2021年就要过去了，不出意外的话，又双叒叕是“房地产最难的一年”。在持续一年半的全方位紧缩政策下，今年下半年，无论是购房者还是从业者，对于楼市的信心都已经down到谷底。尽管年底的资金面略有宽松，楼盘试图以价换量，三四线城市甚至频频释放“救市”信号。但从数据来看，47个重点城市的成交无论是新房还是二手，都依然还在底部徘徊。当逐渐深入人心的“房住不炒”叠加经济增长鸭梨，房企挨个爆雷，房价由涨转跌，再加上全国人口出生率再创新低，楼市的未来究竟如何走，大家的心里，都没有底。也就是在这段时间，我们开始沉下心来，看看其他国家和地区在房地产市场走过的路和踩过的坑。在一年多之前，我们曾经以视频的方式分析过日本的房地产泡沫之路。没看过的小伙伴可以点↓而同宗同源的台湾地区，是和大陆楼市更加接近的模板。
最近，我们找到了一位台湾“初代地产投资者”Mia，聊了一整天当地房产。虽然隔着汪洋，但台湾的楼市俨然就是放大版的大陆楼市，在很多方面，比大陆的市场更加触目惊心。
对海外楼市有些关注的朋友大约都会知道，台湾楼市的启动和拐点都来得比大陆更早。房价一度连涨30年，2014年到达顶点后掉头往下，陷入漫长的阴跌。而台湾的人口危机也来得更早。前不久，美国中情局（CIA）公布的27个国家和地区生育率预测报告中，台湾地区位列全球倒数第一。但让我没想到的是，电话没说几句，Mia就迫不及待地和我描述起当地正在经历的，楼市从复苏到狂热的景象——Mia坐标在台湾新竹市，据她描述，现在打开广告，基本看不到新竹市，以及旁边的竹北市有房子在卖的，就算有，价格也贵得吓人。几个月前，她弟弟买了一栋竹北的房子，折算成人民币2.4万/平，才隔了两个月，现在已经涨到4.4万/平了，足足涨了80%！新竹是一座新型工业城市，大名鼎鼎的“新竹科学园区”坐落于此，是台湾最大的科技园区，也是台积电的大本营。如果要在熟悉的大湾区城市里找个对标，大概就是……深圳的南山？东莞的松山湖？或者，广州的黄埔？而竹北曾经遍地稻田，唯一的好处是——距离新竹只有一河之隔。
当时，很多台商从大陆撤厂回流当地，需要买房，再叠加疫情影响，全球芯片产能不足，作为世界芯片制造巨头的台积电，股价就像坐上了火箭，一年不到的时间，走势是这个样子的——
Mia告诉我，两年时间，不仅老员工手里的台积电股票翻了数倍，就连新入行的大学生，也吃到了高薪+高额分红的红利。拿初入行的应届大学生举个栗子吧，随随便便年薪就是35万元人民币往上。要知道，当地应届生的平均年薪也就7-8万。而就算涨了一轮，新竹全市的均价只有2万/平出头，这房价收入比，也未免……太幸福了吧？
就这么着，台积电的人把新竹买遍了，顺势把旁边的竹北也扫光了。这架势，让我想到了几年前华为外迁松山湖之后，周边一房难求的盛景……其实，疫情以来，全台湾的楼市都有普涨，但由于台积电产业链在不断南移，台湾当地也有类似于大陆的，北冷南热的趋势。近一年，除了竹北之外，拥有台南科学园区的台南市永康区、拥有台积电厂区的高雄等地房价全面飙升，这些被眷顾的优等生，包揽了涨幅榜的前十名。
果然接近高科技园区的区域，得益于高薪带来的购买力，房价就是容易起飞。
有趣的是，虽然刚经历了楼市的长期低迷，但一旦房价出现转头向上的趋势，台湾人瞬间就回归了炒房的狂热状态。Mia说，现在新竹和竹北的新房基本没房可买，大家对楼市的追捧只是原因之一，更重要的原因，是台湾存在“红单转让”的操作，加速了新盘的去化。Mia介绍说，一般而言，能拿到红单的人非富即贵，要么后台强硬，要么是非常有钱的老客户。在开盘前，开发商会提前邀约这些VIP客户，让他们先选楼层单元，通常会比开盘价低一些，签订认筹单，也就是“红单”。开盘之后，拿到红单的人会在市面上加价“内转”，随便转手一个红单至少就能赚20多万人民币。而且，“红单”占比会高达楼盘货量的两三成，多的可以达到四五成，对于普通人来说，他们看上的楼盘从公开渠道一上来就只有六七成，很容易就出现卖断货的现象。在大陆，房价跌了购房者会去维权，希望退房，但在台湾是反过来的——Mia说，疫情爆发后，当地通货膨胀严重，造屋成本涨幅超过50%，推得房价嗖嗖地涨。于是，有的房企宁可给此前签约的购房者赔付违约金，也要把房子拿回来，重新加价卖出去。毕竟，这中间的差价，可比“那么一点的”违约金多多了。
