前瞻评地 || 2022年西安第一次集中供地地块分析
4月29日，西安市自然资源和规划局集中发布了34宗、共计2302.6亩国有建设用地使用权挂牌出让公告，其中90%为住宅用地，87%位于主城区。从这一批供地的质素来看，可以说供地诚意满满，拿出来了压箱底的优质资源来应对市场下行及投资信心不足，本次集中供地结果也将决定西安下半年的政策走向，试水意味非常明显。
供地分析
本次公告34宗共计2302.6亩，其中住宅用地2084亩，商服及其它219亩，最大可实现住宅货量354万㎡。本次供地高新区供地最多，住宅用地共计847亩，按照计容面积计算，最大可实现151万㎡的货量供应。
灞河新区供地次之，共计486亩住宅用地，最大可实现83万㎡的货量供应。可以看出，未来高新和灞河新区将成为主城区域住宅放量最大区域。
◎来源/前瞻智库
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主城区供地一览图
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外围供应分别图
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价格分析
高新区的软件新城和CID是这两年区域供应的热点区域，土拍价格屡创新高，本次公告土地挂牌楼面地价则平均为11678元/㎡，为本次供地楼面地价（按起拍价计算）最高区域。
阎良区本次供地的地房比最低，为0.19，灞河新区地房比最高为0.60，整体来看，本次供地地房比均不高，开发利润空间均较大。
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竞拍规则
房地联动取消：
本次公告中所述，本次挂牌出让的宗地实行“限房价、限地价”出让，住宅销售价格应按照西安市房地产市场调控要求申报备案，建设品质等执行住建部门相关要求，房地联动取消。
保障房配建取消：
此次土地出让，在出让公告中未见自持的规定，这意味着此次土地出让很有可能取消了保障房配建和自持。
最高溢价分析：
本次挂牌出让的宗地实行“限房价、限地价”出让，经过我们分析，本次挂牌的34宗用地当中，溢价率最高为15%，最低为9%，高新区的平均溢价率在12%，是各区域唯一溢价率最低区域。
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竞拍预测
区域热度预测：
关注热度：灞河＞高新、长安＞经开、城北＞外围
本次公告的34宗地中，前瞻顾问针对其中29宗进行了土地研判，根据测算结果排序，排名前十当中，灞河新区占3宗。预估本次竞拍当中灞河新区预计将成为关注度最高区域。
地块热度预测：
本次公告的34宗地中，位于经开的JK1-4-281宗地预测最高利润率为13.02%，预计为本次预公告地块中热度最高地块。
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