政策速递 || 全国性商品房预售资金监管办法出台,房企现金流“解压”
2月10日晚间，财联社记者从多方获悉，全国性的商品房预售资金监督管理办法（以下简称“办法”）已于近日制定出台。
预售资金监管金额由市县级城乡建设部门工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监督额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。
办法有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。
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预售资金监管，迎全国统一规定
该文件与早前发布的《城市商品房预售管理办法》最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一。
对于预售资金的监管，此前各地都有出台相关的管理细则，因为没有统一的规定，各地对预售资金的监管方式存在着较大的差异。
有些地区对预售资金进行全额监管，部分地区则是重点重点监管， 去年房企暴雷事件之后，出现的预售资金0拨付的情况。
全国性新的预售资金管理办法，也是此前中央经济工作会议定调的大背景下，促进房地产业良性循环和健康发展，政策的“适度纠偏”。
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此次文件出台，对于部分地方预售资金监管过严的行为，进行了纠正。
厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，有利于帮助房企缓解现金流压力。
预售资金的监管本身是为了督促房企合理使用资金，确保项目的顺利竣工，新文件的出台，在加强预售资金监管的同时，也进一步提升了预售资金使用的灵活性。
一方面即维护购房者合法权益，也有利于打通资金的循环使用，缓解了房企压力。
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政策局部宽松，楼市接连迎利好
2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。
去年整体市场监管趋严，直到年底政策才稍显宽松的苗头。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。紧接着降准降息等金融层面的放松。
2022年，在延续此前两维护的定调之下，政策面继续出现局部宽松。
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2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。
明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
《通知》是信贷放松和鼓励的重要政策，促使房企申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房更快更好发展，将提供更大动力。
保障性租赁住房的加速发展以及政策的加速落地，也为房企寻找新业务增长点，实现轻资产转型，提供了重要契机。
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道阻且长，向好可期
以上新政表现出来趋势，如前瞻曾在2021年年报中研判的趋势大致相同。
2022年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，坚持“房住不炒”定位，政策将从保障房土地、租赁市场等多种方面细化完善、侧面落实“三稳”预期。
阶段性调控已经阶段性调控已达顶点，后续政策将稳字当头。政策适度纠偏，保证合理需求正常释放，稳定市场预期是因城施策的具体体现。
2022年初接连利好政策，全国性商品房预售资金监管办法出台，房企有望获更多流动性。本次政策也释放了积极信号，有利于行业信息提振和市场平稳发展。
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对于本次新文件而言，带来的首先是对于可释放部分资金，房企获得更多流动性，预计部分地区执行过严的情况将会有所改善，释放出部分资金。
西安预售资金监管有望调整方向监管范围调整由按批次进行资金监管，有望调整为单一楼栋或多楼栋分别进行资金监管，从而降低开发企业资金压力，释放更多流动性。
支付比例调整根据现有的工程节点支付比例有望，进行提高，从而帮助企业能够获得更多的现金支持。放款时间缩短在政策实际操作层面，提高资料审核速度和进度，实际加快预售资金的释放。
2022年对于房企而言，面临的压力依旧很大，行业发展虽道阻且长。但我们坚信楼市的未来向好可期。
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