最新数据｜房地产市场短期延续降温迹象

9月14日，国家统计局发布的《2018年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-8月份全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。商品房销售方面，1-8月份商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。商品房销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。

分析人士认为，尽管房地产相关指标同比仍处于增长态势，但主要数据在年内属较低水平，房地产市场短期显露出降温迹象。

房地产开发投资增幅收窄，但仍处近期高位水平

从房地产开发投资完成情况来看， 1-8月份全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资54114亿元，增长14.1%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（微信号：zhongfangwang）表示，房地产开发投资数据仍处于两位数水平，但有一定的增幅收窄趋势，不排除后续会回落到个位数水平。从这一轮开发投资的数据可以看出，虽然房地产市场管控力度大，但受益于新开工等节奏加快的影响，开发投资表现还是好于预期的，这也利好今年下半年和明年上半年的补库存。

从房地产开发企业土地购置面积来看，1-8月份房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。

严跃进认为，从同比数据来看，进一步印证了土地市场呈现较好态势，类似数据也会对房地产开发投资数据形成支撑作用。但客观来看，近期很多重点城市土地流拍现象增多，要解释这种分歧的现象，关键要看市场的结构。很多城市依然会加快供地，预计资金充裕的开发商有机会获取更多土地。同时从拿地企业看，很多国有企业拿地的机会增加，尤其是租赁型用地项目。

房地产开发企业到位资金方面，1-8月份房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%；个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%。

从到位资金数据看，表现好于预期。在严跃进看来，一方面部分房企为回笼资金加快了销售节奏，并适当进行降价。另一方面，部分房企积极开拓各类融资渠道，使其资金面得到改善。

房地产开发景气指数方面，8月份，房地产开发景气指数为101.98，比7月份提高0.10点。

商品房销售短期继续降温

商品房销售方面，1-8月份商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长4.1%，办公楼销售面积下降6.3%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅销售额增长16.4%，办公楼销售额下降3.3%，商业营业用房销售额增长5.6%。

房屋销售还是维持正增长态势，但幅度有所收窄。严跃进认为，或许和近期房地产市场的秩序管控以及部分三四线市场降温有关。不过从9月份部分数据看，很多城市推盘节奏加快带来市场交易上升。但很多城市或面临一个尴尬问题，即符合购房资格的人群越来越少，尤其是首付比例大幅提高的城市。

另外，从商品房单月销售情况来看，数据延续回落。中房网（微信号：zhongfangwang）从今年以来的销售数据分拆后发现，8月份商品房销售面积达12484万平方米，销售额为11096亿元。值得注意的是，8月份无论是商品房销售面积还是销售额相比7月份均出现一定回落。从绝对值来看，也仅高于4月份，为年内单月销售次低点。克而瑞研究中心此前预计，在全年销售业绩的压力下，未来几月房企将提高货量供应，加速项目去化和销售回款，三季度末及四季度的销售情况将会有较大提升。

根据克而瑞研究中心此前公布的1-8月房企销售排行榜数据统计，前八月销售金额（流量金额）排在前100位的房企累计销售金额达61317.9亿元，占到今年前八月全国商品房销售额的68.59%。前八月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为46038.3万平方米，占到今年前八月全国商品房销售面积的44.93%，企业集中度依旧。

此外，从库存数据来看，商品房待售面积继续减少。8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积增加12万平方米，商业营业用房待售面积减少110万平方米。

据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，8月末商品房待售面积已处于近35个月最低值。如果单从住宅待售面积来看，该数值已经处于近47个月低点。严跃进对此分析认为，类似待售面积数据说明当前供求关系正发生微妙变化，即从高库存不断进入到库存开始不足的情况。

中泰证券高级经济学家杨畅在接受中房网采访时表示，结合财政数据观察，地方或受财政压力加大土地出让力度。随着商品房去化速度的连续放慢，短期的房地产市场延续降温迹象。

整体来看，最近两个月房地产市场表现的相对低调，足以说明政策调控积极有效。

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