又砸80亿拿地！龙光停不下来的高周转

龙光又拿地了。

今天，在大本营深圳的首次集中供地上，一共六块地，百强房企龙光死磕了两块，砸了接近80个亿。

话说这深圳的地块，可是限价的。

大橘随便那么一看，龙光抢的光明凤凰城宅地，地价4万还多，毛坯限价4.9万不到，销投比只有1.21。

如果再加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的销售、管理费用以及融资成本，肉眼可见的利润空间真是薄得有点……惨不忍睹。

不过，说起龙光疯狂拿地，尤其是拿高价地的风格，那也不是一天两天了。

早在疫情肆虐，各家房企都拼命出货以保现金流的的时候，龙光就已经开启了买买买模式。

同样在深圳，2020年，龙光拿下前海和坪山两块地。当时，明面上的销投比1.25倍和1.61倍，就已经有业内人士认为利润实在微薄。

但这也挡不住龙光抢地的身影。

再往前看，高光时代的龙光曾经四次拿下深圳地王，几乎每一次的地价都和周边的房价基本持平。

南宁、佛山、广州……处处留下龙光这个“地王制造机”的身影。

这些年来，龙光的土储变化，是这样的：

除了2019年有点降，基本是涨得一骑绝尘。

拿了地就要卖。

要想在三道红线压顶的今天拿了高价地，不被压垮，还要保持利润，最直接的可能性是——

高周转，快回笼。

安信国际曾指出，2018年初龙光开始实行新的周转策略。

对预售工程进度指标较高的地区（主要为大湾区内）设立“3478”的标准，要求8个月后可供销售；

对预售工程进度指标较低的地区（主要为大湾区外）设立“3455”的标准，要求拿地5个月后可供销售。

彼时，整个行业的质量问题频发，高周转战略已经成为过街老鼠，碧桂园、恒大……很多以往靠高周转崛起的房企为了把好质量关，开始逐渐慢了下来。

但龙光没有。

2020年之后，高周转走到了极致。

前海地块刚拿了4个月，营销活动就拉开帷幕，半年多之后，名为“前海天境花园”的楼盘第一批房源已经拿到预售证，推向市场。

这样的高周转背后，是各种乱象。

先从最近的说起。

最近，在领导留言板上，出现了好几条这样的留言：

有购房者反馈说，佛山玖钻（玖龙台）公寓在售卖时，说自己是商住两用的公寓，可以居住，有厨房阳台和洗手间。

甚至说，可以民水民电：

但是，签完认购书才发现，这竟然是办公类建筑，根本没办法住人！

要知道，因为万科5800套公寓“商住”变“商办”，收楼时房间里连个洗手间都没有的那档子事，佛山早在2019年底，就出了相关的管理办法，主要内容就是——

但是，龙光就敢顶风承诺说：

虽然我是办公性质，但我就是可以住人，卫生间神马的，一个都不会少！

当然，这个项目还没交房，谁也不知道真正交房的时候会是什么样子。

而另外一些龙光的项目，货不对板已然实锤。

比如说，深圳的“龙光玖钻”。

龙光玖钻是2015年龙华的地王项目，整个楼盘接近8000户，是龙光过去几年在深圳市场上的“现金牛”。

去年上半年，一批业主收楼，却发现实际的交楼产品和销售时描绘的美好图景并不一样。

比如说，之前在沙盘上看着好好的空中花园和空中绿化，在交房的时候，莫名加盖了个玻璃顶。

还有一大块，建成了电影院，顶上直接变成了日夜排放商场废气的通风管……

有的楼栋，承诺的入户大堂莫名其妙地消失了，取而代之的是一个临街商铺，外加一道窄窄的入户门。

总而言之，就是想尽办法，把卖房时属于大家的公共空间圈起来，拿去赚钱。

于是，前龙华地王项目的业主们不得不举着标语，跑到下一个龙华地王项目的售楼部去要个说法。

现在，一年过去了，也不知道当时业主们的说法讨到了没。

但当时在任的高管，却已经实实在在换了一大波了。

今年4月初，龙光集团执行总裁傅明磊与CFO冯征几乎同时宣布离职。

这两个人是2020年1月赴任龙光的，任职的时间刚过1年。

在这两个人之前，加入龙光集团不到两年时间的吴剑也选择了离开。他2019年8月加入龙光地产担任执行副总裁，任职期限不过16个月。

龙湖前副总裁胡浩撤得更快，从进入龙光到出走，仅仅一个月。

此外，大橘听闻，2018年中加盟龙光的集团副总裁沈力男，已经从内部通讯录中被移除。

这一波高管有着很好的履历。

其中傅明磊是1998年就入职万科的老地产人，冯征是地产界的明星CFO，吴剑曾经是融信集团的二号人物，而沈力男曾经是泰禾的明星经理人。

他们没有战胜浓重的家族企业包袱。

在这里，不得不提一句龙光的创始人背景。

一直以来，龙光创始人纪海鹏被外界称为深圳地产圈中最神秘的潮汕地产商人。

潮汕人爱抱团。

多年以来，龙光的要职一直被纪海鹏的兄弟们把守，曾经的执行董事、行政总裁为胞弟纪建德，而副总，是另一个胞弟纪建鹏。

纪建鹏因为2015年广西南宁的雇凶杀人事件被判刑，彼时，38岁的农民工因工程款纠纷，被承建商雇请的人员刀刺身亡。

而纪建德也疑似卷入向时任国开行广东分行行长吴德礼行贿的案件之中。

2019年，纪海鹏宣布“去家族化”，胞弟卸任，高调引入职业经理人，但家族式管理多年，职业经理人一时无法适应，似乎也没什么可说的。

毕竟，无论是逆势拿高价地，逆势高周转，还是在各种货不对板的维权风波之后，依然在新开项目中顶风作案的作风，都不是身为职业经理人的高管们可以完全兜得住的。

对了，高周转还是有成效的。

刚刚公布的数据里，截至2021年4月30日，龙光集团前四个月累计实现权益合约销售额约为人民币520亿元，同比大幅增长102.4%。

以上为正文，来自大橘。