其他
西安楼市政策解读及2022年政策预判
2021年政策全方位持续收紧，效果愈发显现。房企融资受限，行业面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。
12月，降准降息，中央定调：“推进保障建设、支持合理需求，促进良性循环”。预计2022年，政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实长效调控机制，在相对宽松金融环境下和因城施策的操作环境实现行业的良性循环。
经济下行
受疫情多点扩散等因素影响，2021年三季度国内生产总值增速低至9.8%，预计经济下行压力将延续到2022年上半年。
2016-2021年GPD同比增速走势分析
金融政策结构性松绑
经济基本面趋弱迹象明显，稳增长压力正变得愈加突出的背景之下，金融政策开始呈现放松在房地产行业主要体现于：支持居民合理购房，涉房融资或将解冻。
阶段调控达成，政策转向温和
2021年政策全方位持续收紧，叠加效应对行业的调控以部分房企暴雷为标志，阶段性的调控目标（让市场降温及挤出泡沫）已经达成,政策风向转向温和。
预计政策大方向不发生变化的情况下，政策层面已经开始转向温和。
中央定调，行业政策迎来转折
中央政治局会议的定调“推进保障建设、支持合理需求，促进良性循环”，房地产行业 政策面迎来转折点。
销售端放松是明确的，所谓“循环”，主要体现在现金流方面，即重在强调房地产与金融体系的良性循环。
预测未来，短期内地产行业政策不在于紧，而会将目标聚焦于两个维护，即金融体系会释维稳预期，政策层面会有一定结构性宽松。
房住不炒，因城施策
中央经济工作会议强调坚持房住不炒因城施策，坚持租购并举，促进行业健康可持续发展。
宏观政策总结
2022年，政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，调控政策较难退出，实际操作金融层 面和地方政策适度调节实现良性循环。
PART 2 西安政策梳理
西安政策执行
西安紧跟中央房地产政策风向，从土地端、金融端、供应端进行调控，大力发展租赁住房,促进房地产稳定发展。
财政奖补
2月10日，西安市住建部和财政局联合印发《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法》的通知，推动住房租赁市场健康发展。
适用范围：西安市城市规划区内的住房租赁市场发展试点奖补资金的使用及管理。
规范房地产市场秩序
3月15日，为促进房地产市场平稳健康发展，按照中央“房住不炒”的定位精神，住建部发布《关于进—步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强购房资格资金核验。
落实主体责任
2021年3月24日，《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》印发。
预售资金监管
3月23日，住建部印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知。
《办法》的出台，规范了西安市商品房的预售环节，防止开发 商违法挪用资金，导致楼盘烂尾，降低市场风险，从而确保商品房市场的稳定可持续发展。
330新政，调控升级
3月30日西安市政府发布《关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整供地节奏和规则，升级调控，加大保障性住房供给，提出建立二手房参考价。
◎来源/西安市人民政府办
租赁房源发布核验
6月11日，西安市住建部印发《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则(试行)》，通过新建租赁住房，非住宅用房改建，盘活存量住房加快筹集租赁住房，完善供应体系。
二手房指导价
7月8日，为引导二手房理性交易，降低市场交易，西安市住建局建立二手房成交价参考机制，并于7月9日和10月13日分别发布两批二手房指导价。
重点内容：
830新政
8月30日，西安市政府发布《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健 康发展的通知》。
重点内容：
西安政策总结
从土地、金融、市场端发布一系列政策抑制房价过快上涨，大力发展租赁住房,切实解决新市民、新青年住房困难问题维稳房地产市场预期，让房子回归居住属性，保障租赁房源供给是未来要着重解决的问题。
PART 3 市场趋势研判
预判说明：根据市场波动的趋势及特点，将房地产市场增长周期划分为六个阶段，以此判断市场发 展趋势。
趋势预判
受房地产调控、资金监管等政策影响，商品住宅市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡，预计 2022年二/三季度，商品住宅市场或将迎来触底反弹。
政策趋势及展望
1、金融环境关键词—宽松！
金融环境风向已开始转变，金融环境宽松周期已经到来。
未来在“促进房地产业良性循环”的基调下，房企融资环境有望进一步改善。预计明年一季度金融端率先释放，一方面房企融资额度将恢复有利于保障房企的开发到位资金，另一方面购房者的按揭贷款的充分发放。
2、行业关键词—构建长效机制
房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，通过扩大住房租赁市场和保障住房保 有权和开征存量房产税实现房地产调控长效机制。
展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，通过完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障 的住房制度的房地产调控长效机制。
总体趋势
调控政策已经见顶，市场进入复苏周期
此轮强监管政策已经见顶，四季度政府端适时释放积极信号，稳定市场预期。
预计明年一季度房企融资额度恢复，银行与金融机构贷款额度充足，适时进行积极的资源调配，金融端率先释放。宽信用与宽金融效应将会提升行业预期。
预计二季度开始新房市场逐渐回暖，房企周转效率回归正常化，房企资金流动性得到实质性缓解。
房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路，结合市场趋势与行业发展，未来房企需要颠覆性的转变。
前瞻推荐
文=前瞻顾问 瞻瞻
©版权声明：内文部分图片已有注明，如若转载请注明