百城楼市：地价不冷，房价降温，去库存压力骤增
易居研究院分析认为，从前4月百城土地走势看，地市逐渐走出了低谷。虽然当前房地产市场面临各类冲击和压力，但房企并不会盲目看空，一旦资金到位和预期明确，就依然会有积极拍地的动作。另一方面，地价和房价的走势也出现分歧，地价走势明显比房价略强。这或许和近期房企融资到位、积极开展全年土储工作等因素有关。此外，百城住宅库存和存销比均呈现上升的态势。这与4月份供应明显放量等因素有关。虽然住宅交易市场逐渐复苏，但力度欠缺，所以去库存的压力依然较大。
4月份，随着全国各地开复工节奏逐渐加快，地方积极供地，尤其是推出了各类优质土地，在客观上也带来了土地交易市场的复苏。
根据易居研究院发布的《100城居住用地成交报告》显示，1-4月份全国100个城市居住用地成交面积为15489万平方米，同比仅减少8.7%。从数据上说明，全国百城土地交易正逐渐走出低谷，房企拿地信心逐渐增强。
从各类城市来看，1-4月份，4个一线城市居住用地成交面积为1031万平方米，同比增长5.2%；32个二线城市居住用地成交面积为8395万平方米，同比减少16.5%；64个三四线城市居住用地成交面积为6063万平方米，同比增长2.0%。
报告认为，一线城市交易总体较好，这和地方供地意愿明显增强、土地交易约束减少等因素有关。另外，部分房企也加大了对一线城市的土地投资，拿地积极性明显增强。二线城市在一季度地市交易跌幅非常大的情况下，4月份也开始出现回暖。后续随着城市群、都市圈等相关利好政策的释放，预计二线城市投资机会将进一步增加，这也会刺激土地的交易。三四线城市方面，如果从数据上看，表现也不错。当然需要注意的是，纳入报告的三四线城市普遍是经济实力较强的城市，一直受房企青睐，所以土地交易会比较活跃。而对于其他三四线城市，需要防范后续房屋交易市场降温所带来的风险。
从《100城居住用地价格报告》来看，百城地价并不冷，房企拿地热情仍较积极。
报告显示，1-4月份，全国100个城市居住用地价格为6011元/平方米，同比上涨12.3%。从数据上看，地价本身并不冷。尤其是近期部分城市的优质地块，竞争激烈程度很高。
其中， 1-4月份，4个一线城市居住用地价格为18273元/平方米，同比上涨40.1%；32个二线城市居住用地价格为6039元/平方米，同比上涨4.6%；64个三四线城市居住用地价格为3889元/平方米，同比上涨15.3%。
易居研究院分析认为，从涨幅的绝对数值看，一线城市较高，这也说明今年一线城市频频推出优质地块吸引了房企积极进入，并展开了较为激烈的争夺。二线城市的地价涨势和去年同期水平相当，这也使得相关房企拿地的成本可以得到更好的把控。而从三四线城市地价看，近期涨幅较大。预计后续三四线城市供地节奏会加快，或有助于降低该类城市地价水平。
在房价方面，虽然前4月涨幅收窄，但后续仍然要防范炒作。
易居研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，1-4月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15517元/平方米，同比上涨11.9%。相比1-3月份数据，今年1-4月份房价涨幅明显收窄，进一步体现房价降温的特征。报告认为，当前各大房企去库存压力增大，降价促销是主流，这会使得相应城市住宅价格涨幅持续收窄。
从各类城市看，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45819元/平方米，同比上涨6.0%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15358元/平方米，同比上涨11.0%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11752元/平方米，同比上涨10.1%。
相比1-3月份的数据，今年1-4月份一线城市房价涨幅有所回落。易居研究院分析认为，当前一线城市房价涨幅可控。而与一线城市的趋势相似，二线城市总体上也呈现涨幅收窄的态势。虽然横向对比看，其涨幅明显要大于一线城市。即使二线城市也面临着库存去化压力，但此类城市未来人口尤其是人才的导入速度较快、潜在购房需求很充足，所以房价依然会保持坚挺。此外，三四线城市没有出现明显的下跌，涨幅也相对比较大。由于今年3-4月份很多三四线城市推出了购房契税补贴政策，客观上减少了此类城市交易过快下跌的风险，房价不会出现过快下滑。但此类城市仍存在交易降温等压力，后续也要防范房价降温的风险。
具体来看，在全国100个城市中，有13个城市的房价超过了2万元水平。而包括温州、无锡和海口等城市，房价也开始接近2万元的水平。深圳仍然是年1-4月全国房价最贵的城市，为58487元/平方米。
在房价涨幅方面，全国100个城市中，有32个城市的房价涨幅是两位数的。其中，珠海的房价涨幅最大，高达42%。此外，有24个城市房价下跌，其中肇庆的跌幅最大，为-13%。
从库存方面来看，压力有所增加。易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，百城库存保持连续17个月同比小增。
截至4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2929、24276和20399万平方米，环比增速分别为3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分别为1.8%、9.6%和1.1%。对比去年同期水平，三类城市库存均有上升，其中二线城市库存上升力度最强。报告认为，这和此类城市新盘供应力度加大等有关。
另外，截至4月底，100个城市中，有54个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、南宁、青岛和成都等城市，说明地方政府放宽了预售管控，也说明此类城市房源相对充足。同时100个城市中，有46个城市的库存出现了同比下降态势，其中珠海、中山等城市的同比下降最为明显。报告认为，这和粤港澳大湾区建设下，购房需求积极释放等因素有关。
存销比方面，4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为13.1个月，这也意味着市场消化完这些库存需要13.1个月的时间，即大于1年。
从以往来看，百城库存去化周期总体上位于10个月左右的水平。由于今年第一季度销售行情普遍不好，加之4月份新增供应数据明显放大，客观上也使得库存规模上升，使得去化压力骤然增大。
对于未来的市场趋势，易居研究院认为，5月份土地市场预计会更好，房企应该积极谋划拿地工作。各地在“稳投资”方面的力度会强化，这会使得土地供应力度加大，客观上使得房企拿地机会增加。从当前各大房企的心态看，依然敢于参与优质地块的竞价。但仍需要防范政策收紧的风险。
另一方面，易居研究院预计二季度房企仍以降价促销为导向，这也使得相关城市的房价涨幅有望进一步收窄。但需要注意的是，考虑到当前库存去化的压力，以及对于政策放松的预期明显强化，后续要防范房价炒作等风险。