金地，掏空金地

今年1-7月的房企拿地排行榜出炉了。

榜单上，我们意外看到了金地的名字。

在其他地产公司忙着降负债的大环境下，金地怒砸了475个亿，在拿地面积和金额两项指标上，双双杀入榜单前十。

同期，在上半年地产销售榜Top10榜单里，金地也赫然在列。

真是久违了。

如果没有记错的话，这是时隔12年之后，昔日“招保万金”四大龙头股之一的金地集团，再次闯入行业前十的榜单。

但是，很多人不知道的是，这并不是金地的全部。

在金地集团退出十强，销声匿迹的那些年里，在这个世界上有另一个金地在闷声发着大财——

八年间，不但房子卖得风生水起，销售业绩增长了16.7倍，还在业内获得了翻版“小龙湖”的美誉。

这，是怎么回事？

一切都要回溯到2012年。

彼时，金地集团刚刚收购了H股星狮地产，改名“金地商置”，打算在商业领域大干一场，让集团有协同效应。

但出人意料的是，“野蛮人”突然入侵了。

如今说起门口的野蛮人，大家想到的几乎都是波澜壮阔的宝万之争。但不太会有人记得，险资在房地产领域盯上的第一个猎物，是金地。

金地原本股权结构就很分散，还被财大气粗的生命人寿和安邦人寿轮番举牌掠夺股份，没过多久，老东家深圳福田区投资发展公司已经溃不成军。

2014年，两大保险公司成为金地的第一、第二大股东。

时至今日，金地的前十大股东，依然是这个样子的——

两家险资在金地集团的占股比超过50%，而一手创办企业，扎根了二十多年的董事长凌克，反而成了一个单纯“掌柜的”，持股比例只有微不足道的0.082%。

假如我是凌克，我也不想为金地打工了。

而且更关键的是，跨界不懂行的保险公司进入了董事会，虽然人数不多，但对金地的发展多少有些掣肘。

简单来说，就是介入公司经营管理，要求多分红、少拿地。2015、2016两年，金地集团的股票分红比例高得惊人，达到了50%以上。

眼看金地越来越不受控制，管理层把目光投向了金地商置。

金地商置的故事，就比较值得玩味了。

首先，高管是完全从金地集团“复制粘贴”过去的。

在金地最高层的4位“打工皇帝”，分别是金地商置的执行董事、董事会主席、行政总裁和财务总裁。

在两家公司打工，薪水肯定也是拿两份嘛。

于是，即便白纸黑字在财报写着“我不是！我没有在关联方领取报酬”，

但一转头，金地管理层依旧给自己在商置又发了一份工资。

两份工资放在一起一比较，商置虽然明面上的工资不多，但股权激励计划还是相当到位的。

到位到什么程度呢？

金地商置的高管，是有购股权的。

2013-2014年，金地商置共计授出购股权11.13亿股，授予对象为7位董事。截至2020年上半年末，已行权数量6.75亿股。

简单点说就是，商置的高管可以在2024年之前，随时增持股票，目前已经增持了大概一半多吧。

不断增持的结果是，高管们在商置的股份越来越多。2020年财报数据显示，4位高管持有的商置股份占比，是他们在金地集团的10-30倍。

就拿凌克来举个栗子吧，在金地只占0.08%，在商置，结结实实占了1个点以上。

按照市值计算，凌克在金地商置持有的市值就有2亿港元，是同期在金地集团市值的4倍。

你看，商置这船虽然小，但管理层在这儿拿到的回报，真的一点都不比金地差。

并且，高管们在金地商置的话语权，比在金地高多了呀！

毕竟，虽然金地集团是商置的大股东，但是大股东的持股比例是在不断被“购股权”稀释的。

截至2020年末，金地集团对金地商置的持股比例，已从最初的67.4%，被稀释至不到40%。

在肉眼可见的未来，高管团队会越来越成为商置的主人。

利益绑定完了，后续的操作，也就很容易看懂了。

先是大力投喂优质项目。

早在2013年，金地集团就大刀阔斧地以低价“送给”了商置6个一二线城市的住宅项目，2015和2016年，金地商置新增的土储面积，更是占集团新增总面积的一半。

也是从2015年开始，商置每年平均进入城市多达5个，但除了徐州、济南外，其他城市只是基于金地集团的资源在“深耕”，并非真正开拓。

在北京的多个优质住宅项目，比如大兴区黄村项目、金水西山艺境、金水永业华宸嘉园等，也悉数被商置揽入怀中，跟金地集团没有一点点关系。

除了供给端，在融资端，商置也承蒙金地的“厚爱”。

背靠大树好乘凉，金地商置大部分的融资都是向母公司借的。

截止去年，关联方贷款占金地商置贷款总额的比例，就高达四分之三。

这钱便宜到什么程度呢？2020年商置的平均融资成本只有4.8%。

甚至，因为融资利息低，手里的钱又多得花不完，商置还开设了小额贷款业务——专门为小型企业和物业买家提供金融服务。

啧啧啧，真是羡煞一众中小房企。

总之，在金地大力“投喂”下，商置的业绩和赚钱能力十分优秀，甚至比集团还要突出不少。

虽然嘴上说着“主营商业地产”，商置的身体却很诚实——

9成收入来自物业销售。而且，超过80%的土储在内地的一二线城市。

2020年末，金地商置的销售额为752亿元，借壳上市8年以来增长了16.7倍，而同期母公司金地集团只增长了4.4倍。

在利润水平上，金地商置更胜一筹。自2014年起至今，金地商置净利润率普遍比集团高出10个百分点以上。

至于净负债率，金地商置的数据也一直远远低于以稳健著称的金地集团。

连金地集团的投资者都坐不住了，不得不向管理层发问，集团和金地商置在住宅开发上，到底有什么不一样的地方？

不过时至今日，管理层还是坚持表示“目前较少纯住宅项目”，也真是令人迷惑的行为啊！

那么，两个金地的未来会是什么样的呢？

2020年底，金地商置在重仓的华东区域频繁引援的明星经理人，还放话三年内销售额要破千亿。

Emmm……继续重仓住宅的节奏没错了。

而前不久，凌克又意味深长地喊话了，未来金地集团的重心是发展产业园、产城融合方向。

这，不也是和金地商置目前主攻的方向一致么？

看来，两个“金地”之间的距离，是越来越小了。

以上为正文，来自熊先生

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