贝壳的崩坏，从日均1.5次的调控重锤开始
贝壳的市值神话破灭了。
昨天，贝壳公布了2021年上半年度财报。第二季度的利润较去年同期，跌了60%。
而且，贝壳对后市也相当悲观，先别说利润了，就连营收都是要大幅度下滑的——
第三季度的预计营收下调至145-155亿元，比降25%左右。
消息一出，资本市场立马出现恐慌性抛售，贝壳股价一度重挫16个点。
回首贝壳的上市首日，风光无限，一日大涨87%，然后一路走高，三个月内股价翻了两番，从20美元涨到接近80美元。
谁也没想到，在赴美一周年的时候，贝壳股价会再跌回20美元之下——
不但破发，还完美演绎“脚踝斩”，甚至，还在一次又一次刷新本轮调整行情的新低，看不到尽头。
贝壳，是真的不行了吗？
如果我们细究贝壳股价走低的逻辑，难免会感觉到，什么叫做时移世易。
作为中国房地产撮合交易平台的巨鳄，贝壳的市占率遥遥领先，有“居住服务平台第一股”之称，近97%的营业收入来自房地产的新房及二手交易佣金，而且，二手房占大头。
当一家企业的生死存亡完全捆绑在房地产，尤其是交易端这艘大船上，可谓一荣俱荣，一损俱损。
地产市场上升期时，贝壳是最大的受益者之一。
而因为贝壳在传统中介行业之外，还有科技基因加持，手握独特的竞争力——二手房的真房源字典，不少投资者认为，贝壳在二手房市场上，没有竞争对手。
毕竟，真房源字典是全行业独一份的，这个东西属于基础设施，贝壳前期已经花了大力气做好了，后续的维护成本就不高了，有高速公路还怕没人养护么？
但是，忽略了一个最大的风险。
政策风险。
当企业在一个行业内已经有了“垄断”的争议，他面临的最大瓶颈，其实是行业规模的天花板。
只要整体的房地产交易盘子有足够的增幅，业绩向上突破就很容易，而当盘子变小，贝壳能分到的蛋糕，也就嗖嗖往下掉。
所谓福祸相依。
2020年，受惠于宽松的货币放水大环境，一二线城市核心区域价格暴涨，开发商与居民都卯足了劲儿加杠杆，楼市的交易量迅速抬升。
贝壳业绩暴涨，股价水涨船高，11月下旬创下79.4美元/股的高价，市值一度超过头部房企“碧桂园+万科”的总和。
真是建房子不如卖房子啊！
但今年以来，风向变了。
针对房地产市场的围剿已经成为不容置喙的政治正确，调控政策的深度、广度比起过去的几轮调控，有过之而无不及，甚至已经进入了“拼创新”的维度。
我们拿一组令人头皮发凉的数据说话吧。
截至7月末，2021年全国房地产市场累计调控超过320次。
这是什么意思呢？平均每天，调控的铁锤会落下1.5次。
成交的反转来得极为迅猛。
40个典型城市的一手房成交面积从去年底的4000万平方米一路跌到今年7月的2700万平方米，缩水了三分之一。
而二手房成交萎缩的情况好像更严重一些。
克而瑞数据显示，11个重点监测城市的二手房成交量在今年4月达到峰值，随后一路下行，目前距离高点已经斩半，降到了2020年初疫情期间的水平。
当行业渐入萧条期，所谓的“互联网科技基因”完全使不上力气了。
从半年报来看，贝壳的数据，和全国地产行业的成交数据几乎同步。
营收结构上，今年一季度，贝壳二手房交易服务的营收还略超过新房，但到了二季度，一切都不一样了。
二手房营收不仅下跌，两者之间的差距还急速扩大到了43亿元——
这也是贝壳上市后，首次出现单季度二手房服务营收低于新房交易服务营收的情况。
面对二手市场显而易见的萎缩，贝壳不是没有过挣扎的。
但扛不住调控对二手市场的重锤，下的招招都是死手。
今年1月，针对各大银行放贷的“两道红线”出台，筑起了信贷的防火墙。
据相关机构统计，为了遏制居民加杠杆的浪潮，预计2021年全年将减少个人贷款5000亿元左右。
二手房停贷的传闻从4月开始，就在各大城市甚嚣尘上，虽然至今没有实锤，但交易过的小伙伴都知道，收尾款有多不容易。
