【关注】房地产“明股实债”融资，合同如何签订可以节税？
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明股实债税务处理
2022年是执行《关于进一步深化税收征管改革的意见》的第二年，税务从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变。小到印花税、城建税，大到增值税、企业所得税、土地增值税，在风险防控上需把握整体税负是否低于预警，房地产业财税处理疑难问题多，税务稽查的“精准点”也多。金穗源本期面授课程《房企/建筑业合同管理和涉税凭证「稽查精准点」的应对与防控》通过大量案例剖析房地产建筑业合同中潜在风险“精准点”应对税务“精准稽查”。其中针对签订《借款合同》防范“稽查精准点”问题也会展开专题讲解，名额有限，学习事宜联系专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码了解。
（一）税务规划的法律依据
《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）第二条第（二）项的规定，投资期满或满足特定条件后，由被投资企业按投资合同或协议约定价格赎回的，当实际赎价高于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。
基于此税收政策的规定，如果项目公司采用股权融资的方法，让信托公司或基金公司采用假股真债（混合性投资）的方式，成为项目公司的股东之一，则在投资期满或满足特定条件后，由项目公司按投资合同或协议约定价格赎回的，当实际赎价高于投资成本时，信托公司或基金公司应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；项目公司应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。
（二）纳税规划前
在投资协议中约定：固定收益率为银行同类贷款利率，将投资本金和还本付息扣除按照同类贷款利率计算的固定收益作为股权回购价款。
案例分析：某房地产项目信托融资的纳税规划分析
（一）案情介绍
A房地产项目公司接受B信托投资公司“混合性”投资，由B信托投资公司向A 项目公司增资2.5亿，双方约定年收益率为15%，二年后A 项目公司企业应以2.8亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为6%，请问该如何进行纳税规划，使 A房地产项目公司税负更低？
（二）纳税规划前的涉税成本分析
1、B信托投资公司在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入如下：
25000万×15%÷ (1+6%)×2+28000万元-25000万元=10075.47(万元)
B信托投资公司该项投资业务需缴纳的企业所得税如下：
10075.47万元×25%=2518.87(万元).
B信托投资公司该项投资业务需缴纳的增值税销项税额如下：
25000万×15%÷ (1+6%)×2×6%=424.53(万元)
B信托投资公司总的税负：2518.87(万元)+ 424.53(万元)=2943.4(万元)
2、 A房地产项目公司投资期间支付的利息及债务重组损失计算如下：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（六）项规定：“购进的贷款服务、的进项税额不得从销项税额中抵扣”。基于此规定， A房地产企业支付给信托公司的利息含有的的增值税进项税额不能低扣，只能进成本在企业所得税前扣除。
因此，A房地产企业项目公司投资期间支付的利息及债务重组损失为：
25000万×15%×2+28000万元-25000万元=10500万元
A房地产企业项目公司可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万×6%×2+28000万元-25000万元=6000万元
A房地产企业项目公司需做纳税调增的金额为10500-6000=4500万元
A房地产企业项目公司应补缴企业所得税为4500×25%=1125万元
（三）纳税规划后
双方应修改投资协议，投资总额不变，年收益率改为6%，二年后赎回的价格为3.25亿元（2.8亿元+4500万元）。
1、 B信托投资公司在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入如下：
25000万×6%÷ (1+6%)×2+32500万元-25000万元=10330.19 (万元)
B信托投资公司该项投资业务需缴纳的企业所得税如下：
10330.19万元×25%=2582.55 (万元).
B信托投资公司该项投资业务需缴纳的增值税销项税额如下：
25000万×6%÷ (1+6%)×2×6%=169.81(万元)
B信托投资公司总的税负：2582.55 (万元)+ 169.81 (万元)=2752.36(万元)
2、A房地产项目公司投资期间支付的利息及债务重组损失为25000万×6%×2+32500万元-25000万元=10500万元
A房地产项目公司可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万×6%×2+32500万元-25000万元=10500万元
A房地产项目公司需做纳税调增的金额为10500-10500=0万元 。
3、规划结论
通过纳税规划，B信托投资公司的税务减少191.04万元（2943.4 —2752.36），A房地产企业项目公司税负减少1125万元。
来源：拓展老狗团队
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