百城房价全年上涨11%，三四线城市止涨！
上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年12月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。从全年数据来看，2018年全年房价为12800元/平方米，上涨11%。另外值得注意的是，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年房价总体保持上涨态势，主要和成交结构因素有关。由于下半年各地高价楼盘预售证管控力度相对较小，很多高价楼盘密集入市，进而带来房价上涨。从结构上来看，三四线城市终结了此前持续上涨的过热态势，当前房价有所降温。
2019年上半年新房的供应规模比较多，而市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看，房企预计依然会坚持以价换量的策略。换而言之，在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎。这也会直接反映到百城房价数据上，即百城房价走势相对会比较温和。
百城房价全年上涨11%
成交均价方面，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅2018年12月份成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。
从历史数据来看，2010年至2016年上半年，100城房价走势相对平缓。2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨态势。当前100城房价在连续12个月超过1.2万元均价水平的情况下，2018年9月份首次进入1.3万元的水平，10-12月份房价继续上涨。统计全年数据，2018全年房价为12800元/平方米，相比2017年的11541元/平方米，上涨了11%。
房价增幅方面，在同比增幅14个月持续收窄后开始反弹。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为8.2%。从历史数据看，2017年7月同比增幅创下历史新高，达27.6%。随后此类曲线持续收窄，并保持连续14个月的同比增幅收窄态势。但值得注意的是，2018年10-12月份此类曲线有所上扬，易居研究院分析认为，这与当前各地预售证管控放松有关，部分高价楼盘密集入市，成交结构因素拉升了成交均价水平。
三四线城市10个月后首次止涨
均价分类方面，三四线城市房价在连涨10个月后首次止涨。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为46485、14240和10885元/平方米。其中，一线城市4万元以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元以上均价水平持续了3个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了17个月。值得注意的是，一线城市房价在2018年1月创下42607元/平方米新高，随后月份总体处于下滑态势，到2018年下半年则呈现小幅反弹态势。而三四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨现象。
从增幅分类来看，一线城市房价同比增幅曲线反弹最为明显。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅中，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为9.2%、11.4%和6.0%。与11月份的7.8%、11.6%和5.9%增幅相比，一线城市和三四线城市有所扩大，而二线城市有所收窄。同时，对比一线、三四线城市，二线城市的同比增幅最大。从三类城市同比增幅曲线看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月，这恰是“930新政”出台期间，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响，2017年下半年二线城市、三四线城市也呈现降温态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。从2018全年数据看，一线城市同比增幅曲线反弹最明显，而二线城市收窄态势最明显。
12城房价超过2万元/平方米
均价排行方面，房价在2万元以上的城市共有12个。报告显示，2018年12月份100个城市中房价最高的城市为上海，达到58055元/平方米，而房价最低的城市是荆门，仅为4969元/平方米。另据易居研究院统计，目前房价突破两万元的城市共有12个，包括上海、深圳、北京、厦门、三亚、杭州、福州、南京、广州、宁波、珠海和苏州。
从房价下跌城市数量来看，2018年底房价下跌城市数量较多。报告显示，2018年12月份100个城市中房价环比下跌的城市数量为41个，相比11月份的29个有明显增加。根据易居研究院统计，2018年1-12月份，100个城市中房价下跌的城市数量分别为39、28、34、31、23、26、20、24、31、24、29和41个，这说明在1-7月份房价下跌城市数量减少的大趋势下，8-12月份总体上有所增加。值得注意的是，2018年12月份下跌城市数量是过去33个月中最多的。
增幅排行方面，以宜昌、日照为代表的部分三四线城市房价上涨过快。报告显示，2018年12月份100个城市中，包括宜昌、日照和广州等城市房价同比增幅分别达到了43%、39%和36%。而在房价同比下跌排行中，环京区域成为“重灾区”，以廊坊、大厂和香河为代表的城市的房价下跌最明显，跌幅分别达到了27%、22%和21%。易居研究院分析认为，此类城市下跌受新房交易数据不多导致数据异动，以及新房项目备案价格受到严厉管控等多种因素影响。
房价看跌情绪加重，2019上半年以价换量现象或增多
从历史数据来看，城镇居民对于2019年第一季度房价的预期中，看涨的比例有所减少，而看跌的比例有所增加。相比2018年第四季度9.6%比例的看跌预期，2019年第一季度则扩大为11.8%。受此类看跌情绪影响，易居研究院预计2019年第一季度楼市会延续降温的态势。
此外，易居研究院认为今年上半年新房供应规模较多，市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看，预计房企依然会坚持以价换量的策略。在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎，这也会直接反映到百城房价的走势相对会比较温和。
附：100个城市按一、二、三四线城市划分如下
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头
说明：燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：严跃进
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