销售额未达预期！孙宏斌真觉得卖房“没必要”了？

房企的年报季，终于来了。

对于房地产行业来说，2020是魔幻的一年——疫情之后，热点城市的楼市猛烈反弹，紧跟着是“三道红线”加持，监管层层加码，各地的调控政策花样百出……

身在其中的企业们，不再随着调控的浪潮一荣俱荣一损俱损，而是八仙过海，各有归途。

上周五，融创一马当先，掀开了大型房企发报的序幕。

数据看起来是刚刚的好：

销售额业内第四，净入账增长了三分之一不说，负债也降了，与“三道红线”有关的负债指标也有改善，顺利从“红档”退下，到了“黄档”。

孙董还在业绩会上拍着胸脯表了态：

“我是支持调控的！不调控的话，这个行业没法干了。不调控的话，房价和地价都要上天了。”

看起来，一切花团锦簇，又红又专。

但大橘通读了一番研报，表示对孙董很担心。

他和他的融创还好吗？

没背着我们在啃方便面吃榨菜吧？

听妈妈说，越是漂亮的女人，越是会骗人。

不要被融创漂亮的财报数据给骗了。

不过，漂亮的数据虽能迷惑人心，但你要是稍微处理一下，它也会告诉你真相。

比如说，我们如果回溯一下的话，会发现：

在一二线楼市相当不错的2020年，声称主要布局一二线城市的融创却没有完成年初制定的，6000亿的销售目标。

去年，融创的合同销售金额是5752.6亿元，同比增幅3.42%。

和融创的历史数据做对比，可以看到，孙宏斌在2017年买了万达老王的资产后，合同销售金额的增速是达到过顶峰的，100%以上，而2019年、2018年也有20%以上。

现在，是大幅放缓了。

如果再精细一点，看看融创中国的权益销售额，那增长停滞得就更严重了。

在这里先科普一下：

房地产权益销售额，指的是可以放在融创自己口袋里的卖房收入，平常孙宏斌说的合同销售额，是把合作方的份额也一起包括在内了的。

这个数字从2018年开始一路下滑，到2020年，增长速度为1.36%，几乎停滞了。

对于销售额不达预期这件事，老孙在发布会上是这样说的：

去年要冲6000亿也不是没有可能，只是我觉得没必要……（不然）6500亿元我也能弄到。

Emmm……确实老凡尔赛了。

那么，收入增速放缓，也是不要紧的吗？

我们拉了一下近六年融创的营业收入，可以看到，靠着万达老王的资产，2017-2018年，融创的营业收入增速达到顶峰，随后两年开始增长乏力，2020 年的增速与2019年持平，大概36%。

