高周转模式的再次倒掉

朱荣斌头上有太多光环了。

从16岁的“清华神童”到年少有为的明星经理人，朱荣斌从中海出发，一路做到高管，随后转战富力和碧桂园，所到之处，全是响当当的头部房企。

当这个传奇人物决定从宇宙房企联席总裁的高位上辞任，入职阳光城的时候，一切看上去都十分美好。

时年45岁的朱荣斌公开表态要“长相厮守”，干到退休，用他的话讲，“肯定是（职业生涯）最后一站”。

林腾蛟也回馈了相当的信任。

不说别的，“执行董事长兼总裁”的title，足够的放权，本就是一个房企老板能够给到职业经理人的最高回馈。

谁都没想到，这场好姻缘只持续了四年半。

周三晚，阳光城发布公告，称朱荣斌先生“因个人原因”辞任，并官宣他再度大幅减持阳光城股票，套现离场的消息。

第二天，朱荣斌在阳光城集团总部群中发出道别信。我扫了一眼，“离职确是无奈”的表述，让人很是唏嘘。

在明星经理人黯然离去的背后，是一个时代的背影。

其实，我们如果去回顾朱荣斌的一路成长，能看到明显的，地产高周转模式兴衰的烙印。

高周转模式，是指在拿地、开发、销售等环节保持尽可能快的节奏，从而提高资金使用效率和利润率，用较少的资金快速扩大市场份额。

2013年，朱荣斌入职碧桂园，在碧桂园的四年里，和总裁莫斌、CFO吴建斌三人组成碧桂园著名的“三斌”组合。

他们不但提出了广为人知的“拿地即开工”和“456”甚至“345”原则，还把销售额从千亿一跃升至三千亿，成功打入房地产销售额前三强。

时间进入2017年，全行业都在“学习碧桂园好榜样”。在高周转模式最高光的时间段，朱荣斌受邀入职阳光城。

彼时，阳光城全年的销售额不及500亿，排名刚挤入全国Top30。

闽商林腾蛟希望朱荣斌能复制碧桂园的成功之路，以高周转战略带领阳光城迅速穿过千亿、两千亿的战线，十年之内闯入行业前十，进军头部房企行列。

朱荣斌做到了。

不到三年时间，阳光城的销售额迅速崛起，2018年突破千亿。

到了2019年末，一举闯入2000亿阵营，在当年销售榜单上排名13，被冠以“小碧桂园”的美誉。

面对销售额的迅猛增长，林腾蛟甚至野心勃勃地提前了进军行业前十的目标时间。

但此时，整个行业的风向，已经悄然改变了。

凭借高周转登顶宇宙第一房企的碧桂园，度过了一个非常糟糕的2018年。

那一年的夏天，各种致人死伤的安全事故蜂拥而至，光是7月下旬发生在安徽一个建筑工地上的坍塌事故，就当场带走了6位工人的生命。

在此之前，全国各地已经陆续爆发业主维权行动，“给你一个五星级的家”被戏称为“给你一个五星期的家”，碧桂园的形象急转直下。

这些问题背后暴露出来的，是一味压缩工期的高周转模式与保持产品质量之间的矛盾，实在难以平衡。

随后，碧桂园在中期业绩发布会后表态“控速”，决心放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平。

但这并不影响全行业继续在高周转的道路上狂奔。

真正给高周转模式以致命打击的，是从去年开始的，对房企资金链的闭环管控。

上文提到过，高周转的要义是指在拿地、开发、销售等环节保持尽可能快的节奏，从而提高资金使用效率。

这个模式可持续的前提是：

1、 购房者对房价有上涨预期，愿意买房；

2、 有较为宽松可持续的融资环境；

3、 房企有足够的的信用背书，可以获取经营杠杆，包括供应商欠款和预售资金。

房企融资端趋紧从2018年开始就有迹可循，但从2020年开始，出现的是全链条的收紧——

融资端先后祭出三道红线和房贷集中度管理，限死了房企的债务规模；

集中供地改变了房企的拿地节奏，降低了房企资金的使用效率；

需求端的预售资金监管，让企业无法随意挪用预售资金；

再加上房企美元债违约超预期，投资者信心崩塌、评级下调、再融资受损……

所有的举动，指向了“高周转”各项前提的全面丧失，房企流动性压力骤增。

在之前的高周转战略中扩张越快，负债越高的房企，此时资金链断裂的鸭梨就越大。

而阳光城遇上的问题更加复杂——还摊上了上次高周转的遗留问题。

说起来，2020年朱荣斌为阳光城和战投方泰康人寿的穿针引线，曾经是阳光城内部救命的“一号工程”。

时间回到2015年，在另一位高周转明星经理人——陈凯手下，阳光城三年销售规模翻了十倍，负债规模连年攀升。

林腾蛟不得不引战中民投，以定增方式注资45亿，成为阳光城的最大单一股东。

好景不长，2019年，中民投自身深陷流动性危机，需要彻底撤出，为了缓解资金压力，必须为中民投退出的股份找接盘方。

然后，朱荣斌找来了险资爸爸。

泰康人寿愿意掏钱接下阳光城13.53%的股份，但要求签下为期十年的利润对赌协议——

如果阳光城的利润没有达标，差额多少，阳光集团就补贴多少。

同时，要求朱荣斌与阳光城的劳动合同续约5年，深度捆绑。

然而，很快地，“三道红线”拉开了高周转模式终结的序幕。

阳光城本就资金链脆弱，还遭遇部分银行“抽贷”，业绩鸭梨山大，一时间股债双杀，危机袭来。

目前，阳光城危机未解，但朱荣斌的离去至少带走了绑定在他身上的，阳光城与泰康人寿的“十年之约”——

去年12月底，泰康人寿抛售接近10%的阳光城股票，业绩对赌协议正式取消。

至少给阳光城省下了一笔赔款。

最后，我发现，继任者徐国宏曾经任职于率先喊出“活下去”的万科。

而阳光城现在唯一的目标，大概就是——活下去。

可能对于一家公司来说，每个阶段都有更适合去领导团队的人吧。

以及，早早主动降速的碧桂园在这一轮危机中，看上去毫发无伤。

以上为正文，来自局姐本尊

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