（出售、赠与和交换）；房屋转让（买卖、赠与和交换）；以及视同土地使用权转让或房屋买卖、赠与的情形，包括以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地房屋权属等。因此，涉及征收契税的主要登记类型如下：
1.初始登记：出让土地使用权初始登记；作价出资土地使用权初始登记（仅指国家批准的以土地使用权作价出资）；划拨土地使用权转出让土地使用权初始登记。
2.转移登记：国有土地使用权转移；土地使用权互换；房地产转移登记 .
3.变更登记：土地房屋分割权属登记。
其他登记类型凡属于契税暂行条例及其细则规定的征税范围的，应按规定征收契税。
（二）特殊情形下征税范围界定
1.土地房屋继承
根据《国家税务总局关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）的规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人
（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属，不征契税。
上述不征契税的法定继承是指从被继承人死亡时开始，具有法定继承人身份个人实施继承的行为。非法定继承人继承土地房屋，以及个人在被继承人死亡前，承受其土地房屋属于受赠行为，应按规定征收契税。
不征契税的法定继承还包括：部分法定继承人放弃继承权，剩余法定继承人进行的继承行为；夫妻双方共同共有的土地房屋，一方去世后，由其他法定继承人承受的行为。
2.共有土地房屋分割
（1）共同共有的土地房屋权属分割，是房产共有权的变动，非产权转移行为，因此，不属于契税征税范围。
其中，夫妻双方共同共有的土地房屋，在婚姻关系存续期间或者离婚时，无论确权到任何一方，均不属于契税征税范围。
（2）按份共有的土地房屋权属分割时，共有人未超过应得份额承受权属，不征契税；若共有人超过应得份额承受权属，对超过部分应按规定征税。
上述共同共有与按份共有是指按我国物权法以及婚姻法的相关规定，共有财产的情形。
3.土地房屋权属增减权利人
土地房屋权属增加或者减少权利人，属于转让或赠与行为（婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外），对权属承受人（增加的权利人或剩余权利人），应按所承受的份额，适用规定的税率征税。
4.土地房屋用途改变
土地房屋用途改变不涉及权属转移，但承受土地房屋原用途属于减免税范围，改变为非免税用途的，应补缴契税。
5.农村土地承包
根据契税暂行条例的规定，征收契税的土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。因此，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，不属于契税征税范围。
三、关于若干计税依据问题
（一）土地使用权出让计税依据
1.出让国有土地使用权，受让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。
2.划拨国有土地使用权改为出让国有土地使用权，受让人应纳契税的计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
3.因改变土地使用权出让合同确定的土地用途，或者提高出让合同约定的建筑容积率，增加建筑面积，受让人补缴土地出让金的，补缴额应计入契税计税依据。
（二）土地使用权转让计税依据
土地使用者转让土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物），受让人应纳契税的计税依据为取得土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括受让人支付给转让方的价款，以及其他应支付的拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费及城市建设配套费等。
（三）土地收益金涉及计税依据
土地使用权为划拨性质的房屋转让时，转让方按规定缴纳的土地收益金不属于承受方应支付的款项，不计入承受方契税计税依据，但根据契税暂行条例细则的规定，转让方应以缴纳的土地收益金为计税依据，计算补缴契税。
四、关于税率问题
（一）承受普通住房税率
个人购置普通住房，可按规定享受契税优惠税率；单位购置住房以及单位或个人通过赠与、交换等非购置行为承受普通住房，应统一适用法定税率3%.
（二）基本登记单元税率
《重庆市土地房屋权属登记条例》规定，房屋所有权以房屋的幢、层、套（间）等权属界限明确的部分为基本登记单元。房屋基本登记单元包括多套住房或者既包括住房又包括非住房，同一房屋权属证书上分别记载房屋用途信息的，应统一适用法定税率3%.
房屋及其附属设施（如停车位、车库等）若分别作为基本登记单元登记的，无论附属设施是否单独计价，均应按核定的金额，分别适用规定的税率。
五、其他政策执行问题
（一）城市建设配套费契税管理
承受土地的项目开发人按照重庆市城市建设配套费征缴办法以及区县级以上政府规定的征收标准，计算缴纳的城市建设配套费，应按原规定的方式计入受让土地契税的计税依据。
根据房地产项目开发管理的相关规定，办理城市建设配套费缴费手续（以当期实际工程建设规模）应在其完成土地权属登记之后，因此，承受土地的项目开发人在各期配套费缴纳环节，应按规定补缴契税。
（二）权属转移撤销涉及契税退还
房屋、土地权属转移撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还；若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还，但若属于经法院判决的无效产权转移，撤销土地房屋权属登记后，已纳税款应予以退还。
（三）优惠政策适用
契税税率减免、计税依据扣除以及税额免征等各项优惠政策，可同时适用于同一符合优惠条件的纳税人。
二○一○年二月十一日