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【辨析】“无租使用”&“免租使用”房产，各税种分别如何处理？
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
在实际经济生活中，房产租赁合同中会约定租赁期内享受无租使用或者免租使用条款，那么出租方和承租方就房产租赁行为要不要缴纳相关税款呢？差异到底在哪里？
举 例
A公司将一处商铺租给B公司，在合同中约定：租赁期一年，前三个月装修期免收租金，三个月后按每月1万元租金收取。同时A公司与C公司签订合同，将另一幢大楼无租给C公司使用一年。A、B、C公司就增值税、房产税、印花税应如何申报缴纳？
一、增值税
商铺租赁（免租使用）
A和B公司的合同约定前三个月免租使用。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第十四条规定的视同销售服务。
所以，免租期不属于视同销售，A公司无需缴纳增值税。正常收取租金的月份按规定确认租金收入，并缴纳增值税。
大楼租赁（无租使用）
A和C公司的合同约定享受无租使用，即C公司在租赁期内无偿使用A公司房产，属于财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条视同销售服务“单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”范围，需要缴纳增值税
所以，A公司应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条确定销售额，并按不动产租赁服务计征增值税。
二、房产税
商铺租赁（免租使用）
A和B公司的合同约定前三个月免租使用。《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
所以，免租期间，房产所有人按照房产原值（余值）缴纳房产税。A公司在前三个月按商铺原值扣除一定比例后的余值以1.2%的税率计征房产税，后九个月按每个月1万租金收入以12%的税率计征房产税。
大楼租赁（无租使用）
A和C公司的合同约定享受无租使用，依照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税
所以，无租使用人，即房产实际使用人，需按照房产余值代缴房产税。C公司在租赁期内按照房产余值从价计征代缴房产税。
注意：
商铺租赁（免租使用）情形中，纳税人由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免，以共同承担疫情的影响，不属于事先租赁双方签订租赁合同约定的免收租金情形，不适用财税〔2010〕121号文件规定，即不用按照房产原值计算缴纳房产税，而是根据《房产税暂行条例》规定来处理，房产出租的，按租金收入的12%缴纳房产税。商铺业主纳税人前三个月的房产税应按照实际租金收入乘以12%来计算申报缴纳，如果租金减为零，则房产税也为零。
三、印花税
商铺租赁（免租使用）
租赁合同确定的实际计税金额为9万元，A、B公司均按财产租赁合同印花税缴纳90元（90000×1‰）。
大楼租赁（无租使用）
租赁合同约定无租使用，合同中无确定计税金额，A、C公司均按五元贴花。
政策指引
《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）第4项，有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，如何贴花？
有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
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