更为关键的是，当二手房指导价的大招在深圳颁布后，陆续在各大城市复制上演。
此前，我们在《下沉中的“二手房指导价”》中提及，信贷是楼市的七寸，如果按照指导价格来估值、放贷，成交额和成交数量势必大打折扣。
肉眼可见的是，推行了二手房指导价的城市，二手房交易立马哑火。
再加上杭州、广州、东莞等一二线城市陆续推行二手房增值税“2改5”，推高交易的摩擦成本，二手房交易就更凉了。
更何况，在教培行业被锤，人心惶惶的时候，国内还传出过“中介费设上限”和“上线官方的二手房交易系统，可绕过中介自助卖房”的传闻。
每一个关于中介行业的坏消息，板子都首先打在头部企业身上。
深圳中介失业的新闻早就上了各大头条，贝壳系在内的多家中介纷纷关店，遭遇重创，而大热的成都、东莞也瞬间“哑火”。
为了自救，贝壳没有用科技的手段，而采取了最简单粗暴的方式——补贴。
比如说，在广州，早在今年4月就对加盟者推出过这样的补贴方案——
一个季度过去了，目前，这个补贴还在继续。
但是，一个相熟的业内人士私下抱怨说，在广州开个中介店，启动资金至少20万往上。这几万块钱的补贴，完全扭转不了他们对于未来市场的悲观预期。
说到这里，我想到贝壳财报中的这样一组数据：
上半年新房贡献收入：238亿元；
存量房贡献收入：198亿元；
链接门店达到52868家；
GTV迈过5000万温饱线的门店达到19500家，占比37%；
经纪人数量达到54.8万人……
这么一算，不但只有不到40%的门店能够“吃饱”，经纪人上半年的人均月业绩也只有1.33万元不到……
原来，就算是有科技护城河的贝壳，说到底，还是依靠人海战术啊！
但是，回过头来看，贝壳股价的破发，不仅是房地产行业进入“寒冬”的体现，更是近期中概股在美股市场受到重锤的一个缩影。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
比如，由于对楼宇的精确经纬度定位，涉及国家的数据安全。
比如，凭借在一手和二手房市场的绝对体量，陷入国家的反垄断疑云。
比如，2020年底美国《外国公司问责法案》出台，三年内面临退市的不确定性。
外围环境已经如此艰难，贝壳在国内的日子同样也水深火热。
眼看一手房营销渠道陷入了被裹挟的局面，各大房企纷纷自建渠道对抗贝壳。
恒大的“房车宝”大张旗鼓地叫板贝壳，万科和碧桂园相继推出租售品牌“朴邻”、“有瓦”，就连龙湖也在集团版图内新增C5租售航道，名字叫“塘鹅”。
这个名字很有意思，大家都知道，在生物链上，鹅是吃贝壳的。
就连各大互联网公司都对房地产行业横插一脚，想分一杯羹。
阿里有技术，和易居宣布共建“天猫好房”；字节跳动有流量，旗下有控股房产平台幸福里；腾讯既支持安居客，也支持贝壳。
内忧外患，贝壳有什么破局之道呢？
在存量房式微的大趋势下，贝壳正在积极寻找第二赛道，谋求家装、家居和家服在内的业务发展。
在今年8月斥资80亿收购圣都家装后，董事长彭永东掷地有声地发话了：家装是贝壳要“翻越的第二座山”！
但讲真，这个概念拿来抬抬股价可以，但对于庞大的贝壳来说，作为营收占比不到3%的新兴业务，要想用这个去弥补未来营收的降幅，家居板块还有很长的路要走。
当然了，既然政策可以收紧，理论上也可以放松。所以，在财报公布后的投资者电话会上，贝壳管理层坚定地认为：
“（房地产市场）每三年一个周期，所以这是行业周期性……前两年平稳，第三年价格和量的这种快速上涨，在政策调整后又进入三年，大概这是这样一个节奏。”
同时，管理层还表示：
左晖家族、贝壳董事会与核心管理层，全部自愿将股票再锁定一年。
这一次，投资者会愿意为“三年后的调控放松”买个“长期主义”的单吗？