告别高增长，房企“地产+”战略开始显效

随着房地产行业进入“白银时代”，行业增速日趋放缓，房企盈利空间不断压缩。尤其是融资“三道红线”、房贷管理“两条红线”、“两集中供地”等调控政策的相继出台，行业的发展逻辑已经发生了本质改变，不再是以“规模论英雄”的时代。

为了谋求新的利润增长点，越来越多的房企加入了发展“副业”的行列。通过加速布局多元化业务，积极为企业寻找“第二增长曲线”。

相关业内人士表示，房地产行业土地红利、金融红利后的管理红利时代，靠规模高速增长带来利润红利时代已不再。接下来，行业将整体进入稳健和高质量发展阶段，审慎经营是第一要素，而非房地产开发业务或将有机会成为企业盈利点。

  包罗万象的“地产+”

事实上，自2013年起，就有房企开始提出进行多元化转型。彼时，“去地产化”口号不时响起，如万科房地产、保利房地产、恒大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等众多房企都去掉了名字中的“地产”二字，变更为“集团”等可以适度拓展相关行业的名字。

而最近几年，房企的多元化布局的细分赛道更是多种多样，从商业办公、长租公寓、文旅、康养到教育、现代农业、机器人、大健康、医美、新能源汽车......房企多元化布局呈现出“撸起袖子加油干”的美好前景。

据中房网梳理发现，今年以来，几乎每个月都有房企披露其多元化业务布局的进展情况。

如9月7日，万科披露投资者活动关系记录表，其指出，从2014年开始公司逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重，目前正探索租赁住宅行业微利可持续发展的商业模式。

8月26日，荣丰控股发布公告表示，将与青岛西海岸新区管委会合作，采取地方政府、产业基金及上市公司三位一体的合作模式，围绕医养载体、医疗器械与功能食品、健康产业服务等重点领域，打造大健康产业集群。

7月16日，万通发展发布公告称，公司已完成工商变更、章程备案等程序，新的经营范围涉及智慧城市、大数据服务、投资、资产管理、第一类增值电信业务等。

6月22日，奥园美谷公告，拟将约10亿元的地产资产置换，收缩房地产业务，用于医美产业投入，结合医美并购基金等多种融资方式，集中资源在医美领域深耕发展。

6月17日，顺发恒业称，其全资子公司顺发恒业有限公司与普星聚能股份公司签署协议，将以1.89亿元收购浙江东海德迦风力发电有限公司100%股权和浙江星星风力发电有限公司65%股权；同时其表示，此次交易可为公司注入清晰、稳定、未来收益可控的风电资产，有助于增强公司可持续经营和盈利能力。

今年上半年，鲁商发展聚焦大健康产业，在功能性食品方面推出了27款口服玻尿酸、中药大健康等功能性食品......

此外，之前龙头房企对文娱、零售、农业、环保、体育、新能源汽车等风口领域的布局，我们也早已经屡见不鲜。

  “地产+”战略开始显效

房企多元化业务进行地如火如荼，而部分房企得益于早年对多元化战略的布局，目前相关板块业务在持续发展的同时也进入了收获期，“地产+”战略正逐步显效，典型房企如融创、世茂集团、龙湖等。

以融创中国为例，融创在地产主业稳步增长同时，在文旅、文化、物业服务、会议会展、医疗康养等六大产业进行了布局。去年底，物业服务板块融创服务在香港联交所主板独立上市，2021年中报数据显示，上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

与此同时，布局多年的文旅等产业已开始收获成果。据融创中国2021年中报披露，融创文旅上半年实现营业收入26.1亿元，同比增长166%；管理利润提升至4.4亿元。

近期，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德公开表示，“地产+”业务是公司未来三年的发展重点。未来，公司会尽快提升“地产+”业务的竞争力，目标是非地产开发业务营收超过公司总营收的10%。

去年，世茂集团建立了以房地产开发为核心，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为“尾翼”的“大飞机战略”规划。而根据其2021年中报数据，上半年，公司非地产开发业务实现营业收入66亿元，同比增长128%，占总营业收入的9%，占比进一步提升。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛亦表示，公司目标是未来三年非地产开发业务的营业收入占到总收入的20%以上。未来世茂集团也会加大轻资产的投入，提升轻资产对集团的贡献。

再如龙湖，目前龙湖集团商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始贡献经营性收入。2021年上半年，龙湖集团经营性业务收入87.8亿元，较去年同期增长49%。

招商积余2021年中报显示，公司的物业管理业务实现营业收入443637万元，较上年同期增长23.68%，占公司营业收入的92.84%。物业管理业务发展稳健，目前已成为公司最主要的收入来源。

华侨城A亦表示，目前行业毛利率处于下行趋势，预计公司的地产业务毛利率会存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片综合开发模式，以及包括文旅综合项目在内的各板块及业务相互融合形成有机整体，产生了明显的协同与集群效应，未来地产业务毛利率水平会趋于平稳。

据克而瑞统计，在很多房企内部，非地产开发业务不再是地产开发的附属品，而是逐步形成了与后者并列的战略地位。

正如易居企业集团CEO丁祖昱所指出的，房企多元化肩负着挖掘“第二增长曲线”的重任，投资布局逻辑也将发生转变。而随着房企多元化赛道已经进入真正运营阶段，未来将是以运营服务为核心才能获取可持续收益。

整体而言，在房地产市场增量红利逐渐减退的时代浪潮下，多元化布局是房企必须要面对的抉择。对于较早布局的多元化业务，其效果正在逐步得到检验，而近几年布局的全新的多元化领域，还需要更长时间来考量。无论“地产+”效果如何，房企不断探索发展的信念和敢于试错的勇气都是值得肯定的。

来源：中房网综合整理

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