西安共有产权房专题研究
随着城市化不断加快，大量人口涌入城市，住房形势日益严峻。为了解决住房问题，我国自1998年房改以来，陆续推出了经适房、限价房、廉租房、公租房、共有产权住房，用以解决中低等收入人群的住房问题。
而在各类保障性，政策性住房当中，共有产权住房无疑是当下最热门的话题。
究竟什么是共有产权房？它的模式、参与方式是什么？实施状况以及现状如何？共有产权房未来的趋势又会如何？
为了厘清这些问题，前瞻顾问以西安为例对共有产权房做了专题研究，并对共有产权房的操作提供了参考建议。
01PART共有产权房
什么是共有产权房
共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即 中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府"赎回"产权。
共有产权房国内首现于2007年，2014年全国范围6城试点，主要划分为3种模式，淮安保障模式，上海保障模式，北京商品房模式。其中自住型商品房是北京独有的运作模式，属于共有产权住房变体。
西安发展状况
2017年西安根据自身发展现状，调整了户籍政策，放宽了户籍准入条件。政策推行以后，西安市人口迅速增长。仅2017年，落户人数高达25万。
为了解决人才安置问题，2018年西安出台《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，将经济适用房和限价房统一纳入共有产权房与公租房共同组成保障性住房。
自2018年起，20%的居住用地，用于公共租赁住房建设，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生等问题。20%的居住用地，用于共有产权房建设，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。
西安共有产权房模式是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房，且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。
◆ 土地
共有产权住房土地以出让方式供应，国土部门应综合考虑共有产权住房销售定价、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起始（底）价，采取限房价、竞地价的方式公开招、拍、挂。
◆ 户型
共有产权住房套型设计应符合住宅设计规范的要求，户型建筑面积应满足供应对象居住需求，原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。
◆标准
共有产权住房建设要严格执行国家住房建设强制性标准，按照节能、省地、绿色环保的要求，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照全装修成品房的有关规定建设。
共有产权住房项目不配建公租房。
◆房价
单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，在销售限价±5%之内浮动。
销售价格应在同时段、同地段、同品质商品住房市场评估价格的50%-80%之间。
◆租价
政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。市场评估租金实行动态管理。
◆产权
个人份额 购房人产权份额＝销售均价÷市场评估价×100%（取整，不足50%的按50%计算，超过50%不足55%的按55%计算，以此类推，超过80%的按80%计算）
◆交易
购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额；
经代持机构同意，购房人按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，房屋继续作为共有产权住房使用。
企业参与方式：
◆政府在年度供地计划中给予共有产权房配比，全市居住用地中20%公租房，20%共有产权房（不同时配建公租房）。
◆在“限房价，竞地价”的基础上，以招拍挂方式取地，开发商公开竞价。
◆土地摘牌及净地交付，成立项目公司，进行报建及招投标工作，明确建设周期、开工时间。
◆开发建设中，户均建面90-144㎡；市政配套设施费、税费可申请减免，具体需要依据各区政策。
◆开发企业申请商品房预售许可，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层”。
◆销售价格因按照同时段、同地段、同质商品住房评估价50%-80%之间定价，各区根据文件有对应比例范围，产权占有份额为上述确定的比例；通过摇号方式确定购买人。
◆销售价格因按照同时段、同地段、同质商品住房评估价50%-80%之间定价，各区根据文件有对应比例范围，产权占有份额为上述确定的比例；通过摇号方式确定购买人。
◆经营及退出租赁，政府产权由政府及机构代持购房人按照市场评估租金70%交纳；政府占有产权份额为100%减去购房人产权份额，5年后，购房人可按照市场价格购买政府持有的产权份额。
客户参与方式：
◆申请条件：
1、申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。
2、申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。
3、申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。
4、其它需满足的条件。一个家庭只能享受一次共有产权住房。
◆退出机制：
购买共有产权住房不足5年的（以购房合同网签备案之日计算，以下同），购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。
购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。
购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。
共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。
共有产权住房市场价格实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。
03PART西安共有产权房发展及现状
2021年3月印发《2021年保障性住房工作实施方案》，计划2021年新建共有产权房8000套。
2021年，全市建设和筹集保障房3.04万套（公租房1.2万套、共有产权房1.84万套），其中，2021年新增1.5万套（公租房0.7万套、共有产权房0.8万套），2018年至2020年保障房续建1.54万套（公租房0.5万套、共有产权房1.04万套）；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。
西安2021年开始启动共有产权用地的供应，实际建设完成情况不佳。
2021年计划新增共有产权房8900套，实际新增5000套，尚有缺口约3000套。
2021年计划供应共有产权土地为1072亩，但截止10月底，共有产权实际完成供应416亩。仅为全年供应计划的38%。
西安共有产权房供应
西安共有产权客户申请火热，实际供应缺口较大，导致政府紧急暂停了资格审核。
10月31日，西安市人民政府发布《西安即日起暂停共有产权住房购房资格审核》的通知，11月1日起将暂停共有产权住房购房资格审核。
市场下行，利润空间有限是导致市场化推动速度较慢的主要原因。
共有产权申请人数较多，但实际建设速度完全不能满足市场需求。共有产权利润空间有限，加之2021年下半年市场下行，导致土拍市场遇冷，市场悲观情绪浓重，参拍意愿不高。
未来共有产权房还会坚决推行，调整政策门槛，目前仅为暂停申请，引更多企业参与进来是未来趋势。
分析如下：
资格申请暂停：主要原因是市场需求太过火热，而供应完全不能满足需求，为缓解一时的供需矛盾，被迫暂停。
是否还会推出：会，共有产权房作为保证性住房的组成部分，是住宅调控长效机制的重要实施手段之一，因此后期还将持续建设推出。
何时再候推出：当前共有产权房的供需矛盾十分明显，因此共有产权房的供应问题会很快的解决。
该怎么推出：预判未来，共有产权房供应将会解决一下几个方面，首先是调整竞拍规则，留出适当利润；其次是降低竞拍门槛，引民企参与竞拍。
前瞻精选
西安市集中供地变化及潜在供给分析
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