当“地王收割机”遇上集中供地下半场

今天是房企中报系列的第六篇，我们说说粤系房企龙光。

平心而论，报表的数据挺不错，不但营收、核心净利润都有漂亮的增长，财务状况也很稳健，融资成本还变低了。

只是毛利率下降得有点快，也算是行业整体趋势，没什么特别的。

然鹅，这只代表过去，平静的湖面背后，有着难以察觉的暗流。

作为一家顶着“地王制造机”头衔，习惯以下一轮房价波峰为前一轮高价地解套的房企。

当撞上这一轮控地价、控房价的最严调控，可能产生的化学反应，让人难免不多想——

第二次土地集中出让就要来了，龙光还有保持光鲜的底气吗？

业内人士都清楚，虽然龙光创始人纪海鹏鲜有在媒体镁光灯下接受采访，但自家集团在买地上，那是一点也不低调的。

今年，龙光的投拓团队已经把“高溢价买地”发挥到了极致——

深圳的两宗地块，溢价率高达45%，光明的地还要配建大量的人才住房。在成都的集中拍地中，竞自持的住房面积也超过45%。

好死不死，这些土地都还限房价，随便一算账，利润稀薄得可以，一不小心就要亏钱。

这不，就有媒体打出了这样的标语——

靠着一股子高价拿地的狠劲儿，2021年上半年，龙光在中指院公布的房企拿地金额榜中，已经来到了史无前例的第15名。

这种挥金如土的势头，和龙光过去小十年“跨周期拿地”的操作一脉相承。

这家赌性十足的房企曾经四次拿下深圳地王，虽然每次地价都高得吓人，甚至和周边房价相差无几，但都能凭着下一波深圳房价暴涨，成功解套，赚得盆满钵满。

这都不叫好运气，什么才叫好运气。

但是……还是那句话，时代变了。

近期，在各重点城市延迟卖地后，第二次集中土拍的游戏规则发生了惊涛骇浪的变化。

首先，在8月10日自然资源部召开的闭门会议上，统一规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，并且取消“竞配建”出让方式。

这从根源上砍掉了“地王”出现的可能——

再也不是谁敢出价，谁愿意让利，谁就能拿得到地了。

而且，土拍的相关规则也更精细化了。

对于热门土地，“摇号”成为出让的标配。房企为了增加中奖几率喜欢采用的“多马甲”模式也被禁了。

还出现了更多烧脑的规则——比如说，继上海提出“一次性书面报价”后，那个难倒房企的细则，又在广州的第二轮集中土拍中出现。

在核心区海珠即将推出的两宗土地中，要求不仅不能超过最高报价，还得是最为接近各家报价的平均价。

复杂得简直要绕进去了。

此外，现在的土拍新规中，更提倡“竞品质”。

以后，不再是哪个开发商砸的钱多就能买地，而是谁的建设方案好、谁建的房子质量佳，才能杀出重围拿到地。

这，不仅是考验房企对方案公共性、宜居性、创新性的综合把握，而且，对项目的品质有了肉眼可见的严苛要求。

杭州早在7月底颁布了“竞品质”的新规，开发商都在连夜赶工PPT。

如今，广州也首次将绿色建筑的最高标准纳入了宅地出让的前置条件，必须达到绿色三星水平——

就连南京、成都最新的土拍新政中，“竞品质”的规则也赫然在列。

这些变化一出，对很多房企来说，只是规则不一样，但对粗放的龙光来说，就有点难办了。

就像上面说过的那样，龙光抢地，擅长的是盯住优质土地一掷重金，逼退其他房企。

但如今，买地不但要拼手气，拼概率，做算术题，还要对未来房子的产品力有所要求。

而这恰好是龙光的弱项。

说来神奇，龙光的开发风格还停留在高周转的时期。

行政总裁赖卓斌在发布会上骄傲地透露，上半年的“新项目平均开盘时长”，也就是从拿地到平均开盘时间又短了！现在只要6.6个月！

讲真，经过前几年，大家都知道高周转的房子质量不太行，但龙光是真的不信邪。

那么，他们的产品力怎么样呢？

之前我们在《又砸80亿拿地！龙光停不下来的高周转》里曾经写过，在明文禁止居住的佛山商办类公寓，龙光就敢顶风作案地承诺：

我们这里可以住人，甚至民水民电！

而此前在深圳的地王项目，原本规划属于业主的公共空间，全部被腾挪去了“圈钱”……

而龙光惯用的“高价囤地待涨”模式，emmm……

这一波调控，什么时候会放松，放松之后，房价会不会像之前一样翻倍地涨？

这，谁能说得好呢？

当然了，龙光不止一个赛道。

旧改，尤其是寸土寸金的大湾区旧改，也是龙光重仓的领域之一。

但是，我们发现，在房企纷纷入局之时，龙光似乎有点失去了雄心壮志。

我们翻开龙光旧改的版图，发现和2019年相比，和2020年的城市更新版图，只新增了1个城市。

但可售货值几乎翻倍，多了3000多亿元！

是不是“注水”我不敢瞎猜，只能说……有点可疑。

更关键的是，2020年上半年，龙光在城市更新上获得的收入高达60个亿，但去年下半年以来，收入就一落千丈了。

如图所示，下半年的收入几乎没有增长，而到了今年上半年，更是同比锐减超过一半。

对于龙光而言，这明显是一个转头向下的信号。

而且，今年中报里，其他房企都在大张旗鼓地呐喊“我有多少傲人的土储、我成功转化了多少个项目”但龙光却少见地惜字如金起来。

只羞答答地说了一句：报告期内，城市更新业务已经布局11个城市，主要位于大湾区。

关于旧改的土储面积、可售货值乃至孵化进度，只字不提。

后来在业绩发布会上，管理层眼看势头不对了，不得不对外补充道：

截至6月末，龙光已经拓展了125个城市更新项目，潜在可转化面积有4600多万平方米，其中超过9成位于湾区7个核心城市。

好吧。

究竟是龙光想暂时隐藏实力，还是旧改已经“卷不动了”？

要到年底才知道了。

那么，龙光的未来会如何呢？

“地王收割机”美名的背后，是龙光对房价持续上涨、区域政策向好的蒙眼狂赌。

但当房价无坚不摧的信仰被打破，围剿房地产成为不容置喙的政治正确时，龙光高溢价拿的地，在未来两三年后，大概率要跪着消化完。

届时，不知道多换几个管理层，能不能解决得了呢？

以上为正文，来自熊先生

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