山东省住房和城乡建设厅
关于省政协十二届二次会议第12020106号提案答复的函
鲁建办提字[2019]3号
丁立江、王新红、冯学会委员：你们提出的《关于规范居民住房公摊面积规定的提案》收悉，感谢对我省房地产相关政策措施的关心和支持，现结合我厅职责，提出答复意见如下:
一、基本情况
目前在商品房销售中，按照《山东省商品房销售条例》第十八条之规定，我省通行的是按照建筑面积计价，也有按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的的情况。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
《房产测量规范》（GB/T1786.1-2000）中关于成套房屋建筑面积计算中，关于公摊面积有如下规定：
B3.1共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢或小区服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。
B3.2共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3.3共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，根据各套房屋套内建筑面积与正幢楼套内建筑面积得出的分摊系数，确定每套房屋的共有建筑分摊面积。商住楼首先按照商业和住宅的不同使用功能，将全幢的共有建筑面积分为商业和住宅两个部分，然后在各自进行分摊。
在商品房销售中，住宅建筑面积的计算是按照严格的技术规范计算的，之所以感觉现在“公摊面积越来越大了”主要是由于现在高层建筑的增多，楼梯间、电梯间、消防连廊、避难层等共有部位也相应增多，造成了公摊面积越来越大的情形。也有不良开发企业将一些不应分摊的公共空间分摊进公摊面积中，牟取不当利益的情形，对此我厅将协同自然资源部门对开发企业和测绘机构进行严厉查处。
二、对有关建议的回应
（一）关于健全法律法规的建议。对于公摊面积的处理，由于目前尚无明确法律法规予以明确，常常使其成为房地产交易过程中争论的焦点。近日，住建部《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，引发了社会的广泛关注和讨论。后续是否修订《商品房销售条例》，还需要等待上级部门的指示，我们也会将相关调研和民众诉求向住建部反映，尽快健全关于“公摊面积”的法律法规。
（二）关于采暖费、物业费按套内面积收费的建议。目前,我省居民供热价格实行政府定价,具体标准授权市、县人民政府制定。各地在制定或调整价格时需先进行成本监审,根据经营者会计成本,按规定核减核增后,计算出定价总成本,除以供热面积,得出单位定价成本,并综合考虑企业合理收益、居民可承受能力等因素,确定定调价方案。在计算单位定价成本时,各市既有按建筑面积分摊的,也有按套内或使用面积分摊的,比如济南、淄博、临沂、菏泽是按套内建筑面积分摊,青岛、威海是按使用面积分摊。不管按哪种方式分摊,在定价总成本一定的情况下,居民实际承担的总费用是一致的。按建筑面积分摊,收费标准相对较低,按套内或使用面积分摊,收费标准相对较高。也就是说,同一地区如果由按建筑面积改为按套内或使用面积收费,同时又要维持供热企业正常运营的话,只能上调收费标准,居民负担并不会因此而减轻。
根据《山东省物业服务收费管理办法》,普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收,其中,普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其它物业公共服务费实行市场调节价。与前述供热价格的情况相似,在定价总成本已定的情况下,按哪种面积交费对业主实际负担没有影响
（三）关于物业企业公示公共收益的建议。对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金的监督管理,法律已有明确规定。《山东省物业服务收费管理办法》第三十条规定: “利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有”。第三十九条规定: “物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月”。第四十五条规定：“违反本办法规定,物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报迭备案,或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的,由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款”。业主可以按照上述规定依法监督、维权。 山东省住房和城乡建设厅2019年5月21日