从2011年开始，台湾当局就开启了一系列声势浩大的“打房”行动——其中，最重磅的是推出了“奢侈税”提高个人名下的多套房交易成本，随后又上线了实价登录系统，来消除交易的信息差。简单来说，就是官方发布一套系统，所有房屋都要在里面登记详细信息，包括地址、楼龄、成交时间、成交价格等，任何人登陆系统，都能直接搜索出相应地段的房子是个什么情况，以免被中介忽悠。
像前文说过的那样，台湾曾经有过三十年房价大牛市，而从2004年开始，更是陷入十年疯涨时期。
而这次调控，确实劝退了很多投资客。
从上世纪90年代开始买房的Mia，从那时开始收手，不再看房。
而很多炒家甚至开始抛售自己名下的房产——毕竟拿房太多之后，转手时的税太高了，完全没了利润。
下狠心调控了好几年，直到2014年，一路狂奔的房价火车头这才刹住了车，开启了三年的掉头下跌。当局迫不得已，采取了一系列经济刺激政策，重新提起了地产这个夜壶。比如，连续好几次松绑银行对于不动产的放款限制，实施“工业区立体化”疯狂送容积率，推高工业地价等等。于是，2016年就成为了台湾楼市的转折点，随后慢慢复苏。疫情爆发之后，贷款利率一路下跌，从1.5%左右降到了1.2%以下，再加上金融机构多样化，融资成本极低。据当地有有关机构统计，个人房贷和开发贷总额和增幅双双创历史新高，就像这个样子的——热钱泛滥，能投向的投资品种又不多。Mia自己感慨说，没办法，除了买股票，就只有房子感觉是可以保值升值的。随着“房价上涨”的信仰重出江湖，房价重新逼近历史新高。虽然我觉得，其实并不算太高……房价最高的台北目前均价约在4.5万/平，与国内四大一线城市相比，只比广州贵一点点。
不但禁止了炒房灰色地带的“红单转让”，还禁止“私法人”，也就是公司、企业等购入住宅，相当于差别化限购。大招已出，对于台湾来说，似乎已经不是投资买房的最佳时期，但这次调控加码又需要多少年才能奏效，就不得而知了。
我们现在所经历的，比如产业滞涨、人口出生率下滑和结婚率连年新低，是台湾十年前就开始承受的发展趋势。最近20年里，台湾的房价涨了三倍，而平均薪资只涨了25%，如果算上通货膨胀，几乎等于没有上涨。而2019年之后，台湾每年的出生人口比死亡人口还要少，妥妥人口负增长。即便如此，从台湾的楼市轨迹可以看出，一个经济体的房价涨跌似乎并不能简单用人口增减、经济好坏这些指标简单预测分析，依然会受到多种因素影响。2009年至今，台湾富时50指数涨幅超过300%，赚钱效应已经非常不错了，但是楼市依然是投资者心中更为稳定的投资品。不少股民甚至会愿意把股市里赚的钱拿出来，放到房产里面去——“他们觉得股市涨得太多了，怕有天突然崩了，又没有更合适的投资标的去取代房地产，所以还是只能买房。”Mia说。逆全球化之后，台商大幅度回流，购买力首先投向了固定资产。而在台湾内部，购买力很明显在向科技新贵聚集的区域转移。最后，也是让我们觉得最惊讶的是，和日本不一样，台湾当地年轻人的买房意愿依然坚挺。Mia语重心长地告诉我，台湾大多数年轻人还是想买房的。
毕竟，同为中国人，对房子的情节也一样根深蒂固，只要能买得起，没有人愿意一直租房。因为房价暴涨，Mia身边的年轻同事最近焦虑得不行，连夜四处看房。她不在科技公司工作，身边年轻同事的起薪并不高，一个月大概六千多人民币，但家里人都会愿意支持，帮忙先买个老破小上车。由于台湾的年轻人在结婚生小孩的事情上非常佛系，大多都选择一个人生活，所以，近年来最抢手的房型，已经变成了二房一厅。而且，他们都更喜欢买有酒店式管理的大厦新房，对于Mia这一代人年轻时最喜欢的“透天屋”（类似于大陆的别墅），并不感冒。在国内，随着三胎时代的来临，两房已经慢慢沦为鸡肋产品，不少新盘的最小户型都是三房起步，小面积的四房的户型越发受到购房者的青睐。所以，多年以后，我们楼市中最受欢迎的产品走向，是否还会有逆转呢？