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政策盘点 || 12月房产政策
12月，宏观政策来看，金融层面资金面开始逐步解封，房住不炒主基调不变。行业层面上，政治局会议、经济工作会议定调，房住 不炒因城施策是主基调，推进行业健康发展是主要 目标。
从西安本地本地层面上因城施策操作层面进行了适度放松，扩大了刚需客户范围，放松了限价房的上市规则。
降准降息接踵而至，金融环境风向开始转变，开启稳健宽松周期！
PART 1 全国重点政策
降准降息接踵而至，金融环境风向开始转变，开启稳健宽松周期！央行银保监接连发声，强化金融监管责任，落实房住不炒。
◆ 12月6日，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，一次性释放资金约1.2万亿元
主要内容如下：
1. 此次降准实际上是基于三方面因素考量：首先，减缓经济下行压力；其二，引导金融机构支持实体经济。其三，通过降低金融机构资金成本的方式，达成降低社会综合融资成本的目标。
2.接下来涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
◆ 12月20日，中国人民银行公布，1年期LPR下调5个基点至 3.80%，5年期以上LPR维持在4.65%，未作调整。
主要内容如下：
1. 在当前的利率体系中，LPR属市场利率范畴，但因其对市场主体融资成本特别是银行贷款成本具有重大影响，因此具有较强的政策信号意义。降低MLF 利率或LPR报价降低等都会间接影响实体融资成本。《通知》对收并购活动给予了明确的限定。
2. 目的上还是支持实体经济，主要是支持中小企业。本次降息，只调低一年期 LPR，并没有调低五年期LPR。1年期LPR主要就是针对短期融资。5年期LPR 主要针对长期融资即居民房贷，因此房贷利率本次未做调整。
3. 此次1年期LPR下调，不仅会直接推动实体经济融资成本下降，更重要的是，在经济发展面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力背景下，货币政策加大调整力度，无疑对稳定市场预期，缓解楼市下行压力，带动消费等有重要的信号意义。
◆ 12月13日，中国人民银行党委召开扩大会议，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。
主要内容如下：
1. 深化金融供给侧结构性改革。深化农信社改革和债券市场改革。加强金融基础设施统筹监管。持续深化国际金融合作，推动金融业有序扩大开放。
2. 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管 理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循 环和健康发展。
◆ 12月14日，银保监会党委传达学习中央经济工作会议精神，持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制。
主要内容如下：
1.完善金融风险处置机制，强化金融监管责任。
2.. 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，加大对长租房市场、保障性住房建设金融支持力度， 促进房地产业良性循环和健康发展。配合做好地方政府隐性债务风险防范化解。
严防高风险影子银行死灰复燃。稳妥处置大型实体企业债务风险。严厉打击违法违规金融活动。依法规范和监管互联网平台金融业务，防止资本在金融领域野蛮生长。
行业篇
◆ 中央政治局会议的定调“推进保障建设、支持合理需求，促进良性循环” ，房地产行业政策面或将迎来转折点。
自2020年12月政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，此后连续四次政治局会议均有提及房地产。
不同的是，12月政治局会议的表述则相对更友好，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，具有明确的方向性指导。
1.更好满足购房者的合理住房需求，意味着销售端放松是明确的，且不仅仅局限于首套房，二套房也会放松。
2.促进房地产业健康发展和良性循环，所谓“循环”，主要体现在现金流方面，而现金流则主要体现在销售与融资两个层面，即重在强调房地 产与金融体系的良性循环。
预测未来，在地产行业政策方向整体保持不变的情况下，短期内地产行业政策不在于紧，而会将目标聚焦于两个维护，即金融体系会释放维稳预期，同时政策层面会有一定结构性宽松。
◆ 中央经济工作会议强调坚持房住不炒因城施策，坚持租购并举，促进行业健康可持续发展。
2021年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行，针对房地产行业明确提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期 导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
PART 1 西安重点政策
三孩政策
因城施策操作层面放松，多子女家庭改善、置换房屋，按刚需家庭对待。
12月14日，陕西省人民政府发布《陕西省优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，建立了积极生育配套政策，从生育假、保障女性 就业、税收、教育资源等方面提供支持。
其中对多个未成年子女家庭在租房、购房方面给予帮助和倾斜。研究制定差异化租赁优惠政策， 根据未成年子女数量，配租公租房时，在户型选择等方面给予照顾。多子女家庭改善、置换房屋，按刚需家庭对待。
西安目前限购政策十分严格，除了限制户口、落户年限等方面之外，将购房者分为刚需家庭和普通家庭，其中刚需家庭在政策上有倾斜，即优先摇号选房。
此项政策公布后，西安市刚需家庭定义扩大，目前政策具体细则和执行时间还没出，但对于置换的多子女家庭显然是十分利好的，值得等待。
限价房上市交易约束放宽
限价商品房上市交易更改网签之日，上市交易约束放宽。
12月8日，西安住建公众号发布通知，调整限价商品房上市交易规定：
限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购 买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。
◆ 政策变化：
1.将限价商品房交易限制由原来的“自不动产权登记之日”改成了“自购买合同网签备案之日”；
2.对满5年的，新政提出“可购买其它住房”，而此前则只说明“按普通商品房交易 相关规定办理”。
政策影响:
对限价房上市约束进行放宽，以前政策是拿到不动产登记证，现在变成网签，相当于缩短了2-3年时间。
网签后5年可以交易，相当于交房后3年就可以交易。这个主要是保护了部分开发商一直拖着办房本购房者权益，对于限价房来说，整体都有限售时间宽松的影响，增加了购买限价房需求的数量，对于限价房去化有帮助。
客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房 的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
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