作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
每年房企的中报发布会上，都有一些令人哑然失笑的意外。比如说……刚刚遭遇业绩发布秒变“维权现场”的龙湖。
视频显示，在龙湖集团的中期业绩发布会上，一个西装革履的男士义愤填膺，手持话筒，直怼台上的龙湖董事长吴亚军：我想问一下吴女士，您是不是已经知道，龙湖在长沙是维权的代名词？
龙湖在长沙所有的楼盘都在维权，无一例外。
您知道不知道龙湖请黑社会打手打我们业主？
您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口（距离）只有五十公分？
“吴女士，我非常钦佩您，我听说您是因为您买了房子不满意才创办了龙湖，但是我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟龙湖沟通多少次……”龙湖集团一直代表着国内商品房品质的极高水准，女性创始人的细节控成就了这家从西南地区起家的房企，龙湖物管以贴心著称。在“高品质”，“精品物管”和“维权”，甚至“打人”的巨大反差下，这段一分钟的视频马上传遍了朋友圈。涉及到的案例包括去年南京春江郦城项目工地塌陷，成都西宸原著精装装标纠纷，青岛春江郦城精装变毛坯，龙湖·滟澜海岸地基下沉……等等等等。今天，龙湖集团作出回应，不但确认了该男子系龙湖长沙一项目业主的亲属，坦言其所诉精装修房屋“确实存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，让业主产生了不好感受，对此公司具有不可推卸的责任”，还表态：“将积极自省与自查，力争打造更好的产品与服务。”在港股阴跌的大环境下，龙湖集团依然顽强翻红，维持涨势，基本没有受到维权“黑天鹅”的影响。
除去龙湖集团品牌部门的快速响应和真诚的态度给公司挽了一尊之外，客观的说，龙湖的中报数据挺不错。
从业绩数据来看，营收大增，上半年销售额过千亿，录得同比增长。利润率方面，稍微有些下滑——毛利润率为32.6%，较2018年同期减少4.5个百分点；核心净利润率为12.2%，较2018年同期减少1.6个百分点。但也算不错。毕竟，中原地产的数据显示，A股接近50家房企，上半年的净利润率只有9.7%。从土储来看，八成的土地聚集于二线城市，成长性不错。财务表现保持稳健，净负债率仅53%，平均借贷成本只有4.56%，作为一个民企，没有国有背景加持，这样的借贷成本已经处于行业里较低的水平。在实打实的数据面前，业主勇闯业绩会进行维权的努力，在资本市场心中变得无足轻重起来。何况，这两年，头部房企们那些破事儿实在太多，包括去年的工地连环坍塌致多人死亡事件，今年的公寓变办公楼闹上央视……这些房企的房子，现在都还卖得挺好的，龙湖这点质量的小问题，围观看客怕都已经审美疲劳了吧。7月初，这匹快速崛起，2018年底刚刚闯入“两千亿俱乐部”的黑马房企，撞上了最具话题的“黑天鹅”事件——创始人，原董事长王振华爆出涉嫌猥亵女童，随之被拘。一时间，行业震惊，新城系旗下三家上市公司股价齐齐暴跌，跌幅都在40%以上。与一两个盘爆出质量问题不一样，猥亵女童是严重的道德瑕疵和刑事案件，戳到的是全天下的老父亲老母亲。出事后第一时间，各大银行纷纷开展对新城的贷款自查，并且暂停一切新增贷款。现金流危机凶险，抽贷、停工、烂尾……似乎迫在眉睫。当时，许多评论人士都高呼，新城控股就要破产完蛋了。然而——新城没有完蛋，上周五还发中报了，发中报的日子，距离老王的案子爆发，正好过去54天。这54天，“少主”小王上位，首先拜会政府、银行等金融机构，稳定合作伙伴。至少，至今为止，大规模抽贷还没有来临，当然了，也暂时没看到新增融资。为了拯救现金流，40个地产项目火速摆上货架，意图回笼资金。金科、旭辉、龙湖……都在买家名单中拥有姓名。报表是截止6月31日的，那时候的新城的黑天鹅还没现身，只在4月收到了上交所的问询函。当时问询函直指2018年年报修饰利润。从中报中可以看到，这半年，新城控股各项主要会计指标增速实在平淡。
现金流的危机还在。经营活动产生的现金流量净额是负的67亿，要知道2018年底，这个数据曾经一度转正过。但是看回销售数据，会发现，新城控股上半年实现合同销售金额1224.18亿元，同比增长达到28.44%，保住了行业第八的地位。1-7月的数据是1469.51亿元，比去年同期增长29.29%。看来，案发之后，销售额至少非但没有断崖式下跌，反而跑赢大市了。
黑天鹅掠过，创始人声誉扫地，但他创办的“黑马”虽然降速，但短期看来，危及企业生存的震荡并没有来临。
所以，到底什么样的“黑天鹅”，才能够真正打倒一家房企？度娘说，“公司破产，是指公司因不能清偿到期债务，无力继续经营，由法院宣告停止营业，进行债权债务清理的状态。”对于房企这种以债务驱动增长，典型的资金密集型企业来说，基本就是：手头上的钱，是否足够偿还巨额负债。所以，基本上只要不阻碍到销售和融资这两个真正的“七寸”，其他的“黑天鹅”，很难让一家企业真正陷入资不抵债的境地。房子质量出了些问题，创始人的个人品质出现严重污点，这些虽然极大影响了房企品牌的美誉度，为什么却难以真正撼动房企的业绩？因为多年以来，中国的房地产基本处于卖方市场。在过去的许多年里，对于大部分买家而言，买一套有品牌溢价的“高端”的房子，远不及买一套“物美价廉”的，有性价比的房子更为划算。毕竟，在房价一直上涨的大环境下，不同房企之间的楼盘，涨幅也没有因为“品牌溢价”而拉开。真正能拉开产品溢价的，不是品牌，也不是质量和产品以及服务的好坏，而是大的经济周期，房屋本身的位置，交通的便利度，以及附带在房屋上的教育、医疗、公园等公共资源。所以，现实中，我们能看到的是，对于房地产而言，无论发生什么事关品牌美誉度的风波，只要大环境不出错，房子本身位置足够好，利润足够高，降价的空间足够大，稍微降价出清，无论什么样的产品，都还是可以卖出去变现的。而在融资来看，除去政策卡死，整个社会“钱紧”的原因，多数融资机构都是愿意借钱给房企的——毕竟房地产行业的盈利能力，横向比较堪称优质，不少融资还有土地质押，这可是硬通货。所以，一个令人悲伤的现实是，在当下，真正能打败一家房企的，除了经济大周期的变化，就只有房企自己的战略失误，扩张过快，多元化投资作死了。比如说，银亿集团。哦，还有一个隐藏大雷，是政企关系万一出了问题，就……从十年前局姐入行到现在，在各种房地产论坛上，一直都会有人呼吁，大家团结起来，几年不买房，房价一定腰斩。然而，这个构想从未真正实现过。房子大概是普通人一生购买的最贵的一件商品。作为消费者的我们，在房地产的棋局上，能够决定的东西，却少之又少。
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