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【实务】转让土地使用权，各税种如何税务处理？
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
土地作为一种无形的资产，上下几千年来，土地也是人们在生活当中离不开的最重要的物质。随着我国的不断发展，目前我国针对土地的使用和划分，已经有了一套比较完善的流程和管理体系，很好的将土地这种资源进行了利用。下面小编就详细的为大家介绍一下一般企业转让土地使用权缴纳税费是哪些?（延伸学习：国有土地使用权“转让”的15大法律风险）
一、增值税
1、企业转让土地使用权的增值税如何计算？税目是什么？
答：转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。一般纳税人税率为9%，小规模征收率为3%。（延伸学习：房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？）
2、企业转让土地使用权能否差额征收增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3、纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产如何缴纳增值税？
答：1.根据财税【2016】36号文件附件3（三十五）规定，自2016年5月1日起纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
2.根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第四条规定，自2017年7月1日起，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
4、母公司以土地投资入股子公司，取得子公司股权，是否涉及增值税？
答：按照财税〔2016〕36号文附件一规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
母公司以土地投资入股子公司，取得子公司股权，属于取得其他经济利益的情形，因此，母公司以土地向子公司投资入股需要缴纳增值税。
5、母公司将房产土地等无偿划转给100%控股的子公司，是否需要缴纳增值税？
答：1.若是母公司将其持有资产以及与以上资产相关的负债、人员一并转让给其他单位和个人的，其中涉及到的不动产、土地使用权的转让行为，属于财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中不征收增值税的情况。
2.若是单纯的无偿划拨房产土地使用权，则不属于增值税不征税项目，是增值税视同销售，应当缴纳增值税。
参考政策一
《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
参考政策二
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定：
营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策
（二）不征收增值税项目。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
参考政策三
《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第55号）第一条规定：增值税一般纳税人（以下称“原纳税人”）在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人（以下称“新纳税人”），并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。
6、整体资产转让不征增值税，需要符合什么条件？
答：需要同时将四个方面进行打包转让，包括资产、债权、债务、人员，缺一不可。
参考一
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
参考二
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，是不征收增值税项目。
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二、土地增值税
1、企业转让土地使用权的土地增值税如何计算？
答：应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率
1.增值额=转让收入（不含增值税）-扣除项目金额
2.扣除项目：企业转让未经开发的土地扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）转让环节的税金：①印花税、②城建税及教育费附加
2、母公司以土地投资入股子公司，取得子公司股权，是否涉及土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。（延伸学习：以转让股权名义转让土地使用权是否计征土地增值税？）
母公司以土地投资入股子公司，取得子公司股权，属于以其他方式有偿转让房地产的行为。因此母公司以土地投资入股，取得子公司股权，需要计算缴纳土地增值税。
3、甲公司账目上就是有一块土地，别的没有其他资产，要卖给乙公司，想采取一次性股权转让的方式来规避巨额土增税，是否可行？
答：如果自然人所在企业的股权里面仅仅只有房屋、土地这些不动产，在采取一次性股权转让的情况下，或者股权转让金额等同于土地房地产的评估值，根据实质重于形式的原则，需要交纳土地增值税。
参考一
国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）：
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
参考二
国家税务总局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）：
天津市地方税务局：
你局《关于泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示（津地税办【2011】6号）收悉。
经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
参考三
《关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）：
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
4、母公司将房产土地等无偿划转给100%控股的子公司，是否需要缴纳土地增值税？
答：由于母子公司之间属于无偿划转，不是有偿的，因此免征土地增值税。
参考政策一
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。”
参考政策二
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第三条，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。
“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
参考政策三
《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税[2013]号）第一条规定：在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税。
三、企业所得税
1、企业转让土地使用权的企业所得税如何计算？
答：企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
2、母公司将房产土地等无偿划转给100%控股的子公司，是否需要缴纳企业所得税？
答：母公司将房产土地等无偿划转给100%控股的子公司，若是符合财税[2014]109号中规定的条件，可以选择进行特殊性税务处理，免征企业所得税。
注意1
选择适用特殊性税务处理后，作为资产划出方以及资产划入方均可不确认所得。并且可按照被划转资产的原账面净值确认计税基础和计提折旧，故双方无需缴纳企业所得税。
注意2
特殊性税务处理，对于企业所得税来讲，只是纳税主体从母公司转变为子公司，时间也相应递延而已。
参考政策一
《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）第三条规定：关于股权、资产划转
对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
参考政策二
《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）规定：
《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）和《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续反映在企业重组所得税政策执行过程中有些征管问题亟需明确。经研究，现就股权或资产划转企业所得税征管问题公告如下：
第一条规定：《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：
（一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。
（二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。
第二条规定：《通知》第三条所称“股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”，是指自股权或资产划转完成日起连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。
股权或资产划转完成日，是指股权或资产划转合同（协议）或批复生效，且交易双方已进行会计处理的日期。
第三条规定：《通知》第三条所称“划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定”，是指划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原计税基础确定。
《通知》第三条所称“划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除”，是指划入方企业取得的被划转资产，应按被划转资产的原计税基础计算折旧扣除或摊销。
第四条规定：按照《通知》第三条规定进行特殊性税务处理的股权或资产划转，交易双方应在协商一致的基础上，采取一致处理原则统一进行特殊性税务处理。
第五条规定：交易双方应在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送《居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表》（详见附件）和相关资料（一式两份）。
相关资料包括：
1.股权或资产划转总体情况说明，包括基本情况、划转方案等，并详细说明划转的商业目的；
2.交易双方或多方签订的股权或资产划转合同（协议），需有权部门（包括内部和外部）批准的，应提供批准文件；
3.被划转股权或资产账面净值和计税基础说明；
4.交易双方按账面净值划转股权或资产的说明（需附会计处理资料）；
5.交易双方均未在会计上确认损益的说明（需附会计处理资料）；
6.12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动的承诺书。
第六规定：交易双方应在股权或资产划转完成后的下一年度的企业所得税年度申报时，各自向主管税务机关提交书面情况说明，以证明被划转股权或资产自划转完成日后连续12个月内，没有改变原来的实质性经营活动。
四、印花税
1、企业转让土地使用权的印花税如何计算？
答：根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号文件规定，土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
产权转移书据印花税税率万分之五
应纳印花税额=转让合同所载金额*0.05%
五、契税
1、母公司将房产土地等无偿划转给100%控股的子公司，是否需要缴纳契税？
答：子公司接受母公司划转土地房产等资产，不需缴纳契税。
参考政策
根据《财政部国家税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
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