政策解读 || 西安拟出台优化土地出让规则，强力助推市场回暖
2月9日，西安自然资源和规划局印发《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》，提出了新出让土地保证金降至起始价的20%，土地尾款可一年内分期缴纳。
从全国第一批集中供地情况来看，城市之间的分化依然明显，为稳市场，贯彻关于中央关于房地产“因城施策”“支持合理性住房需求释放”，加快商品住宅用地供应，提供企业参加竞买积极性。
4月8日，西安市住房和城乡建设局提交了《关于进一步优化住宅用地出让规则有关情况》的请示。
部分内容原文如下：
（一）调整“房地联动”模式
去年3月按照市政府文件要求,我市开始实行"限房价、限地价”"房地联动"土地出让,以防止出现“地王".去年下半年,按照自然资源部要求,我市住宅用地溢价率严控在15%以内,超过最高限价后以公开摇号方式确定竞得人,出让住宅用地基本以底价成交,平均溢价率不到1%,已无出现"地王"的可能,且“房地联动”模式拉长了供地周期,影响供地效率,最近又出现去年以"房地联动”方式出让的地块,因出让土地时限定的房价高于项目入市时区域商品房销售指导均价,住建部门不予预售备案的情况,企业反响较大。
鉴于以上情况,建议参照武汉市做法,调整我市"房地联动" 模式，土地出让时提示"限房价、限地价"，地价溢价率控制在15%以内,具体房价在房屋预售时核定。
（二）降低配建保障房比例
目前我市城六区及各开发区范围内的商品住宅用地,统一按住宅建筑面积的15%配建公租房,其中5%由开发商建成后无偿移交政府,10%由政府按成本价回购,远郊区参照执行,没有根据区位差异、区域人口变化等实行差别化配建方式,无偿移交和政府回购两种操作模式也较复杂。
按照市政府要求,目前我市保障房建设任务主要以单独供应地块落实,市政府每年给各区、开发区下达保障房建设计划和供地任务。
鉴于我市保障房供地方式调整已满足保障房建设需要, 结合我市土地市场情况,建议取消土地竞得企业按照住宅建筑面积的15%承担配建任务,其中5%建成后无偿移交政府,10%政府按成本价回购的政策,对安居集团所需资金由财政在土地出让收入支出中统筹安排。
（三）加快住宅用地供应速度
去年四季度,我市各区、开发区上报了39宗2430亩住宅用地出让方案,按照市政府"房地联动"要求,均由各区、开发区住建部门核定了房屋销售价格。
因市住建局认为大部分地块房屋销售价格超出区域房价"差别化波动”目标,仅有9宗573亩住宅用地报经去年11月3日市资源规划管理工作领导小组会议研究同意公开出让。去年剩余30宗1857亩住宅用地,加上各区、开发区今年陆续上报的宗地,目前全市共有51宗3063亩住宅和商服用地出让方案可报市资源规划管理工作领导小组会议审议。
按照市政府"未完成保障房用地供应,不得供应商品住宅用地"要求,市政府督查室近期对高新、经开、港务、长安等区域 保障房供地进行了专项督查。目前,相关区、开发区已落实保障房地块,正抓紧完成供地前期工作。
今年以来我市尚未公开出让储备开发用地,建议尽快将51宗3063亩开发用地出让方案报市资源规划管理工作领导小组会议审议。采取集中公告、分批次出让等相对集中模式公开出让住宅用地,对非热点区域可采取“预申请"出让,减少土地流拍或撤牌,稳定全市土地市场。
一、调整“房地联动"模式，土地出让时提示"限房价、限地价"，地价溢价率控制在15%以内，实际上是将地价与房价之间的联动取消，国土资源局在出让土地时仅控制溢价率，而房价则由住建局在住宅销售时进行核定；
将两个主管部门的责任划清后，房企将根据自身对于市场的研判对土地进行科学竞买，规避了最高限价不能获得备案的现象。
二、取消实施配建建保障房，一方面，可增加土地的实际供应货值，可提高房企的开发利润，可降低房企拿地成本，刺激企业拿地的积极性；另一方面，集中建设、集中管理，可改变原有政策中保障住房分散不便于统一管理的难点。
三、西安在经历了去年的大量基础设施投入和疫情影响之后财政支出已经不堪重负，而西安一季度经营性住宅用地一直处于暂停状态，因此加快住宅用地的供应已经是迫在眉睫；
从全国2022年第一批集中供地情况来看，放低姿态主动招商的城市已经收获的土地市场企稳的回报，预计西安未来将加快土地供应速度。
四、在申请公告阶段，非热点区域采取“预申请”模式，通过提前交纳保证金和不参加土地竞买的惩戒措施，可实现降低土地的流拍率，并且有可能在全市范围内，采取此模式控制土地流拍现象。
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文=前瞻顾问 瞻瞻
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