什么才是2020年的神户型？｜年度展望系列①
新年伊始，又是年度展望的时间。
在经历了楼市前高后低，年尾再次微松的2019后，我们惊讶的发现，所谓的“三年一个小周期，五年一个大周期”的判断早已经不奏效了。
和2018年一样，楼市再一次，在“房住不炒”和“因城施策”的交替中，在一年之中划出了一轮完整小周期的轨迹。
2020年的楼市，变得更加难以预判——
这一年，房价会怎么走呢？我的城市会涨吗？调控政策会松吗？首付会降低吗？钱还容易拿吗？预售的楼盘会烂尾吗？买到的房子质量还那么差吗？哪些公司会成为赢家？哪些细分领域会成为风口？
……
所有的疑问，总有一个，是业主们、准购房者们、投资者们以及地产从业者们心中想问，但又没来得及问出口的问题。
所以，在这个年初，知识局团队试图用一系列文章，从更小的切口，用更微观的角度，给大家展望一个更可触及的2020年楼市。
今天，我们先讲一个比较少人提及的领域：户型。
最近这半个月，局姐现场+远程，观摩学习了不少业内同行的年度分享，发现了有一个很意思的现象：
以前，大家一窝蜂地预测房价的涨跌，而今年，户型和产品，已经成为了讨论的焦点之一。
毕竟，与一日千里的房价相比，地产行业产品的迭代与创新速度实在慢得惊人。现在的户型，和十年前区别不大，而且，房企之间对面积段的扎堆和对“明星产品”的抄袭，还造成了产品严重的同质化。
所以，说起户型这件事，大家都有一肚子的槽要吐。
丁祖昱老师在年度发布会上，是这么说的：
他顺带分享了一个关于二孩产品的小故事：
“现在市场上根本没有好的二孩产品！那天，让同事去找二孩产品，找到了这一套，我一看，就先打叉了。真不了解今天二孩在家庭当中的地位，两个小孩能住北面吗？这绝对是反人类反今天二孩家庭的！”
深入研究上海市场的卢俊老师，在年度地产主题分享大会上，说得更直接：
“今年，我已经看吐了三个词：90平小三房，新中式，美好生活。”
毕竟，从邱晨老师提供的数据可以看到，在上海地区2014-2019年的数据里，90-100平米户型越来越扎堆，从最初的不到20%，已经增长到接近30%了……
但是，局姐惊喜地发现，对于户型创新的未来，业内大都表现出难得的乐观。
丁祖昱断言，未来十年，房企产品会适应需求变化，加速创新。而卢俊认为，如今的户型已经进入了“微创新”时代。
这样的判断背后，是对于创新驱动力的判断。而这个驱动力，是时代更迭之后，购房者结构和需求的变化。
比如说，购房者的数量和结构，和之前相比，发生了很大的变化。
丁祖昱认为，按照目前的综合生育率1.4计算，未来十年出生人口在1.2亿，比过去十年减少了4000万。同时，未来十年，结婚人数将减少3400万对，下降近30%。
以此计算，未来十年的购房主力人口比过去十年减少了6000万。
这对于产品端而言，又会带来哪些实质性的改变？
在年度分享会上，卢俊老师提出了楼市“四轮传导”的模式的变更。
以前，房地产的驱动源头是政府。
政府卖地，以土地出让金推动城市的建设，实现区域的增值；
开发商买入土地，开发住宅，卖出，实现收益；
土地上的动迁户可以拿到收益或者回迁房，一次性解决长期居住的问题；
而新涌入市场的购房者买入房产，坐等房价上涨之后，获得增值回报。
这个闭环曾经是非常完美的，但现在，行不通了。
为什么呢？一方面，因为购房群体的减少，楼市已经逐渐由供不应求，什么房子都有人买，进入供求平衡，甚至供过于求的阶段。
另一方面，因为购房者群体已经不是刚需小白的天下，更多的，是改善型及投资型，也就是，重复购买者。
重复购房者是一种很有意思的物种。
他们有经验，针对刚需小白那一套逼定和忽悠的手段，对他们来说，基本没有作用。
