土地研判 || 2022年集中预公告地块解读
4月19日，西安高新区土地储备中心在《西安晚报》发布了西安市国有建设用地使用权挂牌预出让公告，此次预出让公告涉及18宗土地，共计872亩，均在高新区。其中住宅用地10宗，占地共690.7亩，占79%。其中4宗位于丝路软件城（软件新城板块），6宗位于丝路科学城（CID和国际社区板块），这两个区域是高新区近两年供应的热点区域。本次预公告，是2022年第一次集中推出的土地，前瞻顾问对其中10宗住宅用地做了地块分析如下：
◎来源/前瞻智库
竞拍规则预测
2022年进入第二季度，西安集中供地迟迟没有消息，其中原因我们之前文章《西安市集中供地变化及潜在供给分析》及《政策解读 || 西安拟出台优化土地出让规则，强力助推市场回暖》有分析到，本次土拍政策很有可能取消保障房配建、取消5%或者10%公租房基础自持、取消房地联动，毛坯限价不再前置。
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供应地块分析
本次公告10宗住宅用地，按照计容面积计算，最大可实现119万㎡的货量供应，其中软件新城板块共计71.4万㎡、CID板块32.6万㎡、国际社区板块共计15.2万㎡，可以看出未来软件新城板块住宅放量激增。
◎来源/前瞻智库
供应产品预测
本次住宅用地供应，国际社区板块主要以2.0容积率为主，预计供应将以洋房、叠拼、小高的产品组合为主，CID与软件新城板块大部分地块容积率集中在2.8，仅两宗地块容积率为2.0和2.5，预计未来产品供应将以高层为主，洋房和叠拼的供应量相对较少。
楼面地价对比
高新区的软件新城和CID是这两年区域供应的热点区域，土拍价格屡创新高，但是从本次土地供应的起拍价来看，远低于区域历史的最高价，国际社区板块最近土地成交发生于2019年，区域历史价格相对较低，本次公告土地挂牌价则高于历史最高价。
◎来源/前瞻智库
关注度排序预测
关注热度：CID板块＞软件新城板块＞国际社区板块
根据前瞻顾问土地研判，从本次高新区预公告的10宗用地当中，位于CID板块的GX3-42-25宗地最高楼面地价为14466元/㎡，预测售价25000元/㎡（高层毛坯），地房比仅0.58，预测最低利润率为11.34%，预计为本次预公告地块中热度最高地块。
地房比对比
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最高利润预测
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最低利润预测
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