2022，房地产还能再抢救一下

2022年猝不及防地就来了。

新年第一天，睁开眼看到的第一个行业大新闻，是关于房产税的——

重庆官宣了新一年的房产税起征额：25820元/平。

这消息就像一个重磅炸弹，让不少人心头一紧：最近一直在说的房地产税，这么快就有实锤了？

但事实上，这个“房产税”和我们在《房地产税明年可能真的出不来》里面分析的那个房地产税不是一回事——

近十余年来，重庆一直在向高档住房试点征收持有税，年初刷新起征数字基本是个常规动作。

而我们真正能透过这个新闻看到的信息点是：

1、公告里强调了起征额“25820元/平”的计算方式是：“中心城区新建商品住房成交建面均价的2倍”。

2、从2017年开始，重庆房产税起征额出现逐年上浮，今年的涨幅达到近十年的顶峰，根据计算公式可以推出，重庆房价近五年基本翻倍，已经处于加速上涨的阶段。

3、一个悖论是：尽管房价，也就是税基一直在上涨，但重庆的房产税规模增速却不停下滑，到了2020年，正式进入了负增长——

所以，尽管大家对稳房价有着足够高的期待值，但如果拉到相对长的时间来看……

向少数高价房征收持有税的税收模式，基本无法改变整体的房价走势，也无法真正“补位”土地财政。

毕竟，开征十年有余，重庆的房产税规模在整个税收大盘子里的占比，虽然逐年攀升，但依然只有不到5%。

另一个有趣的新闻来自于拍地。

1月1日，《每日经济新闻》出了个稿子——

无论官方如何否认“自行加价4次”的传闻，也改变不了这块地在只有一名竞买者的情况下，成交地价贵过了周边房价，甚至还刷新了日照土地楼面价记录，荣登“地王”的事实。

这家高位接盘的“冤大头”名字叫日照人防资产运营集团，是日照城投集团的全资子公司。

这么一说，你大概就明白是怎么回事了——如果你看过之前我们那篇《广州第三轮集中供地之后，我只关注一件事……》的话。

亿翰智库统计数据显示，从去年的新增货值占比来看，Top20房企里，国企央企加起来占到总货值的63%，较2020年提升了19.3个百分点——

这还是在第三轮土拍的门槛普遍下降的情况下。

虽然2021年年末开始，碧桂园、龙湖、旭辉等民企纷纷推动融资，给自己盖上“优质房企”的戳儿。

但考虑到“稳”的大背景，新的一年里，土拍门槛不会大规模消失，对于民企而言，即使有了钱，在土地市场上的竞争力总体依然是弱的。

另一边，疲于“托底”的国企和央企也快吃不下了，它们手里拿了太多土地，已经开始寻找合作开发的公司了。

一方出钱，一方出名额，一拍即合，这不是小散们在限购区合伙炒房的小伎俩，而是食物链顶端的玩家们试图抱团“加杠杆”。

这种方式在一二线城市当然没什么大问题，但在三四五线城市……下跌中的飞刀，是没有人敢轻易尝试去接的。

所以，有一个定论是可以提前下的——

2022年，整个行业将进入规模收缩的低增长阶段，整体销售规模大概率持平甚至回落，而行业分化还将持续相当长的时间。

就单个房企而言，出清之路远未结束。

许老板在这个开年等来了一纸海花岛的“违建拆除决定书”——

2号岛的39栋楼，因为规划许可证违规，责令10日之内拆除。

位于海南省儋州市的海花岛，本是恒大旗下最重要的文旅项目。

根据网传信息，许老板曾在2012年的大年初一夜不能寐，搜集树叶、花朵等素材，对着大海反复构思，才想出了这个人工岛的最初形象。

在他口中，这儿是他“下半辈子的归宿”。

整整十年过去，海花岛填海而生，接连被爆出破坏生态，未批先建，在环保督查整改和推进建设之间反复横跳。

而现在，唯二不同的是，恒大在3000亿债务下风雨飘摇，而当时在任的地方大员已经领罪下马。

昨天中午，恒大挂出公告，重申决定书“仅针对位于2号岛的2-14-1地块39栋楼”，对其他地块没有影响，并称将“按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理”。

同时，恒大公布去年销售数据，让出了盘踞六年的，全国销售额前三强的席位。

有趣的是，顶替恒大进入Top3的，是同样靠高周转出圈的融创中国。

但是，无论你承不承认，即使是在最被唱衰的寒冬，房地产作为事实上的“支柱行业”，获得的关注度从来不曾真正消失。

每年的例牌动作会被过分关注过分解读；小城市为了托底强行加戏会成为热点；而那些行业巨头的一举一动，依然是众人关注的焦点。

而我们即将迎来的，是最具确定性的一季度。

相比起去年的财政后置，今年的财政是确定要前置的，一季度的基建增速一定会回升，而随着信用放宽，资金逐渐充沛，全行业的融资和销售改善可期。

2022，房地产行业还能再抢救一下。

以上为正文，来自局姐本尊

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