在刚刚发布的房企成绩单里，我们发现了这些秘密……

刚刚过去的2021年，对整个房地产行业来说，是足够刻骨铭心的一年——

经历了集中供地、限价、信贷的全链条无死角调控，目睹了形形色色的房企爆雷，见证了讨论多年的房地产税迅速推进，行业生态发生了翻天覆地的变化。

被波涛汹涌的去杠杆浪潮洗刷重塑之后，在爆雷边缘挣扎的房企们陆续交上了全年成绩单——

完不成销售目标是大概率事件，销售额下滑也没什么可丢脸的，毕竟大环境有目共睹，连活下来都不那么容易。

但是！我们也惊讶地发现，有那么一撮不声不响的房企不但完成了年初的小目标，甚至还能在向下的大环境里录得业绩的正增长，妥妥完成了逆袭。

它们是谁，它们究竟做对了什么？

面对前年年底的火爆市场，开发商报出2021年销售目标的时候，大都是踌躇满志的。

经历了意想不到的楼市下半场，我们看到的数据是，一年下来，房企平均目标完成率不足90%，明显低于过去三年平均水平。

这10%，大概就是理想和现实的距离。

在32家公布年度目标的房企中，只有6家房企完成了年度销售目标。

仔细看看，除了广州的越秀和深圳的华润以外，清一色基本都是长三角的房企——

这绝不是偶然。

如果分区域统计楼市的销售情况，会发现，长三角也是妥妥地全面碾压珠三角。

去年，受益于旺盛的购买力和供需两端支持性政策的更早落地，长三角城市群对百亿房企的销售贡献度达到37.9%。

嗯，这个数字是什么概念呢？

是珠三角的2.7倍！

虽然上一波大涨时，深圳成为全国楼市复苏的急先锋，带动了整个粤港澳大湾区的行情，但如果要在弱市下比辐射力，长三角都市圈显然更强些。

不少房企的朋友也会私下说，如今企业都把重仓压在长三角，其次才是大湾区。

据克而瑞统计，在单个城市销售总额的排名中，长三角更是霸屏了——

四个城市入围前十，杭州甚至超过北上广深四大一线城市，在百强房企销售额中位列TOP1！

遥想去年，杭州的楼市一片炙手可热，上半年万人摇号新盘动辄可见，一手房成交量接近19万套，创近5年新高。

深耕当地的开发商因此赚得盆满钵满——

重仓杭州豪宅市场的绿城，不仅成交单价在全行业排名数一数二，还在其他房企都在为销售任务殚精竭虑的时候，提前交卷，在11月就完成了年度目标！

同样的状况，也发生在杭州本地企业，主打产品力的滨江身上。

不得不说，没有对比就没有伤害。

去年这一年，总部在深圳的房企，已经爆雷了多少家了？

如果从企业性质来看，国企的表现明显优于民企。

去年下半年，随着融资通道的恶化和购房者浓厚的观望情绪，楼市一夜入冬，不仅给房企的流动性带来巨大压力，还严重影响了自身业绩——

开发商业绩出现罕见的集体负增长，倒退程度堪比2008年的国际金融危机。

而有个好爹的央企国企们，表现变得亮眼了起来。

比如，建发、招商、远洋、铁建、华润、保利、中海这几家公司，往年不太追求冒进，2021年的业绩反而都能保持正增长。

毕竟，动荡年代里的国企央企几乎是“不会爆雷”的代名词，放贷的银行喜欢，购房者也喜欢。

但民企的表现就可谓是相当分化了。

一小撮优质民企，拿着便宜的钱不说，去年还跑马圈地，业绩有了明显提高，比如说一贯的优等生金地和龙湖。

而且，我们还诧异地发现了龙光的身影。

讲真，龙光虽然激进，喜欢动不动拿地王，但5.4%的融资成本在一众民企中真不算高，看来高价拿的地并没有太影响公司的资金链。

但另一边厢，此前一些靠高杠杆率大肆扩张的开发商，今年的日子就不太好过了。

自9月理财平台“塌房”后，恒大墙倒众人推，销售额一落千丈——