但是哦，高增速只能代表两年前。

熟悉房地产的人都知道，从售房到交房，周期大概是两年，所以，当下的营业收入，基本来源于两年前的销售金额。

所以大橘合理猜测，那两年后，营收增速也会陷入低速增长之中。

哦，不，可能从明年，就开始了。

说完规模，再看一下利润。

其实，疫情大年，每个房企都不好过。国内65家上市房企发布的2020年业绩预告或业绩快报中，净利润同比下滑的有44家。

但是，对于大型房企来说，整体情况还是不错的。截至目前为止，有8家超千亿房企公布2020年业绩预告，除了金茂和绿地利润下滑外，其他房企利润都上涨了。

千亿房企融创，2020年的净利润增长数字很好：40%。

但是，毛利增速只有17%，毛利率的增幅，居然是负数。

毛利减掉杂七杂八的才得到净利，增速还能比净利慢？

原因很简单：其他收入增长了40%。

简单点说，炒股。

这一年来，孙宏斌投资的贝壳找房成功上市了，金科的股份也甩卖得差不多了。

光靠炒股就赚了96个亿。

2020年，卖房真不如炒股票。连大橘身边的一个理财小白朋友，2020年的基金收益都超过了100%，可见股票市场有多么疯狂。

但这种靠股票涨，卖公司之类杂七杂八的手段得来的收入，显然不具有可持续性。不然孙宏斌就要跟巴菲特、郭广昌一起尊称为股神三剑客了。

毕竟，就算老孙顶着并购狂人的头衔，要想买公司也需要足够的钱。当下这情况，钱，不好拿啊！

融创未来的路，到底会要怎么走呢？

从三道红线说起吧。

去年的融创是三道红线全部踩中的“红档”企业，整个大半年都在忙活这事儿，一顿操作猛于虎，2020年还的钱比借出去的还多了300多个亿。

人家是借新债还旧债，孙老板是拿挣来的钱去还债。

忙了一年之后，2020年融创剔除预收款项后的资产负债率为78.3%，现金短债比为1.08，净负债率为96%，只踩了一条线，比2019年好了很多。

但是融创仍处于黄档阶段，新增有息负债规模被限制在了10%。

根据融创公布的2020年有息负债规模为3034亿来算，2021年有息负债规模最多也只能到3337亿。

这意味着，还有300亿左右的借钱空间。

讲真，对于融创这么大个盘子来说，这点钱算是杯水车薪的。

而从土储方面来看，随着负债的减少，融创拿地的规模似乎也在收缩了。

2020年融创新增土储面积比2019年降低了14%。

虽然融创自己说，不用怕，2020年还有2.58亿平的土储，8成是一二线城市的土地。

（图源：融创中国）

但是，大橘看到的数据是这样子的。

房价突飞猛进的这些年里，融创的销售均价居然一年比一年低，五年来，打了个七折！

孙宏斌做慈善的可能性几乎为零，难道是融创重仓的一二线城市，房价跌了？还是把一二线城市的土地拿来盖别墅自己住了？

大橘合理怀疑，老孙手上的土地，质素应该是一年不如一年了。

比如说，同样位于广州这个一线城市，珠江新城的土地和增城从化的土地，那也完全不是一个概念啊！

所以，可以合理怀疑，融创手中的土地流动性将会比较差，不像爱情买卖想卖就能卖的。

这种情况带来的直接后果当然是房子不太好卖，权益销售额增长的停滞已经说明了一切。

权益销售额增长的停止，会导致经营现金流的流入增速也降低。

就是说，做主营业务收来的钱不再增长了。

房地产行业是这样子，拿借来的钱去投资开发建设，买买地啊神马的，债务到期了就借新钱还旧钱，利息用卖房赚来的钱去还，简直就像不要本钱的生意一样。

但如今融创被限制借钱了，以后可能得拿主营业务收来的钱去投资开发建设，可是，权益销售额的增长幅度也不怎么给力，没有多少资金再去扩大生产了，那么整个融创的扩张规模，赚钱速度都要被拖慢的。

难怪有参与了业绩会的投资者透露说，如今融创更关注均衡、全面、高质量发展，“不再将规模增长放在首位”。

规模确实挺难增上去了，不如直接说出来。

回想发布会上，老孙还特地提到楼市调控好，集中供地妙，一方面是强调融创已经降档，一方面也表明自己站位的正确，毕竟……没人愿意像高调的马爸爸一样惨。

这话呢，也不在于讨投资者们的欢喜，而是说给监管听的。毕竟融创能不能顺利发行债券，借到银行贷款，就全要看他们的脸色了。

但也有人说，卖房子的规模上不去有什么要紧，人融创是多元化企业！将来才不靠卖房！

今天大橘看了不少年报解读，个个都说融创的多元化战略实在是棒，尤其是文旅，不但有独一无二的冰雪IP，这不，还参投了大热的电影《刺杀小说家》呢！

但仔细一看……这么多年里，卖房收入一直占着融创的总收入9成以上，占比一点没降。

而文旅的收成在融创的盘子里单独算分也已经四年了，除了刚从老王手上接过文旅城那一年，其他时候，不但收入上涨幅度一般，在整个盘子里的比重也一直不太行，连续好多年只有可怜的不到2%。

以这个趋势，要想迅速救场，成为融创“多元化布局的主力军”，还真差点意思啊！

以上。

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