时代中国，先行者准备收获

广州有个城市更新专家，他擅长把广州的老破小城中村推掉，再安上全新的屋子，让千年商都看起来更像一个现代的城市。

而且，土生土长的TA，从小就有带着村里一家老小共同富裕的理想，早在10年前就入手了红卫村的城市更新项目。

10年后，也就是2020年，红卫村城市更新项目开盘了，取名时代印记。

相信现在，红卫村的村民应该也像猎德村的村民一样，准备忙着收租了。

时代中国不仅带动了他人，也带动了自己。

昨天，时代中国发报了。

2019年，城市更新项目为公司入账了20个亿；2020年的入账是50个亿，增速一倍多。

村民们在城中村等待了10年，一朝咸鱼翻身了，这就是广州爱情故事。

2020年，时代中国合同销售额首次突破1004亿，董事长岑钊雄终于可以一本正经地说：

“千亿的销售规模不重要，重要的是要有质量地发展。”

回顾过去，从2016年到2018年，乘着市场环境良好的东风，时代中国的销售额每年都能保持40%-50%的高速增长。

只是2019年的增速稍微慢了一点点。

时间到了2020年，疫情在前，房企的日子过得都不容易，毕竟是楼市调控大年，不仅是需求端强调房住不炒，供给端也强调给房企去杠杆。

但是，时代中国在如此艰难的时候，稳住了——保持28%的销售增速，与2019年持平。

这是怎么做到的呢？

据岑钊雄的说法，主要有两点。

第一是布局恰当，有90%的项目在大湾区。疫情期间，湾区的楼市是率先回暖的。

在一线城市里，广州深圳两个城市，2020年的一手房成交量都同比上升了20%以上，远超北京上海。

第二，时代中国做了非常充分的准备。

时代中国在业绩公告中披露，企业的数字化转型已经初见成效。

数字化转型使得时代中国应对突发事件的处理能力得以提升，能够在短时间内获取一线销售信息，然后迅速决策，并将决策执行到位。

当然了，时代中国也吃了一把时代的红利。

全球疫情带来了流动性宽松。去年全年，lpr下跌了0.15个百分点。

对于购房者来说，贷200万买房，每月可以少还250。而对于房企来说，更重要的，是融资端的放松。

大量便宜的资金砸向了时代中国。

时代中国赶紧进行债务置换，境内债平均成本从7.9%下降了2.3个百分点，到5.6%；境外债平均成本从8.0%下降了1.7个百分点，到6.3%。

据贝壳数据，2020年，房企境外债行业平均的成本是7.88%。

大橘粗略地算了一下，去年时代中国境内外融资成本的下降，每年可以节省出来大概9个亿的利息。

不多，大概也就是375套100平户型时代印记的房子。

整整3栋楼！

债务成本的降低，也为时代中国后续的投资带来更多的可能性。

至少挣来的钱不总是拿去还利息，还可以支援一下时代中国2021年230亿的拿地预算。

不仅仅降了利息，还有助于控制三道红线。

时代中国自己透露说，剔除预收账款后的资产负债率稍稍地踩了一下线，但是有底气把这条线控制下去。

剩下两条线，大橘算了一下，现金短债比为1.76，净负债率为80%，都离踩线还远着。

债务情况比较良好，还有一定的举债空间。

而且，如果想在不踩线的前提下获得更大的发展空间，也大可以曲线救国，少点债，多点股。

资金不够，入股来凑。

一个项目太大，本金太少，与其去借太多的钱，还不如像老王的万达一样，让出点股份，以股权换资金。

这样子即使不用借很多钱，也可以把大项目开发完。

说白一点，就是多找些人一起搞开发，利润薄一点无所谓，重点是交个朋友。

按照前面的分析，目前时代中国的底子还可以，在三道红线的政策下，还可以适当的借点钱，再充分利用自有资金去做一些不错的项目。

但是如果要在供地集中政策下，跟碧万恒等大型房企在广州，或者湾区抢地是不现实的，大概率是抢不过的。

不过，时代中国早早就开始走差异化竞争，利用城市更新项目和产城融合低成本拿地，避开与大型房企的正面抗衡。

时代中国是中国最早一批做城市更新的房企，前面说到过的红卫村项目，是时代中国的第一个城市更新项目。

10年过去，时代中国手头已经囤了160个城市更新项目了。还是一贯的重仓大湾区——有71个位于广州，面积占比超过52%；17%位于佛山。

这样子，时代中国就妥妥的，坐稳了中国城市更新的二把交椅。

说起这城市更新，虽然耗时长，复杂度高，但是毛利率高呀！

据岑钊雄在2019年半年度业绩发布会上说的，时代中国城市更新业务毛利率还是比较可观的。

为什么会比较可观呢？

因为时代中国在城市更新领域的入场时间早，相对其他后进入的房企，占了低成本的先机。

只要项目做顺了，能够逐步推向市场，以后时代中国每年的利润都会很好看。

根据发布会上的披露的信息，2020年，时代中国成功转化了8个城市更新项目，而2021年，无论在项目数量还是面积上，都会超过2020年的指标。

看来，利用先发优势建造起来的城市更新护城河，未来，会越来越宽。

以上。

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