新房成交回暖明显，未来需警惕加杠杆！

中房网讯 上海易居房地产研究院日前发布的《2020年4月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，4月份其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%，同比下降15%，同比降幅已连续两个月收窄。

另一方面，4月份的房地产行业金融环境相比上个月继续宽松。根据易居研究院发布的《2020年4月金融环境与房地产市场月报》显示，4月份，M1同比增速小幅提高，住户部门贷款余额同比增速小幅提高，首套房贷平均利率已连续5个月小幅下降。

易居研究院分析认为，预计5-6月40城成交面积将继续回升。利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用，随着4月大部分城市商品房成交量开始回升，住户部门贷款余额同比增速由降转升，拐点可能已至。

根据报告，4月份易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%，同比下降15%，同比降幅已连续两个月收窄。

从各线城市表现来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长22%，同比下降22%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长39%，同比下降13%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长19%，同比下降17%。

虽然3月份以来，深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分项目出现销售火热的现象，但这仅是局部现象。从4月40城成交数据来看，楼市供应量相比前两个月出现较明显增长，成交明显回暖，但成交量距离去年同期还有不小差距。

易居研究院研究员沈昕表示，疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计接下来几个月供应量会有所增加。往年的3月和4月，部分城市的楼市会出现一波小阳春行情，今年由于疫情影响，部分楼盘开盘时间延后，相应的购房需求也被延后，预计5-6月40城成交面积将继续回升。但在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。

一方面是4月份大部分城市商品房成交量开始回升，另一方面，首套房贷平均利率仍在持续下行。

根据融360大数据研究院监测的数据显示，2020年4月（数据监测期为2020年3月20日 - 4月19日），全国首套房贷款平均利率为5.42%，环比下降0.03个百分点，同比下降0.06个百分点。目前首套房贷平均利率已连续5个月小幅下降，利率持续下行也将对刺激居民贷款购房产生一定的积极作用。

同时，整个四月份的房地产行业金融环境，相比上个月也继续呈现宽松态势。

央行近日公布的数据显示，4月末，广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点；狭义货币(M1)余额57.02万亿元,同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。此外，4月份人民币贷款增加1.7万亿元，同比多增6818亿元。分部门看，住户部门贷款增加6669亿元，其中，中长期贷款增加4389亿元。根据易居研究院监测，4月末住户部门贷款余额同比增长13.9%，增速分别比上月末高0.14个百分点，比上年同期低3.5个百分点，增速小幅提高。

易居研究院分析认为，从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。今年央行已实施过三次降准，LPR两度下调，市场利率显著下行，资金面整体宽松。但房地产调控政策整体仍未放松，4月17日召开的高层会议，时隔数月后再次重申要坚持"房住不炒"定位。央行在5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》中再次重申，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位和"不将房地产作为短期刺激经济的手段"要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。目前来看，央行对房地产行业的政策基调依然是以稳为主，行业融资环境暂时还不会大幅放松。

在房贷方面，易居研究院预计首套房贷利率年内大概率还将继续小幅下行。4月住户部门贷款余额同比增速已由降转升，如果未来几个月商品房成交量继续回升，住户部门贷款余额同比增速或将继续小幅提高。不过沈昕表示，考虑到我国住户部门杠杆率近几年已大幅上升，未来一段时间需警惕住户部门贷款余额同比增速过快上升导致居民部门再度大幅加杠杆，目前来看刺激购房需求方面的政策还不宜过快发布。