2021年最后四个月，一共只卖出44个亿的房子，而爆雷前的8月，一个月的销售额就高达381个亿。

于是，全年销售额同比大降接近四成。

有“小碧桂园”之称的阳光城，去年的合同销售金额同比降了15%以上，连率领公司连冲两道千亿关卡的功臣朱荣斌都不得不黯然离开。（具体可看《高周转模式的再次倒掉》）

另外，隐性负债较大、有粉饰报表嫌疑的民企表现大多不尽人意。

用三道红线判断房企安全的“铁律”已然失效，你永远不知道下一家倒下的会是哪家房企。

就连只踩了一条红线、甚至全部飘绿的开发商，都在爆雷的边缘挣扎，业绩下滑严重。

比如，世茂和金科。

爆雷的传言层出不穷，虽然没有真正坐实违约，虽然公司做了一轮又一轮的解释和澄清，但面对铺天盖地的舆论，购房者们难免心里打鼓。

于是，可以看到，这两家公司年底的销售降幅巨大。12月份，金科的销售业绩同比腰斩，世茂甚至缩量到去年同期的三成。

最后，如果从体量上看，腰部房企的销售业绩完成度更好。

从上一部分的表格中可以看出，在全年业绩增幅排名中相对靠前的，大概是Top6-Top30这个阶段的房企。

相比之下，头部房企的增长相对乏力。

宇宙第一房企碧桂园在9月份喊出了销售军令状，全年誓保8000亿销售目标。

从销售数据上看，最后一个月也试图力挽狂澜，同比增幅猛超六成，登顶全国销售排行榜首。

但依然没能完成年初定下的目标，甚至出现了全年销售额首次负增长。

失速的还有万科。

万科交出的成绩单有点难看，去年销售业绩同比下滑10个点不说，对于年度目标的完成率还只有78.5%，位列一众房企的倒数第六！

看来，万科的重心当真不在房子上了？

但头部房企大都只是销售额稍有回落，小房企的2021年更像是在渡劫。

年初，有6家房企在制定销售目标时还未过千亿，如今回看，只有一家达标了——

其余五家，不但目标完成率与行业均值相差甚远，甚至有两家已经爆雷躺平，放弃治疗。

想想也是，救命的活水大都流向了国企央企和优质民企，小房企自身的实力不抗打，能生存下来就算不错了，更谈何完成雄心壮志时定下的宏愿呢？

反而在大房企和小房企间夹缝求生的那一部分房企，意外地有了喘息发展的空间。

一些区域龙头开发商不但深耕本区域优势，还在寻求向外扩展，能顺利杀出重围，也就不足为怪了。

一年就这么过去了。

虽然大多开发商还没有公布2022年销售目标，但肉眼可见的是，冲规模已经不是行业的主流，活下去才是重中之重。

毕竟，虽然政策端频频吹暖风，但购房者的信心和对市场预期还有待恢复。

我们发现，百强房企12月的业绩总额虽然有所上涨，甚至达到了下半年的顶峰，但相比起去年而言，同比下滑的幅度是全年最大的，接近40%。

也就是说，在年底这种传统打折促销旺季，开发商的销售业绩事实上没有出现特殊的改善。

紧接着的是今年一二月份的春节销售淡季，可以想象，数据表现依然不会太好。

那么，接下来呢？

从更长的维度上看，整个行业的规模天花板，很可能已经出现了。

就像此前旭辉控股CEO林峰所说的那样，“地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪，我们要做好漫长冬天的准备了。”

在这个不断挤泡沫的冬天里，每一个玩家的进击，吃掉的都会是本属于其他玩家的蛋糕——

比如说，现在被鼓励的收并购，就是蛋糕转移的过程。

属于2021年的大逃杀结束了，房地产行业软着陆已经成为大家的共识，但是更长也更隐秘的大逃杀，或许刚刚开始。

以上为正文，来熊先生

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