逐字读完22份机构研报，我发现了2021楼市的小秘密…

2021年的楼市，一开局，就是多事之秋。

楼市的狂欢，似乎已经到了疯魔的顶点。

开年，广州千万豪宅业主抱团涨价，几张业主群的聊天截图迅速点燃了市场情绪，也引来了广州住建委。

一转眼，涉事小区高价房源被下架，中介也被叫去喝茶了。

随后，密集传出的，是各大城市争着收紧楼市调控政策。

其中，广州几个国有银行上调了房贷利率不说，还给出了很合理的解释：房贷利率也受市场上资金供需的影响。

虽然，从一年期的shibor来看，资金的需求的确比疫情期间还旺盛一点。

港真，真的是很狗血。

而接下来的这11个月，会是什么样子呢？

大橘最近通读了22份机构的房地产预测报告，试图从中找出2021年楼市走向的蛛丝马迹。

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展望2021全年，各机构有着差不多的基调：

在定调的用词里，“稳”似乎是出现得最高频的词汇。

绝大多数机构预计，2021年会延续2020年的楼市调控，政策以稳为主，房地产市场平稳运行，销售稳中带弱。

甚至，有个别机构持悲观态度，认为今年的行业景气度会大幅下滑。

真的会这样吗？我们逐一分析给你听。

站在政策的维度回顾2020年，放松的倾向是很明显的，年初供给端和需求端接连放松，就算收紧，也只是敲打了个别重点城市——

很多收紧政策的执行，还多少有那么些水分。

其实挺好理解的，政策脉络背后大抵是央地的博弈。2020年疫情影响之下，恢复经济是硬道理，其他事情，真的可以睁一只眼闭一只眼。

但现在情况不一样了。

2021年，全国GDP的增速达到2.3%，算是取得了阶段性的胜利，而展望2021年的时候，不少省份已经将年GDP增速目标设在了6%以上。

在这个时候，房地产“长期稳定发展”变得尤为重要——

已经不需要房地产作为短期刺激经济的手段了，但得把房地产作为长期支撑经济发展的手段，毕竟房地产是可以带动上百个行业小弟的老大哥。

所以，多数机构们对2021年政策的共识是这样的：

1、政策会延续房住不炒的基调，不会突然转向。

2、在疫情未结束前，政策会持理性态度，相机抉择，就是在你个头大的时候打压一下，在你快饿死的时候给你口饭吃。

3、继续“因城施策”，对于房价过度上涨的城市调控会保持一定的力度，不会一棍子打死；继续“因企施策”，减少资金流入房企，防止土地市场过热。

这不，开局就与机构们的预测神符合：

1月份统计局发布的2020年12月70城房价指数中，超过60%的城市都是上涨的，特别是北上广深杭，房价上涨了6%以上。

紧接着，凡是冒头的，都有当头棒喝，上海，深圳，杭州，广州均有调控动作，作为有政治觉悟的北京，也防范于未然，先让中介们发个毒誓。

这样的政策基调，让今年的楼市缺少了一些疯狂的基因。

再看看销售端。

机构们对于2021年销售情况的预测高度一致：销售面积大概率负增长，销售金额保持正增长，但有下行的压力。

推导出来的一个显而易见的结论是：全国平均房价预计要上涨。

当然，这是全国的平均房价，具体到不同的城市，会有巨大的分化。

销售增速，也很明显地受到了城市分化的影响。

首先，各线城市之间的联动越来越少了。

2019年，房价上涨最猛，楼盘卖得最好的基本集中在一二线城市，大涨之后，三四线城市跟涨的趋势却不太明显。

所以，2021年，全国销售金额增速大概率是比不过2020年的。

其次，从数据上来看，2018年以后，新开工去化率就已经越来越低了。

从全国角度看，大的趋势就是楼盘越来越难卖，再加上2021年政府对一二线城市的调控也将延续，销售情况将会进一步承压。

那为什么销售增速还是会保持增长呢？也恰恰是因为城市分化导致的房企集中。

房企倾向于越来越扎堆热点城市，热点城市的楼盘会被优先推盘，使得销售金额增速得以保持正增长。

销售金额增速减缓，会带来一系列的连带效应。

一方面，房子卖不动，资金回笼缓慢，房企会在拿地上相对消极，将更多的精力集中在去杠杆上，在一定程度上，可能减少土地的高溢价；

另一方面，房企为了应付销售金额增速的降低，会将不好卖的楼盘打折出售，所以，当下楼市弱的城市，很可能更弱。

而在这一年的维度里，前半年可能会比后半年更好过。

民生证券认为，随着政策对居民杠杆的收紧，销售金额增速会从第一季度的较强劲头，回到第二季度的温和步伐，全年销售金额增速前稳后弱。

所以，如果不着急买房，下半年的市场选择可能会更多一些。

最后看看投资方面。

对于投资，机构们有着这些共识：

1、目前房企借钱比较难，杠杆情况还受监控，所以都在想方设法回笼现金。

所以2020年新开工的欲望会比2019年更弱，2021年新开工面积将会保持较低的增速，这有可能会收紧未来2年的楼盘供应量。

2、今年的竣工面积会有一个高增长，起码是正增长，意味着2021年，楼盘的供应量会有所提高。

3、对于土地购置费增速的预测，两极分化得比较明显。

一部分机构对于土地购置费增速的预测比较悲观，认为受新开工增速预期降低的影响，土地市场的热度会大大下降——

2020年政府靠土地财政渡过疫情的模式已经不可持续了。

这也好理解，烤面包的速度下降了，那采购面粉的速度也会跟着慢下来。

另一部分机构认为，一二线城市供地紧张的情况不太可能会改善，三四线城市的政府也会继续加大供地。

房企会继续在一线城市拿地，也会以降低成本的考虑提前布局三四线城市，对2021年土地购置费增速有所支撑。

公说公有理，婆说婆有理。

4、房地产开发总投资增速大概率是要减缓的了。

由于建安投资占总投资的6成左右，较高的竣工增速会带来不错的投资增速。

但较低的新开工增速和土地购置费增速将会使得房地产开发投资增速减缓。

所以，机构大都预计2021的房地产的投资增速将比2020的略有降低，但仍会保持较高的增长。

大橘看了一下数据，增长预测大都在5%-6%之间，比2020年7%和2019年9.9%的增速都要低。

加上行业投资景气一年不如一年，地产股恐怕在今年也不会有太好的业绩。

这不，刚开年，就又是裁员，又是业绩预警，又是暴雷的，连行业巨头都不放过。

那么，2021年，在地产行业进行投资，要注意些什么呢？

1、全年房价不会有疯狂上涨的土壤，不同城市的楼市会更加分化，对于投资者而言，选城市比择时更重要。

2、今年房地产行业整体投资将会不足，地产股的业绩大概率也会表现平平。

如果要买地产股，保守起见，建议尽量选择低估值低杠杆的公司。

以上。

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