从统计局数据看，房地产开始复苏了吗？

中房网讯 4月17日，国家统计局发布的《2020年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-3月份全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点；商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，全国房地产开发投资增速相比1-2月份的跌幅出现了比较明显的收窄，随着一季度各类政策重点支持企业开复工，尤其是3月份开始，9成企业都恢复了房地产开发投资，这也使得3月份开发投资数据开始拉升，进而缓和了前两月开发投资数据断崖式下跌的压力。后续全国各地对房地产企业的支持力度会进一步增大，房地产开发投资跌幅会进一步收窄。从销售方面来看，真正的刺激或在今年二季度，尤其是两会以后，预计会出现支持房企销售的政策，后续跌幅收窄的动力很足，今年房屋销售市场依然不会太差。

具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-3月份全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。

严跃进认为，三月份全国房地产开发投资增速相比1-2月份的跌幅出现了比较明显的收窄，进一步说明开发投资数据走出低谷，逐渐复苏。今年第一季度各类政策重点支持企业开工和复工，尤其是3月份开始，全国房地产企业开复工情况总体不错，到了3月底基本上9成企业都恢复了房地产开发投资，这也使得3月份开发投资数据开始拉升，进而缓和了前两月开发投资数据断崖式下跌的压力。后续全国各地对房地产企业的支持力度会进一步增大，包括土地投资和房地产工程建设等领域，因此房地产开发投资的趋势明确，近期跌幅会进一步收窄。

从房地产开发企业土地购置面积来看，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%，降幅比1-2月份收窄6.7个百分点；土地成交价款977亿元，下降18.1%，降幅收窄18.1个百分点。

严跃进表示，土地购置数据继续保持负增长的态势，但跌幅在明显收窄。近期土地市场出现了抢地的热潮，尤其是东部的重点城市出现了抢地的现象，也说明依然有很多房企看好重点城市的土地投资市场。后续预计投资拿地热情会继续增强，尤其是近期各类支持和鼓励房企拿地的政策不断，这都有助于防范土地市场降温的风险。

房地产开发企业到位资金方面，1-3月份，房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7个百分点。其中，国内贷款6716亿元，下降5.9%；利用外资19亿元，下降42.5%；自筹资金10755亿元，下降8.8%；定金及预收款9542亿元，下降22.4%；个人按揭贷款5228亿元，下降7.4%。

从房地产开发企业到位资金数据来看，资金到位状况在不断改善。在严跃进看来，进一步说明随着央行等金融政策的放松，包括国内贷款和个人按揭贷款等分指标，逐渐有从负转正的可能。后续商业银行对于房企项目开发和购房按揭贷款的支持力度明显会强化，这都有助于房企资金面的改善。

在房地产开发景气指数方面，3月份，房地产开发景气指数为98.18，比2月份提高0.78点。

商品房销售方面，与去年同期相比仍呈下降态势，但降幅均比1-2月份有所收窄。从商品房单月销售情况来看，与上月相比均呈现较大幅度的增长。但与2019年同期相比，下滑幅度在14%左右。

根据国家统计局数据，1-3月份商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9%，办公楼销售面积下降36.2%，商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%。

从商品房单月销售情况来看，商品房销售面积与销售额的环比增幅均呈现较大幅度的增长。根据2020年以来的国家统计局数据分拆后测算，3月份商品房销售面积达13503万平方米，环比增长59.33%。商品房销售额为12162亿元，环比增长48.26%。从同比情况来看，2020年3月份商品房销售面积相比2019年同期下跌14.14%，销售额相比2019年同期下滑了14.57%。

严跃进分析认为，3月份的数据表现不错，客观上能够带动房屋销售市场数据有所回暖。在其看来，真正的刺激或在今年二季度，尤其是两会以后，预计会出现支持房企销售的政策，后续跌幅收窄的动力很足，今年房屋销售市场依然不会太差。

库存方面，3月末商品房待售面积52727万平方米，比2月末减少278万平方米。其中，住宅待售面积减少440万平方米，办公楼待售面积增加21万平方米，商业营业用房待售面积增加168万平方米。

整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积自2019年12月开始，连续两个月反弹，本月再度下跌。经测算，三月份住宅待售面积为25298万平方米。此外，根据易居研究院测算，1-3月全国商品房待售面积同比增速为2.1%。在连续35个月同比下跌的情况下，今年2月份库存数据首次由负转正，三月份同比增速继续扩大。

在严跃进看来，这也意味着库存拐点到来，后续需要积极去库存。考虑到后续预售政策会进一步放松，所以预计新增供应数据会放量，这都会带动库存数据的上升。从去库存的角度看，后续需要有各类支持购房的政策，包括原有政策放松等内容。