他们有自己的房子，甚至有过商品房，生活经验充足。住过好房子之后，他们更明白自己的痛点在哪。
他们需要的是好产品，光靠房价上涨带来的投资收益，并不能满足他们——更何况，未来房价上涨的速度大不如前，早已成为了共识。
于是，一场倒逼开始了。
重复购房者不会再盲目购买房子，只会入手他认为值得住的住宅；
开发商被用户需求倒逼，只能通过制造优质产品，满足重复购买者的需求，来实现现金流； 政府被开发商倒逼，不再盲目卖地，而是提升土地准入门槛，实现复合型城市开发，提升地价； 城市更新带来的拆迁户，需求也不是一次性给房就可以被满足，他们对产品提出了更高的要求，他们中间的许多人，最后会转变为重复购买者。
重复购房者如何影响户型呢？卢俊在分享会上讲了一个故事：
他曾经写过一个万科的户型，卧室和儿童房出现了一个双向衣帽间，方便孩子很小的时候，家长通过衣帽间去照顾孩子，孩子长大之后，可以通过锁上衣帽间中间的门，保证隐私。
但是楼盘第二期推出的时候，这个创新的部分，被改掉了。
他问万科为什么，对方只回了他一句话：“客户反馈说，需要更多的独立完整的收纳空间。”
这种非常精准，颗粒度极小的需求，在真正意义上体现了购房者的强势。
好的购房者，有话语权，可以提出条件，商量付款周期，会反向推动房企，决定他们做什么产品，做什么营销才会被接受。
所以，2020年的户型，具体可能有怎样的变化呢？
首先，多元化，是一定的。
卢俊说，上海的一房已经灭绝了，投资都是两房75平方起步，而丁祖昱认为，很多人连婚都不结了，就在家里一个人过，可以有一只猫或者一只狗，但是没有孩子，不需要多大空间。
这大概是两种不同需求的分化。
丁祖昱认为，对于95后而言，因为外卖太发达，厨房作用不大，但功能可以留一下。房子分两间，一个叫客餐厨一体化，一个叫卧卫储一体化，建筑面积40平米就足够了。
当然，房间变小，意味着对公共区间要求越来越高。95后需要更好的会所和公共配套，去完成那些本可以在家完成的功能，比如说用餐，比如说会客。
其次，应该会出现越来越多的3+1户型。
随着每年600万到800万的家庭进入二孩状态，丁祖昱老师关注的“二孩产品”，自然是创新的重点。但是，这并不代表四房就会成为最受关注的户型，更受欢迎的，可能是3+1。
也就是说，三间睡房之外，需要一个多功能房。
二胎家庭，和双胞胎家庭不太一样。两个孩子相差3－5岁，这说明，在家里的场景可能是这样的：
小孩子出生后，就有一个在家，一个上幼儿园；过几年一个上幼儿园，一个上小学。很可能出现一个孩子在写作业，另一个孩子在玩的状态。妈妈经常要一边看着小孩子玩，一边盯着大孩子写作业。
这样，就需要一个多功能房，是书房也是游戏房。这个房间不需要隐私，出于要同时照顾两个孩子的需要，这个房间最好能融入到家庭核心的区域，可分可合，这就是3+1这个“1”的来源。
最后，服务于家庭生活场景的“微创新”，会越来越多。
比如说，一个厨房分成两个厨房。
也就是中厨和西厨分开设计，可能包括一个中岛。
这是一个非常有生活场景的设计：孩子的作业越来越繁重，越来越需要辅导，越来越多的妈妈，必须一边做饭洗碗，一边看着小孩在中岛做作业。
或者说，一个阳台分成两个阳台。
这也是另一个有生活场景的功能细分：只做一个南阳台，一定会成为晒衣服的区域，但大家想要在阳台上发发呆放松心情，所以，可以通过进深的隔离，把阳台分割成两个区域：晾晒区和休息区。
……
诸如此类的设计，未来可能前所未有的多。产品力这三个字在房地产领域的重要性，也是第一次前所未有的真切。
以上。
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