百城住宅库存连续攀升13个月，压力恐持续到二季度

上海易居房地产研究院近日发布的《2019年中国百城库存年度报告》显示，截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势，总体上看，相比2017-2018年，2019年住宅库存压力有所增大。

房价方面，根据上海易居房地产研究院发布的《2019年中国百城房价年度报告》，2019全年全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，且成为近9年涨幅最大的一年。如果根据国家统计局数据测算，2019年全国房价涨幅为8.7%，这也意味着全国百城房价的涨幅依然偏大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（www.fangchan.com）表示，2020年1月份出现的新型冠状病毒事件，将显著影响一季度的房地产市场交易。后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存有着积极作用。对于房价，严跃进认为房价及涨幅的走势受到很多因素的影响，其中交易量是一个很重要的因素，客观上这会牵制房价的走势。到了第二季度，虽然交易量会开始上升，但预计各城市库存压力较大，所以依然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价的上涨。

报告显示，2019年全年，100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米，楼市呈现"供大于求"的态势。从2019年全年月度数据可以看出，共出现了三次供应高峰，分别为9月、11月和12月。易居研究院分析认为，类似供应高峰的出现，既说明地方在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1:0.96，所以客观上带动了库存规模的上升。

存销比方面，2019年12月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据，总体呈现了V型走势，其中8月份为全年月度新低，而后受库存攀升等影响，存销比数据也明显拉升。

从城市结构方面来看，二线城市全年库存增长最明显，一线城市去化周期最长。

报告显示，截至2019年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。观察三类城市数据，可以看出2019全年三类城市均已步入库存上升的通道之中，其中二线城市上升态势最为明显。另一方面，2019年12月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、8.9和10.2个月。观察全年存销比的走势，三类城市总体上都呈现了V型的走势，客观上说明了三类城市去化压力先减后增。但从历史数据上看，目前三类城市的存销比均属于偏低位水平，库存风险相对可控。

如果从城市排行来看，5个地级市库存增长较为明显，北三县、部分滨海城市去化压力大。

报告显示，截至2019年12月底，100个城市中有59个城市库存出现了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为明显，包括日照、柳州、惠州、金华和岳阳。同时，100个城市中，有41个城市的库存出现了同比下降态势。其中，中山的同比下降最为明显，这或与2019年粤港澳大湾区建设下的购房需求积极释放有关。

此外，2019年12月份，100个城市中有两类城市的库存压力较大。第一类是香河、大厂和燕郊等北京周边的北三县城市，此类城市二手房交易规模大，而新房交易规模非常小，导致了新房的存销比相对偏高。第二类是滨海城市，尤其是包括厦门、舟山和三亚等城市较为明显。此类城市2019年的销售市场降温较为明显，客观上使得去化压力较大。

报告显示，2019全年全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，且成为近9年涨幅最大的一年，相比2018年全年上涨了1452元/平方米。不过，根据国家统计局数据测算，2019年全国房价涨幅为8.7%，换而言之，全国百城的房价涨幅依然偏大。

城市分类方面，一线城市房价涨幅呈现收窄态势，二线城市房价涨幅重回个位数，三四线城市全年涨幅略有扩大。

报告显示，2019年全年，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43788元/平方米，同比上涨10.8%。其2019年初累计房价同比涨幅曲线大体上呈现持续下行态势，充分说明房价管控积极得当。

32个二线城市新建商品住宅成交均价为14233元/平方米，同比上涨9.3%。其2019年初累计房价同比涨幅曲线总体上呈现了下行态势，这或与二线城市政策明显收紧等因素有关。

64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11370元/平方米，同比上涨9.2%。其2019年初累计房价同比涨幅曲线，总体呈现"先微弱上扬、后微弱下行"的态势。

从城市排序来看，深沪京厦房价最贵，武汉和南通房价涨幅较大。

报告显示，根据对全国100个城市的房价进行排序，深圳成为2019年全国房价最贵的城市，为57064元/平方米。值得注意的是，2019年下半年，深圳房价被持续炒作，这和深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源地段较优和部分购房政策变动有关。

同时在进入排序前10的城市名单中，厦门、三亚和珠海是三个不属于省会的城市，其房价水平较高，和旅游资源丰富、城市规划面临利好等因素有关。从排序中可以看出，2019年全国百城房价中最低的城市为荆门，为5140元/平方米。总体上看，在全国房价相对低的城市中，中西部城市的数量较多，这和相应的经济基本面是有关的。

在房价涨幅方面，根据对全国100个城市的房价涨幅进行排序可以看出，2019年武汉和南通的房价上涨幅度较大。对于武汉来说，2019年限价政策有所放松，成交结构自然会有调整。另外也与2018年房价压制过多等有关。而对于南通来说，2019年受益于长三角一体化、上海第三机场概念、宁启铁路建成等因素，房价炒作现象比较明显。

从跌幅看，包括肇庆等城市的跌幅较大。对于肇庆来说，更多郊区楼盘进入到市场，交易结构调整下价格自然会被拉低。同时或也和粤港澳大湾区下政府严格限价等因素有关。从排序中也可以看出，对三亚、金华等房价泡沫较大的城市，2019年明显降温，分别有不同程度的房价下跌表现。