调控效果显现，深杭二手房成交表现乏力

进入4月份，二手房市场整体回归“常态”。

上海易居房地产研究院近日发布的《12城二手房市场报告》显示，4月上半月（1日至15日），12城二手房成交量为40452套，环比增长8.7%；同比增长35.0%，与2019年同比增长1.7%。

尽管市场已经回归平稳发展状态，但部分热点城市在调控政策的加码之下，二手房成交量出现明显下滑。

   上半月深杭二手房成交表现乏力

根据报告，在监测的12个城市中，4月上半月成交量环比3月上半月呈正增长的城市有8个。其中，无锡（306.9%）、南京（41.6%）、佛山（39.7%）三个城市涨幅相对较大。有4个城市出现了环比下跌。深圳（-30.2%）、杭州（-24.6%）、成都（-12.8%）三个城市跌幅居前。

值得注意的是，深圳、杭州4月上半月成交量环比增速均出现明显的由正转负现象。尤其是杭州，由上个月环比增速第一变为本月环比降幅第二。而深圳上月环比增速变慢，本月环比降幅第一且同比增速为负。此外，北京成交量环比增速也由上月的23%直接降至-1.5%。从成交数据看，充分说明调控效果正在显现。

实际上，自2021年以来，深圳、杭州等热点城市调控政策持续升级。

2月份，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，引导市场理性交易，稳定市场预期。3月份，深圳银保监局联合市住建局和人民银行，组织深圳全市银行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查。4月份，针对网民举报“深房理”存在违法违规炒房行为，深圳市住建局等七部门对其开展联合调查。

杭州方面，在3月份迎来限购政策升级，同时规范多家第三方信息发布平台房屋挂牌行为，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴杭州督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。4月份，杭州收紧高层次人才购房限购条件，落户满五年方可买二套住房。减少市场热点。

严格监管之下，深圳和杭州的二手房市场整体有所降温，市场预期相对稳定。

   政策信号明确

今年以来，部分城市一二手房价格的倒挂，助推了楼市“打新潮”。而部分家长对“名校”的追求，也助涨了“学区房”的炒作之风。随着多地加大房地产调控力度和精确度，通过“打补丁”、堵漏洞，创新政策工具等措施为热点区域降温，目前已初见成效。

根据相关机构数据，截至4月上半月，年内房地产调控已超150次。其中，调控政策对二手房市场的监管也日渐趋严。对于二手房市场加码交易限制，设置二手住房成交参考价格制度等措施，成为各地管控二手房市场的重要创新点。

打击“炒房”，要依靠一系列政策“组合拳”，要从供需两端发力。在完善市场监管体系的同时，部分热点城市也加大力度打击“学区房”，抑制炒房抬头。

4月，北京市严查炒作学区房等违法违规行为，共26家机构被立案查处，并要求其主流互联网平台下架其发布的全部房源信息。3月16日，上海市教委公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》明确提出了“名额分配综合评价录取”制度。各类学校都可以享受更公平的报考和入学机会，进而促进相关学区房的价格降温。在分析人士看来，监管态度非常明确，措施及时、果断，通过坚决抑制投机炒房抬头，巩固来之不易的调控成果。

央行副行长李波近日在博鳌亚洲论坛2021年会分论坛上表示，现在的储蓄大量在银行和房地产，不够健康。过多资产放到房地产的话，整个房地产市场的波动带来的影响会比较大。而今年以来，金融管理部门设置“两条红线”，控制资金流入楼市规模，对经营贷等资金违规流入楼市保持高压监管态势。近日，上海部分银行更是传出了房贷暂停接单的情况。

业内人士认为，保持房地产市场平稳健康发展，需要进一步完善监测预警，密切关注重点市场主体的动向，当前尤其要重视炒作资本对热点城市楼市的关注。同时，让调控政策更加精准，加大违规惩处力度，既精准打击炒房，又可更好满足刚需。

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